פרשנות
המחירים יורדים, אבל משבר הדיור הבא כבר מתבשל
מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון אילצו את הקבלנים להתחיל לחתוך מחירים, והמדד ירד בשיעור הדו־חודשי החד ביותר זה כשמונה שנים. אלא שהקיפאון ביוזמות חדשות עלול ליצור מחסור, דווקא כשהפחתת ריבית ומס רכישה נמוך יותר עשויים להחזיר את המשקיעים לשוק
באפריל 2025 הטיל בנק ישראל מגבלות על הטבות המימון, ואת התוצאות של הצעד הזה אנחנו מרגישים כעת, עם ירידה של 1% במדד מחירי הדירות באפריל-מאי בהשוואה למרץ-אפריל - שיעור הירידה הדו-חודשי הגבוה ביותר זה כ-8 שנים. אין לקבלנים עוד שפנים בכובע, וכדי למכור הם חייבים להוריד מחיר.
כבר כמה שנים שמחירי הדירות מתרחקים מהישג ידם של רוב משקי הבית, כשריבית פריים של 5% הופכת את רכישת הנדל"ן ללא כדאית גם עבור המשקיעים, שנהנים מאלטרנטיבה טובה יותר בשוק ההון. על הנייר, הנתונים שפרסמה הערב הלמ"ס הם דרמטיים, אך כדאי לזכור כי בכירים בשוק העריכו זה מכבר כי מדד מחירי הדירות אינו משקף את המצב האמיתי בשוק.
בתחילת החודש מנכ"ל תדהר אורי לין העריך כי ב-4 השנים האחרונות המחירים הריאליים של הדירות צנחו ב-20%. הנתון הזה לא מקבל ביטוי בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה משום שחברות הבנייה הצליחו לשמור על מחיר שנראה גבוה באמצעות מבצעים והטבות מימון שלא נרשמים בשורת המחיר, אך שווים הרבה מאוד כסף לרוכשי הדירות. תדהר היא אחת מחברות הבנייה הגדולות במשק, ושוויה כיום כ-7 מיליארד שקל. אפשר להניח כי האיש שמנהל את העסק הזה יודע על מה הוא מדבר. גם גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, טוענת כבר תקופה ארוכה כי הטבות הקבלנים מטות את מדד מחירי הדיור.
ירידת מחירים היום טובה למשקי הבית, אך ללא ניהול ותשומת לב מצד הממשלה היא עלולה להתגלגל בעתיד למשבר דיור חדש. בגלל המצב כיום, קבלנים זהירים יותר, מתקשים לגייס מימון ולכן לא ממהרים ליזום פרויקטים חדשים. אלא שהאטה כזו עלולה להוביל בעוד שנים למחסור.
בדצמבר עתידה לפקועה הוראת שעה שבגינה מס רכישה שמוטל על משקיעים הוא 8%. אם הכנסת לא תחדש אותה, מס הרכישה ירד ל-5%. יחד עם ירידה חזויה בריבית בנק ישראל, ההשקעה הזו עשויה לעורר עניין מחודש אצל משקיעים ולהוביל להתפרצות מחודשת של ביקושים.
