ניתוח
רוכשי הדירות מתקשים לעמוד בהחזרים – ומיחזורי המשכנתאות הגיעו לשיא
מיחזורי המשכנתאות במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ב־20.5 מיליארד שקל, עלייה של 32% לעומת המחצית הקודמת. במקביל, יחס ההחזר מתוך ההכנסה הממוצע גדל, ההחזרים גבוהים יותר והמשכנתאות נלקחות לתקופה ארוכה יותר מבעבר. במחצית הראשונה של השנה נלקחו משכנתאות ב־50 מיליארד שקל
מיחזור המשכנתאות תופס תאוצה: במחצית הראשונה של 2025, הציבור מיחזר משכנתאות בהיקף של כ־20.5 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום. חלק הארי של המיחזור היה פנימי, כלומר בתוך הבנק שבו ניטלה המשכנתה במקור, והסתכם ב־16.5 מיליארד שקל. מדובר ב־32% יותר מהמחצית השנייה של 2024. בנוסף, הציבור מיחזר משכנתאות בבנקים אחרים בהיקף של 3.9 מיליארד שקל, 23% יותר מאשר במחצית השנה הקודמת.
השיא במיחזורי המשכנתאות הפנימיים היה בחודשים שלאחר 7 באוקטובר, אך הסיבה לכך היא מתווה ההקלות של הבנקים שאיפשר לדחות את תשלומי המשכנתה, מה שנרשם כמיחזור. בניטרול חודשים אלה, היקפי המיחזורים בינואר־יוני 2025 הם הגבוהים שנרשמו אי פעם.
"בעבר מיחזרו משכנתה כי הריבית ירדה, אבל בשנתיים האחרונות ממחזרים כדי לעבור למסלולים שהריבית בהם נמוכה יותר וכדי לצמצם חשיפה לריבית הפריים, להאריך את תקופת ההחזר ולהקל בהחזר החודשי. ואכן, רואים עלייה במספר השנים של המשכנתא הממוצעת", אומר דרור פלדמן, ראש זרוע המשכנתאות של בנק מזרחי־טפחות, הבנק עם נתח הפעילות הגדול ביותר בשוק המשכנתאות. "סיבה נוספת למיחזור היא כדי לעבור למסלולים שיאפשרו בהמשך למחזר בצורה טובה יותר, כי הלווים מניחים שהריבית תרד".
בעוד שמיחזורי המשכנתאות משקפים במידה רבה את דרכם של נוטלי משכנתאות בעבר להתמודד עם ההחזרים החודשיים בהווה, נתונים נוספים מצביעים על הקושי של נוטלי המשכנתאות בהווה. הם לוקחים משכנתה בסביבת ריבית גבוהה ועם מחירי דירות גבוהים. כך, משך המשכנתא הממוצע עלה בחודשים האחרונים והגיע במסלולים שאינם צמודי מדד ל־23.6 שנים. גם במסלולים צמודי מדד חלה מתחילת השנה עלייה, מ־20.8 שנים ל־21.3 שנים. פריסת המשכנתה לתקופה ארוכה יותר אומנם מקלה על ההחזר החודשי, אך מגדילה את הסכום הכולל של תשלומי הריבית שהלקוח משלם לבנק.
על פי הנתונים יש עלייה בשיעור המשכנתאות שבהן יחס ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה של משק הבית גדול מ־30%. כלומר, בכל חודש משק הבית משלם לפחות 30% מההכנסה שלו עבור ההחזר החודשי של המשכנתא. 47.5% מנוטלי המשכנתאות ביוני האחרון נמצאים קטגוריה זו, לעומת 45% ביוני אשתקד. גם יחס ההחזר מתוך הכנסה הממוצעת גדל, ובמחצית השנה הראשונה של 2025 הגיע לראשונה ל־30%.
הקושי של משקי הבית מתבטא גם בשיעור המימון, כלומר מהו היקף המשכנתא ביחס למחיר הדירה. שיעור זה אמנם לא המשיך לעלות במחצית הראשונה של השנה, אך נותר בשיעורים גבוהים היסטורית. ב־44.5% מהמשכנתאות ביוני שיעור המימון היה גבוה מ־60%, שיעור שנחשב גבוה יחסית. לפני שנתיים, ביוני 2023, הנתון עמד על 42.65%. נתון זה מושפע גם משיעור רכישות יד ראשונה בענף, בהן ניתן מבחינה רגולטורית לקחת שיעור מימון גבוה יותר.
תקופת המשכנתא מתארכת
היקף המשכנתא הממוצעת גדל לאורך המחצית הראשונה של השנה, אך עדיין לא חורג מההיקפים הממוצעים בשנה האחרונה. המשכנתא הממוצעת ביוני היתה 1.07 מיליון שקל, לעומת 1.09 מיליון שקל בדצמבר האחרון.
