מתקשים להשלים את רכישת הדירה: שיעור ביטולי העסקאות זינק ב-620% בתוך שנתיים
סקירת הנדל"ן של הכלכלן הראשי חושפת כי שני שלישים מביטולי רכישות הדירות נבעו מ"קשיים כלכליים", לרוב אי־קבלת אישור למשכנתא ואי־עמידה בלוחות התשלומים לקבלן; המבטלים נדרשים לקנס ענק של כ־10% ממחיר הדירה; באר שבע ונצרת הן שיאניות ביטולי העסקאות
שיעור ביטול העסקאות לרכישת דירה חדשה זינק ב־620%, כך עולה מניתוח מיוחד שצירף הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון לסקירת הנדל"ן התקופתית שפרסם היום. בניתוח נבחן שיעור ביטול העסקאות לרכישת דירה חדשה בחלוף שנתיים מסיומה של השנה שבה בוצעה העסקה. מתוך כלל העסקאות לרכישת דירה חדשה שבוצעו בשנת 2021 נמצא כי עד ינואר 2024 0.5% מהן בוטלו. באותה שנה הקבלנים מכרו כ־40 אלף דירות כך שכ־200 עסקאות בוטלו והדירות הוחזרו לחברות הבניית. לעומת זאת, מתוך כל העסקאות לרכישת דירה חדשה שנחתמו ב־2023, עד ינואר 2026 בוטלו 1,300 שהן 3.6%, גידול של 620% לעומת שיעור הדירות שנקנו ב־2021 והושבו לקבלנים.
הגידול בשיעור הביטול החל כבר בעסקאות שבוצעו בשנת 2022. עד ינואר 2025 בוטלו 2.9% מהעסקאות שנחתמו באותה שנה. המגמה הזו התגברה בעסקאות של שנת 2023, כאמור. עלייה בקצב הביטולים המשיכה. אף שחלפה רק שנה מתום 2024, כבר דווח לרשות המסים על ביטול של 1.5% מהעסקאות. התופעה הזו מבטאת קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא, בגלל שינוי בתנאי השוק. באפריל 2022 בנק ישראל החל גל של העלאות ריבית, בעקבותיו עלה החזר המשכנתא. ריבית הפריים זינקה מ־1.6% ל־6.25% בנובמבר 2023 והיא כיום 5.5% לאחר שתי הורדות. בנוסף, מלחמה ממושכת, סגירת עסקים וריבוי ימי מילואים מכבידים על רוכשי הדירות, במיוחד הצעירים שבהם.
הסקירה כוללת ניתוח על פי אזורי מס של העסקאות שנחתמו ב־2023 ובוטלו עד תחילת 2026. עולה מהניתוח הזה כי השיעור הגדול ביותר של ביטולים היה באזור באר שבע שבו בוטלו 6.5% מהעסקאות, שהם כ־240 דירות. בשני שלישים מהביטולים ההסבר שניתן לרשות המסים היה "קשיים כלכליים". לעתים צוינו הסיבות לאותם קשיים כגון אי־קבלת אישור למשכנתא ואי־עמידה בלוחות התשלומים לקבלן. בחלק גדול מאותם ביטולים חברות הבנייה לא דרשו פיצויים או דרשו פיצויים של עשרות אלפי שקלים בודדים. רק במיעוט מהעסקאות שולמו דמי הביטול המקובלים בשוק שבדרך כלל מופיעים בחוזה: 10% ממחיר הדירה. סביר להניח כי באותה עת חברות הבנייה יכלו למכור את הדירות במחיר המכירה המקורי או קרוב אליו ולכן הרשו לעצמן למחול על הפיצוי. לעתים הדרישה לפיצוי של מאות אלפי שקלים מובילה למאבק משפטי שבו חברת הבנייה צריכה להוכיח שנגרם לה נזק. אם היא יכולה למכור את אותה דירה באותו מחיר, ואולי אף במחיר גבוה יותר, היא תתקשה להוכיח נזק. חברות בנייה גם מעדיפות לא להגיע לחיכוך עם קונים כדי לשמור על המוניטין שלהן.
אולם התנאים כיום בשוק הדיור משתנים, המחירים יורדים, משקיעים מתרחקים, ההיצע גדול מהביקוש, וחברות הבנייה מתקשות למכור. אם תתגבר תופעת הביטולים החברות יתקשו לוותר על הפיצוי, מחשש שהפרויקט ייקלע לקשיים. כשמחיר הדירות יורד גם קל להן יותר להוכיח נזק. אפשר להעריך שיותר מבטלי עסקה ייאלצו להיפרד ממאות אלפי שקלים.
