הטבות המימון הוגבלו - ומכירות הקבלנים בשוק החופשי צנחו ב-43%
נתוני אפריל מראים כי החלטת בנק ישראל להגביל מבצעי 20/80 נתנה את אותותיה על שוק הנדל"ן, כשבערים כמו נתניה, תל אביב, באר שבע וחדרה נרשמו ירידות חדות בשיעור העסקאות מסוג זה מתוך כלל העסקאות. נתונים ראשוניים ממאי מצביעים על המשך המגמה השלילית
החלטת בנק ישראל להגביל את מבצעי המימון עשתה את העבודה, לפחות לעת עתה, כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר לחודש אפריל. הממצאים מצביעים על ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון, בפרט באזורים בהם נמצאה בחודשים הקודמים שכיחות גבוהה במיוחד של הטבות המימון מסוג 20/80. בנוסף, מספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי ירד ב־20% בהשוואה לאפריל 2024.
הטבות המימון שהיזמים הרעיפו על הרוכשים היו המנוע המרכזי של הענף מאז פרוץ המלחמה, ולצד המשך העסקאות בשוק, התגבר החשש כי הטבות אלה דוחפות את הרוכשים אל הקצה ומכניסה אל השוק רוכשים שלא יוכלו לעמוד בעתיד בהחזרים החודשיים.
מסיבה זו, בחודש מרץ האחרון החליטו בבנק ישראל על הגבלת ההטבות הללו וחודש אפריל היה החודש הראשון שבו יושמו ההגבלות באופן מלא.
באזור נתניה, שבה השכיחות של מבצעי המימון נעה קודם להגבלות של בנק ישראל בין 55%–65% מהעסקאות בשוק המקומי, ירד שיעור העסקאות הזוכות להטבות מימון לשיעור של 30% בחודש אפריל.
באזורי תל אביב, באר שבע וחדרה גם כן נרשמו ירידות חדות בשכיחות זו, בשיעור של 12%–19%. אזור המרכז הינו האזור היחידי בו נרשמה עלייה בשכיחות הטבות המימון בין אפריל למרץ, בשיעור של 5%, אך עדיין מדובר ברמה נמוכה מזו שנרשמה באזור הזה, בחודשים דצמבר 2024 עד פברואר 2025.
היקף המכירות של כלל הדירות (חדשות ויד שנייה) ירד בחודש אפריל בשיעור של כ־15% בהשוואה לאפריל אשתקד. בסך הכל נמכרו 6,254 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, עמד מספר העסקאות בחודש אפריל השנה על 5,433 דירות, ירידה של 20% בהשוואה לאפריל אשתקד .
בדומה לממצאים בחודש הקודם, נרשם פער משמעותי בין השינוי במכירות הקבלנים בשוק החופשי, שרשמו ירידה חדה, לפלח השוק של דירות יד שנייה, שרשם ירידה מתונה יותר. מכירות הקבלנים בחודש אפריל הסתכמו ב־2,364 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאפריל אשתקד זוהי ירידה של 28%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אפריל ב־1,543 דירות בלבד, ירידה חדה של 43% בהשוואה לאפריל אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות בשיעורים שבין 20%–30% בחודשים ינואר-מרץ השנה בהשוואה למקבילים להם אשתקד.
גם אם לאחר החלת ההגבלות היזמים נשמעו אופטימיים בנוגע ליכולתם להמשיך ולהביא את הרוכשים אל משרדי המכירות, נראה כי ההשפעה חריפה יותר משחשבו. אך כשהבנקים לצידם, ייתכן שבהמשך השוק ילמד לחיות עם ההגבלות ולהחזיר את המכירות אל המסלול. בתוך כך, נתונים ראשוניים לחודש מאי מצננים מעט את האופטימיות, ומצביעים אף הם על ירידה חדה במכירות הקבלנים, בהשוואה למאי 2024.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד בחודש אפריל על 64%, ירידה של 3% בהשוואה לרמתו בחודש הקודם. תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ ולפני ניכוי תשומות, עמד בחודש אפריל על 6.3 מיליארד שקל – גבוה באופן חריג מהתזרים הפוטנציאלי ממכירת הדירות. בנוסף, למרות הירידה החדה במכירות הקבלנים בחודש אפריל בהשוואה לאפריל אשתקד, התזרים בפועל גבוה ב־37% בהשוואה לאפריל 2024.
באוצר מעריכים כי הגורמים לכך הם שכיחות גבוהה יותר של הטבות מימון באפריל אשתקד, כמו גם הירידה החדה במכירות באפריל השנה, שהביאו לכך שלפחות חלק מהחברות הקדימו תקבולים מלקוחות. עוד עולה מניתוח האוצר כי הגידול בתזרים המזומנים מתרכז במספר מצומצם יחסית של פחות מ־20 חברות שרשמו גידול חריג בתזרים, שאינו מוסבר בגידול מקביל במכירות בחודש זה.
מכירות יד שנייה בחודש אפריל הסתכמו ב־3,890 דירות, ירידה מתונה יחסית, של 5% בהשוואה לאפריל אשתקד. עם זאת, עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות בהשוואה רב שנתית של המכירות בפלח שוק זה בחודשי אפריל מאז תחילת שנות האלפיים.
רכישות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב־855 דירות, ירידה של 27% בהשוואה לאפריל 2024. שיעורן מסך העסקאות עמד על 14%, נמוך ב־1.5% בהשוואה לחודש הקודם. כמו כן, רואים שפחות משקיעים נכנסו אל שוק הדירות החדשות, כ־36% מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש אפריל היו דירות חדשות, נמוך ב־9% בהשוואה לחודש הקודם וב־11% בהשוואה לאפריל 2024.
רכישות דירה ראשונה (רוכשים שעבורם זוהי דירתם הראשונה, חדשה או יד שנייה) בחודש אפריל הסתכמו ב־3,655 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי – ירידה של 10% בהשוואה לאפריל אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, ירדו רכישות סגמנט זה בחודש אפריל בשיעור חד אף יותר, של 19%, בהמשך לירידות מתונות יותר בשלושת החודשים הראשונים של השנה, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
הרכישות בסבסוד ממשלתי בחודש אפריל 2025 הסתכמו ב־821 דירות, לעומת 563 דירות באפריל 2024. לראשונה התבצעו מכירות של סבסוד ממשלתי ביהוד־מונסון, של כ־150 דירות. המחיר הממוצע לדירה עמד על 2 מיליון שקל, נמוך במיליון שקל בהשוואה למחיר ממוצע של דירה חדשה שנרכשה מתחילת השנה ביישוב זה.
מניתוח רמות השכר של רוכשי הדירות בסבסוד ממשלתי ביהוד־מונסון נמצא כי השכר הממוצע של משקי בית אלו עמד על 27.3 אלף שקל ברוטו לחודש, כאשר גם השכר החציוני היה גבוה יחסית ועמד על 25 אלף שקל. כחמישית מרוכשים אלו מועסקים בענף ההייטק.
מכירות בולטות במסגרת סבסוד ממשלתי בחודש אפריל התבצעו גם באשדוד, עם 210 דירות שנמכרו. המחיר הממוצע של דירות אלו עמד על 1.6 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל בדירות שנמכרו בשוק החופשי בעיר מתחילת השנה – נמוך ביותר ממיליון שקל.ת אותו החודש בשנה שעברה
