שדה דב: כמעט מחצית מהדירות שדמרי מכרה ברבעון הראשון הן לבעל השליטה
ארבע מתוך תשע דירות שנמכרו בפרויקט שדה דב נרכשו על ידי בעל השליטה יגאל דמרי וקרוביו; ללא העסקאות קצב המכירות צנח ב-75%, חלק משמעותי מהמכירות נעשה בהטבות מימון ובהנחות, והחברה כבר צופה ירידה במחירי הדירות בפרויקט
ברבעון הראשון של השנה, ארבע מתשע הדירות שחברת יח. דמרי מכרה בפרויקט שהיא בונה בשדה דב בתל אביב נקנו על ידי יגאל דמרי - בעל השליטה בחברה - וקרובי משפחתו. כך עולה בדוח הרבעוני שהחברה פרסמה הבוקר. על פי הדיווח, המחיר שבני משפחת דמרי שילמו הוא כ-5.9 מיליון שקלים כולל מע"מ לכל אחת מארבע הדירות. בדיקה של כלכליסט מעלה כי שטח הדירות 77 מטר רבוע והן בקומות ה-11 וה-13 בפרויקט. כך שהמחיר למ"ר כולל מע"מ הוא כ-77 אלף שקל או כ-66 אלף שקל למ"ר ללא מע"מ. כל העסקאות האלה קיבלו את אישור דירקטוריון החברה ב-24 וב-25 בפברואר - שלושה מהחוזים נחתמו ב-29 במרץ, אחד ב-17 במרץ.
דוח הרבעון הראשון של השנה מתייחס לפעילות החברה מ-1 בינואר ועד 31 במרץ, כך שארבע העסקאות האלה נכנסו - בדקה ה-90 - לדוח. העובדה הזו אפשרה להציג נתונים משופרים שלא משקפים את קצב המכירות העגום בפרויקט. לשם ההשוואה, בכל אחד מהרבעונים השלישי והרביעי בשנת 2025 החברה מכרה 16 דירות. כך שללא העסקאות של בני משפחת דמרי נרשמה ברבעון הראשון של השנה צניחה של 75% בקצב המכירות לרבעון. זאת ועוד, העסקאות האלה מאפשרות לקבע את המחיר אותו דורשת החברה. סביר להניח כי בתסריט אחר, כדי להגדיל את קצב המכירות, החברה הייתה חייבת להציע הנחה למתעניינים. גם עם העסקאות האלה החברה חוזה שחיקה במחיר הדירות - עד עתה המחיר הממוצע למ"ר בכלל הדירות שנמכרו בשדה דב היה 67 אלף שקל לא כולל מע"מ. אלא שהחברה חוזה כי בעסקאות הבאות המחיר למ"ר ירד ל-62 אלף שקלים.
בסך הכל דמרי בונה 458 דירות, והצליחה למכור 41 בלבד. הבעיה שלה היא כי אין לה עוד הרבה מרווח להורדת מחירים. הרווחיות בפרויקט הענק בשדה דב כבר נמצאת באזור מסוכן. ביולי 2024 דמרי רכשה את פרויקט הבנייה בשדה דב בתל אביב של חברת חנן מור במסגרת הסדר חוב, בתמורה ל-1.1 מיליארד שקל. בדוחותיה לשנת 2024 העריכה כי הוא יניב רווח גולמי בסך 702 מיליון שקל, ושיעור הרווח יהיה 26%. אלא ששוק הדיור ברחבי הארץ - ובמיוחד בתל אביב - מדשדש מאז, ובדוח לסיכום שנת 2025 תיקנה את הערכותיה כך שהרווח הגולמי החזוי כעת הוא 529 מיליון שקלים ושיעורו מסך ההכנסות רק 20%.
בסך הכל ברבעון הראשון של השנה החברה מכרה 177 דירות ברחבי הארץ - גידול של כ-10% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, בו מכרה 160 דירות. הדירות השנה נמכרו בתמורה ל-485.8 מיליון שקלים, ואילו ברבעון הראשון של השנה שעברה המכירות היו בתמורה ל-369.3 מיליון שקלים.
אבל גם את העלייה הזו בקצב המכירות צריך קצת לסייג. ראשית, בנוסף לארבע הדירות שדמרי וקרובי המשפחה קנו בשדה דב, הם גם קנו מהחברה - באישור דירקטוריון - דירה בקרית גת ונוספת בשדרות. כך שבסך הכל משפחת בעל השליטה קנתה 6 דירות ברבעון הראשון.
בנוסף, על פי הדיווח של החברה, 30% מהדירות (53 דירות) נמכרו במסגרת מבצעי מימון שבהם הקונה משלם רק חלק קטן ממחיר הדירה במועד החתימה ואת היתרה רק עם קבלת מפתח. זאת ועוד, בבדיקה של כלכליסט נמצא כי 30 מהדירות נמכרו במסגרת מבצע מחיר למשתכן או מחיר מטרה - שבהם הדירות נמכרות בהנחה עמוקה ובסבסוד מדינה. בשורה התחתונה, דמרי הצליחה למכור רק כ-88 דירות במחיר שוק חופשי לציבור הכללי ולא לקרובי משפחה.
דמרי - מענקיות הנדל"ן - תצלח את התקופה הקשה, יש לה נכסים בשווי של כ-9 מיליארד שקלים, היא בונה בימים אלה מעל ל-4,700 דירות ברחבי הארץ ויש לה עתודות קרקע לבניית עוד כ-12 אלף דירות.
כך שיש לה שמיכה מספיק ארוכה ונכסים למימוש וכיסוי הפסדים. השאלה היא האם חברות קטנות יותר ופחות שומנות יצלחו את התקופה המאתגרת. בשורה התחתונה, דמרי מדווחת על ירידה של כ-27% בהכנסות ברבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה - מ-591.8 מיליון שקלים ל-429.7. אבל ברבעון הראשון בשנת 2025 ההכנסות כללו גם עסקה חד-פעמית למכירת קרקעות ב-183 מיליון שקלים, מתוכה מגרש בחדרה שנמכר ב-150 מיליון שקלים. אם בוחנים רק את ההכנסות ממכירת דירה, השנה היא רשמה עלייה של כ-4%. בעקבות זאת הרווח הנקי שלה ברבעון הראשון של דמרי צנח ב-63% לעומת מקבילו בשנת 2025 - מ-204.9 מיליון שקלים ל-75.5 מיליון שקלים.
