ניתוח
הקונספציה קרסה: טירוף מכירת הדירות נעצר
ההבנה שמחירי הנדל"ן יכולים גם לרדת מתחילה לחלחל, והיא תטלטל את השוק; בנתונים הנוכחיים, זו תהיה הפתעה אם הציבור יחזור לשוק במלוא העוצמה, כפי שקרה במשברים קודמים
לאורך 20 השנים האחרונות היזמים תמיד צדקו. הם אמרו שהמחירים יעלו, והם אכן עלו. בועה או לא, הדירות הפכו יקרות בהרבה. ההסבר היה הגיוני: האוכלוסייה בישראל צומחת בקצב מסחרר וכולם צריכים מקום לגור בו. גם המספרים סיפרו אותו סיפור. דירה בבניין ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, למשל, שנמכרה ב־2019 בכמיליון שקל, הגיעה השנה למחיר של 2.7 מיליון שקל. הזינוקים האלה גרמו לכל רוכש להרגיש אשף פיננסי.
בכל פעם המחירים הגיעו לרמות שנראו לא הגיוניות, ואז המשיכו לטפס. במשבר הסאב פריים של 2008 שוק הנדל"ן הישראלי עצר לרגע מטעמי נימוס ואז המשיך לטוס. זה חזר על עצמו בתקופת הקורונה, אבל המחירים חזרו לטפס עוד לפני שהמגיפה נעלמה. הקונספציה שהמחירים לא יכולים לרדת השתרשה, והרצון לתקוע יתד בשוק המגורים הפך לאובססיה של הציבור, בדרבון מהלכי שיווק אגרסיביים של היזמים.
כעת הטירוף נעצר. הוא נעצר לא מפני שפתאום לא צריך דירות, אלא כי הכל הפך להיות יקר יותר. המחירים בסופר, וכרטיסי הטיסה וגם הריבית שהתרגלנו לכך שהיא אפסית. הכל יקר יותר. במקביל, המשכורות לא גדלות בקצב שמדגדג את עליית מחירי הדיור. המשמעות היא שהסיכון הוא ממשי. מבינים את זה היטב כשרואים את גובה ההחזר החודשי הצפוי ואת שיעורו מההכנסה הפנויה, ומבינים שכבר אין מקום לטעויות.
ויכול להיות שגם הדור השתנה. נכון, לא כולם עוברים ליוון ולפורטוגל, אבל זוג ממוצע שעיניו בראשו מבין שמשכנתה בתנאים ובמחירים של היום היא השתעבדות קשה. ובתרחיש לא דמיוני של הרעה נוספת, הדירה שרכשו עלולה להחריב את חייהם. לזה לא בטוח שהצעירים של היום מוכנים, גם במחיר של ויתור על חלום הנדל"ן. בנתונים הנוכחיים, זו תהיה הפתעה אם הציבור יחזור לשוק במלוא העוצמה, כפי שקרה במשברים קודמים, אם לא נראה ירידת מחירים משמעותית. רוב הציבור כבר לא יכול, וכנראה שחלק ממנו כבר לא ממש רוצה.
גם היזמים מבינים היטב שהמציאות השתנתה. המנטרה שכל הענף פמפם במשך שני עשורים, שגרסה שהביקוש לא ייתן למחירים לרדת, כבר לא מחזיקה מים. היזמים לא היו לבד במהלך הזה. לאורך כל הדרך הבנקים היו חלק בלתי נפרד מההינדוס של השוק כלפי מעלה. בין הבנקים ליזמים קיימת ברית, והבנקים יעשו הכל על מנת להמשיך ולהנשים את שוק הנדל"ן ולמנוע קריסה של יזמים.
כמה זמן זה עוד יוכל להימשך? זו כמובן שאלת מיליון הדולר, ואין לה תשובה ברורה, או כזו שתקפה לגבי כלל היזמים. אלה שהאטו בזמן ולא הימרו על פרויקטים יומרניים כשמחירי הקרקעות כבר היו בשמיים (ראו מקרה חנן מור), ובמקביל פיזרו סיכונים לכיוון של מחיר למשתכן והתחדשות עירונית, סיכוייהם טובים לצלוח את התקופה הקשה.
לצדם, סביר מאוד שבמהלך 2026 נשמע על מצוקה הולכת וגוברת של יזמים קטנים או ממונפים יותר, שהימרו על המשך עליות מחירים ולא נקטו בצעדי זהירות. לא מדובר בהכרח בקריסה, אבל סביר שנראה בהמשך הרבה שותפויות בין חברות, מכירת פרויקטים ואף מכירת חברות קטנות לגדולות ויציבות מהן. בתרחיש שנוצר גם היזמים מבינים שכאשר מי מהם יהיה על הקרשים, הברית בינו לבין הבנק תישבר בלי סנטימנטים – מאותו רגע הבנק יעשה הכל כדי לחלץ את עצמו בנזקים הקטנים ביותר, בלי להיות מוטרד מגורלו של היזם שהלך איתו יד ביד.
