בחסות מגבלות בנק ישראל – שפל במכירת דירות במאי
ההגבלות שהוטלו על מבצעי המימון של הקבלנים המשיכו לצנן את מכירת הדירות החדשות, שנפלו ב־44% במאי לעומת החודש המקביל אשתקד, כך לפי סקירת הכלכלן הראשי. נתוני יוני צפויים להיות קשים יותר, בהשפעת המלחמה מול איראן
אחת הרמות הנמוכות של מכירות דירות בהיסטוריה במאי: כך פתח הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירת ענף הנדל”ן למאי 2025, שבה ניכר המשך מגמת הירידה החדה במכירות דירות. את הירידה הוביל, כמו בחודשים הקודמים, פלח הדירות החדשות, בעוד שוק הדירות יד שנייה מראה התאוששות קלה.
היקף העסקאות הכולל במאי עמד על 6,698 דירות, ירידה של 16% לעומת מאי אשתקד. אלא שבהתבוננות על רכישת דירות חדשות מקבלנים, לא כולל מחיר למשתכן — הצניחה עומדת על 44% לעומת מאי 2024. ניתן להניח שהנתונים לחודש הבא, שבמהלכו היתה מלחמה של שבועיים עם איראן, יהיו קשים אף יותר. עם זאת, מספר עסקאות יד שנייה במאי עומד על 4,324, שזה 1.3% יותר מאשר במאי 2024, זאת לאחר חודשים רבים ששוק היד שנייה ירד בשל מבצעי הקבלנים האגרסיביים. ירידה ניכרת התבטאה במאי גם בדירות שנרכשו להשקעה, רכישות דירה ראשונה, ודירות שרכשו משפרי דיור.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות במאי בהשוואה למקביל לו הקיפה כמעט את כל הארץ, למעט אזור טבריה (גידול של 68% במכירות דירות — אולם מדובר ברכישה של 57 דירות בלבד). כך, ביתר האזורים נעו שיעורי הירידה במכירות אלו בין 19% באזור חדרה לירידה של 60% באזור תל אביב. הירידה החדה ביותר במכירות הדירות היא באזור תל אביב, הכולל רק את תל אביב ובת ים.
למרות המגבלות: עלייה במבצעים במרכז
באפריל נכנסה לתוקף שורת מגבלות של בנק ישראל על מבצעי הקבלנים, שציננו את קצב מכירות הדירות החדשות וכן את הדירות "על הנייר", כיוון שהקלו משמעותית על הרוכשים לממן את העסקה. בין היתר, בנק ישראל דרש הקצאת הון גבוהה יותר מהבנקים על העמדת אשראי למבצעי קבלנים, והגביל את שיעור הלוואות הבלון ל־10% מסך המשכנתאות שנלקחות בכל חודש. הגבלות אלו חלות, נכון להיום, עד לסוף 2026.
כחלק מהסקירה ובשל הפופולריות שלהם, הכלכלן הראשי באוצר החל לבדוק גם את היקף מבצעי הקבלנים ואת השפעתם על השוק. כצפוי, בשל המגבלות, במאי נרשמה ירידה בשכיחות מבצעי הקבלנים בשלושה מתוך חמשת האזורים שנבחנו, בהמשך לירידות שנרשמו באפריל. בולט במיוחד אזור נתניה, הכולל את ערי השרון. כך, משיעור של כשני שלישים מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה במרץ, ירד שיעורן לחמישית בלבד במאי. ירידה חדה בשכיחות הטבות המימון נרשמה גם באזור חדרה וירידה מתונה יותר באזור באר שבע.
מנגד, בולט אזור המרכז עם גידול בשכיחות היחסית של הטבות המימון במאי — כמחצית מהדירות שנמכרו באזור המרכז במאי (51.5%), נרכשו באמצעות הטבות מימון. גידול חד בהטבות המימון נרשם גם ברמת גן, כאשר 70% ממכירות הקבלנים בעיר זו במאי, עם תאריך מסירה של שנה ומעלה, נעשו עם הטבות מימון לעומת שיעור של 38% באפריל ו־27% במרץ.