"הריביות עדיין גבוהות, ואנחנו רואים שמצבם של הרוכשים לא משתפר. ההלוואה הממוצעת עולה לעומת שנים קודמות, יחס ההחזר מתוך ההכנסה הממוצע גדל, וההחזרים גבוהים יותר כי הריבית גבוהה יותר. כפועל יוצא, תקופת ההלוואה מתארכת וזה משפיע על שיעורי המימון", אמרה אתמול אריאלה רנדלשטיין, מנהלת המשכנתאות בבנק הפועלים, בוועידה של התאחדות יועצי המשכנתאות.
פלדמן סבור כי רמות הסיכון בשוק המשכנתאות לא השתנו. "יש עלייה קלה ביחס החזר מההכנסה, אבל העלייה הדרמטית חלה לפני מספר שנים. גם המשכנתה הממוצעת לא עלתה. מי שהיו לו קשיים זה מי שלקח משכנתא ברמות ריבית נמוכות ופתאום הריבית עלתה", אמר. "מי שנכנס עכשיו, נכנס בתוך תנאי ודאות, ויכולת ההחזר שלו נמדדת לפי הריבית הנוכחית. אם הריבית תרד, מצבו רק ישתפר. במובן זה, רמת הסיכון לא השתנו מאז שהריבית ברמתה הנוכחית".
9 מיליארד שקל ביוני
המחצית הראשונה של 2025 בשוק המשכנתאות התאפיינה גם בשינוי משמעותי בחוקי המשחק: באפריל נכנסו לתוקף המגבלות של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים ("מבצעי 20־80"), עסקאות שבהן רוב התשלום על הדירה נדחה לסוף הבנייה או ממומן בהלוואת גישור בסבסוד הקבלן. ההוראה באה בעקבות העלייה החדה בהיקף המבצעים, והחשש כי אלה עלולים להכביד בהמשך על משקי הבית ועל הקבלנים, ואף לערער את יציבות הענף כולו. הסעיף המרכזי בהוראה מחייב את הבנקים להקצות יותר הון לעסקאות שבהן מתבצעת דחיית תשלום ללקוח שאינו נוטל משכנתא, או במילים אחרות ־ מייקר את העמדת האשראי למבצעים אלו.
לפי נתוני הלמ"ס שהתפרסמו החודש חלה ירידה משמעותית של 23.4% בהיקף מכירות הדירות בשלושת החודשים מרץ עד מאי, ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. גם הכלכלן הראשי באוצר הצביע על מגמה זו בדו"ח שפרסם החודש, ולפיו בחודש מאי חלה ירידה של 16% בהיקף המכירות, ובפרט ירידה חדה של 44% בדירות חדשות מקבלנים (ללא מחיר למשתכן).
בענף העריכו שהירידה החדה נובעת מהמגבלה שהטיל בנק ישראל. עם זאת, בשוק המשכנתאות, שהיקפו במחצית הראשונה של השנה הסתכם ב־50 מיליארד שקל (שאינם כוללים את נתוני המיחזור הפנימיים), הירידה ברכישות עדיין אינה מורגשת.
לדברי פלדמן, "בשל תקופת המעבר ליישום ההוראה אין בשלב זה להוראה משמעות דרמטית על הלוואות הבלון. בנק ישראל התכוון למתן את העמדת הלוואות מסוג ולתחום את הסיכונים, אך לא לעצור אותם באופן מוחלט. יש מעבר של חלק מהקבלנים למתכונת סבסוד ריבית אחרת, חלופית וארוכת טווח, שאינה נתונה למגבלה. סבסוד ארוך טווח היה קיים קודם: הקבלנים בחרו לסבסד הלוואות בלון כי הן קצרות טווח והעלות זולה יותר מאשר סבסוד ל־20 שנה, אז במתכונת החדשה הם מציעים לסבסד חלק מהריבית בתקופה זו".
פלדמן מעריך כי שינוי בשוק יתרחש רק אם לקבלנים יהיה פחות כדאי לשאת בעליות הסבסוד. "הרי הם עושים זאת כדי להניע את השוק ולהוריד מעצמם עלות אלטרנטיבית גדולה יותר ולהימנע מהפחתת מחיר הדירה. בינתיים הבנקים מצליחים להתמודד עם המגבלה. אני לא חושב שהבנקים יחרגו וישלמו את העלות הגבוהה יותר. נערכנו לפעול במסגרת המגבלות".
פלדמן צופה שגם במחצית השנייה של 2025 יהיו ביצועים חזקים בשוק המשכנתאות, חרף הירידות במכירות של דירות. "אנחנו לא יודעים מה יקרה למחירי הדירות ולריבית, ולכן אנשים שמוצאים דירה שהם אוהבים מעדיפים לקנות אותה כעת", אמר. "הירידה שמסתמנת במכירות של דירות יד ראשונה אינה מספיק גדולה כדי לצנן את הביקושים בשוק. הביצוע במערכת בחודש יוני, כ־9 מיליארד שקל, היה גבוה מהצפוי תחת ריבית שממשיכה להיות גבוהה ומלחמה שנמשכת, וגם בחודש יולי הביצוע ממשיך להיות גבוה".