הניתוח המיוחד הזה בוצע במטרה להעריך את הסיכויים שרוכשי דירות במבצעי מימון לא יצליחו לעמוד בתשלום האחרון והעיקרי. במטרה להתמודד עם עליית הריבית והתייקרות המשכנתא, חברות הבנייה הציעו בשנים האחרונות לרוכשים דחיית תשלומים כך שרק 20%-10% ממחיר הדירה שולמו במעמד החתימה, והיתר עם קבלת המפתח. החשש הוא שרוכשים נכנסו לעסקה כזו בגלל הפיתוי בסכום הראשוני הנמוך, תוך התעלמות מהסיכון שכמה שנים אחר כך לא יצליחו לגייס את מלוא הסכום הדרוש להשלמת העסקה. הסיכון עבור חברות הבנייה הוא כי גל גדול של ביטולים עלול להציף את השוק בדירות למכירה ויגביר את הלחץ להורדת מחירים. אם התופעה הזו תתרחב, חברות הבנייה יחזיקו פרויקטים הפסדיים.
במרץ 2025 בנק ישראל הטיל מגבלות על הטבות המימון בדיוק בגלל הסיכונים שפורטו כאן. על פי סקירת הכלכלן הראשי, בעקבות המגבלות האלה שיעור העסקאות עם הטבת מימון צנח בנובמבר 2025 ל־25% בעוד בנובמבר 2024 ב־40% מהעסקאות ניתנה הטבת מימון, ובמרץ 2025 ניתנה הטבת מימון לכ־50% מהעסקאות שבהן נמכרו דירות במחיר שוק חופשי.
הסקירות שהכלכלן הראשי והלמ"ס פרסמו היום מלמדות כי שוק הדיור ממשיך לדשדש. בנובמבר 2025 נרכשו 7,377 דירות חדשות ומיד שנייה, גידול של 3% לעומת נובמבר 2024. לעומת אוקטובר 2025 שבו נקנו רק כ־4,500 דירות אומנם נרשם זינוק של 63%, אבל באוקטובר היו מעט מאוד ימי עבודה בשל חגי תשרי. כשצוללים לנתוני נובמבר 2025, מתברר שהם כוללים 1,049 דירות שנקנו במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון מחיר מטרה ומחיר למשתכן. הדירות הללו מסובסדות והן זולות במאות אלפי שקלים ממחיר השוק, ולכן הקונים שבויים.
בלי הדירות האלה נקנו בנובמבר 2025 במחיר שוק חופשי רק 6,328 דירות. מה שהופך אותו לאחד מחודשי נובמבר החלשים אי פעם. למעשה, רק שלוש פעמים ב־20 השנים האחרונות היו בנובמבר נתונים נמוכים יותר, ובכל הפעמים האלה הסיבה היתה המצב הבטחוני: האינתיפאדה השנייה הובילה לנתונים נמוכים בנובמבר 2002 ו־2003, וכך גם בנובמבר שלאחר טבח 7 באוקטובר. בשנות האינתיפאדה השנייה כמות התושבים בישראל היתה נמוכה בהרבה, כך שביחס למספר התושבים נובמבר 2025 מחזיק בשיא השלילי.
חברות הבנייה מכרו בנובמבר 2,922 דירות, מהן רק 1,873 במחיר שוק חופשי וכל היתר בתוכניות ממשלתיות מסובסדות. במהלך 2025 מינואר ועד נובמבר הקבלנים מכרו 19,991 דירות, נמוך ב־33% לעומת התקופה המקבילה ב־2024. בסקירה רומז הכלכלן הראשי כי בדצמבר לא צפויה התאוששות.
שוק הדירות מיד שנייה חווה בנובמבר 2025 התאוששות קלה, לאחר שנמכרו 4,455 דירות, 6% יותר מאשר בנובמבר 2024, ו־71% יותר מאשר באוקטובר 2025. את העלייה בעסקאות אפשר להסביר ברצון של הקונים לאתר דירות זולות יותר גם אם הצעד כרוך בוויתור על דירה חדשה. זו כנראה הסיבה שהגידול החד ביותר במכירת דירות מיד שנייה נרשם באזור תל אביב שבו הדירות יקרות מהממוצע - זינוק של 21% בנובמבר 2025 לעומת אותו החודש ב־2024. בדצמבר 2025 הלמ"ס דיווחה בפעם השמינית ברציפות על ירידה חודשית של מחירי הדירות. על פי אותו דיווח, בהשוואה שנתית, הדירות התייקרו בשיעור מינימלי של 0.1%. השילוב של ירידת מחירים ריאלית וריבית של כ־6% על המשכנתא מרחיקה את המשקיעים משוק הדיור. ואכן על פי הכלכלן הראשי — הסקטור הזה קנה 1,210 דירות בנובמבר 2025, אולם במקביל משקיעים מכרו 1,296 דירות. מאוקטובר 2021 עד נובמבר 2025 נגרעו 8,500 דירות מהמלאי שבידי משקיעים. זהו עוד נדבך שמלחיץ את מוכרי הדירות בכלל ובפרט את הקבלנים ותורם לציפיות להמשך ירידת מחירים.