התאוששות מתונה במכירת דירות יד שנייה
לעומת מכירות הקבלנים, כאמור, בשוק היד שנייה חלה התאוששות לאחר חודשים רבים של ירידה במכירות. היקף העסקאות בדירות יד שנייה במאי עמד על 4,324 דירות, גידול מתון של 1% בהשוואה למאי אשתקד, בניגוד לירידה החדה שנרשמה במכירות הקבלנים בשוק החופשי. ואולם, עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות בהשוואה לחודשי מאי קודמים.
שיעור הדירות עם ממ"ד שנרכשו עמד על 38% מכלל הדירות. לפי הכלכלן, מינואר 2025 החל הגידול בשיעור רכישת הדירות עם ממ"ד במכירות יד שנייה והגיע לשיא של 60% באפריל, ייתכן שעל רקע השיח התקשורתי על אפשרות של מערכה מול איראן, אשר פרצה ב־13 ביוני. עם זאת, הביקוש הזה לא תקף לכל האזורים בארץ: דווקא באזור תל אביב, המכיל כאמור את תל אביב ובת ים, נרשמה ירידה מתחילת 2025 בשיעור הדירות עם ממ"ד מכלל רכישות יד שנייה, כאשר במאי השנה הגיע שיעור זה לרמתו הנמוכה ביותר לפחות מינואר 2024. ייתכן כי הדבר נובע מהיצע נמוך מלכתחילה של דירות עם ממ"ד, או כי משקיעים לרוב נוטים לרכוש דירות עם פוטנציאל לפינוי־בינוי, ולכן הן בלי ממ"ד בעת הרכישה.
שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" (שקבלת הדירה הינה 24 חודשים לפחות מחתימת העסקה) המשיך לרדת במאי, הן ביחס למאי שעבר והן ביחס לחודשים הקודמים. מדובר בירידה של 4% בהשוואה לאפריל. הירידה בשיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" מוסברת אף היא במגבלות בנק ישראל החדשות, אך גם בדרישה הגוברת לדירות עם ממ"ד ומועד אכלוס קרוב.
רכישות דירה ראשונה במאי הסתכמו ב־3,679 דירות. מדובר בירידה של 18% בהשוואה למאי שעבר. בשוק החופשי, כלומר בנטרול רכישות מחיר למשתכן, היקף העסקאות של רוכשי דירה ראשונה ירד ב־22%. בפילוח גיאוגרפי הירידה ניכרת במיוחד באזור המרכז. יש לציין כי רכישות דירה ראשונה במימון ממשלתי נותר דומה לזה של שנה שעברה ועמד על 654 דירות. מצד שני, רכישות "משפרי הדיור" במאי ירדו ב־3%.
שיעור רכישות המשקיעים במאי ירד אף הוא בהתאם לתמונת המצב הכללית בשוק הנדל"ן. רכישות המשקיעים היוו כ־14% מכלל הרכישות, שזה ירידה של 3% בהשוואה למאי החולף. המשקיעים רכשו במאי 923 דירות בלבד, ירידה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה. הירידה בהיקף רכישות המשקיעים תקפה לכל האזורים בארץ. כ־40% מהדירות שהמשקיעים רכשו היו דירות חדשות. אזור תל אביב — שתמיד מושך משקיעים ורשם גידול במכירות המשקיעים בארבעת החודשים הראשונים של השנה — הפעם ספג ירידה משמעותית של 20% במכירות למשקיעים. המשקיעים רכשו פחות, אבל גם מכרו פחות: מכירות המשקיעים במאי הסתכמו ב־1,232 דירות, ירידה של 10% לעומת מאי שעבר.
כלל רכישות תושבי החוץ, שנכללים בתוך סגמנט המשקיעים, עמד במאי על 130 דירות, ירידה של 20% בהשוואה למאי אשתקד. בניכוי הדירות שמכרו תושבי החוץ, נרכשו במאי 103 דירות בלבד עבור תושבי חוץ. יותר ממחצית מהן בירושלים — 55 מהדירות שרכשו תושבי החוץ הן באזור ירושלים — ולאחר מכן באזורי תל אביב (22 דירות) ונתניה (19). באופן חריג מדורג אחריהם אזור טבריה, שבו רכשו תושבי החוץ במאי 11 דירות, מרביתן חדשות.
