שוק הדיור תקוע, הקבלנים בלחץ: מבצעי המימון חוזרים - ובגדול
לפי האוצר, באוגוסט נמכרו 7,532 דירות בלבד, ומתחילת שנות ה-2000 רק בימי האינתיפאדה השנייה ובשיא מחאת האוהלים נרשם אוגוסט חלש יותר בשוק הדיור. שיעור העסקאות עם הטבות מימון בחמשת האזורים שנבדקו זינק מ-20% במאי ל-30% באוגוסט, ובאזור חדרה הגיע ל-73%. במקביל, תזרים המזומנים נטו של הקבלנים צנח ב-58%
שוק הנדל"ן ממשיך לדשדש, הקבלנים מתקשים למכור ומבצעי המימון חזרו ובגדול. בהשוואה בין חודשי אוגוסט מתחילת שנות ה־2000, מספר העסקאות באוגוסט השנה היה גבוה רק מזה שנרשם בשנים 2002–2003, בעיצומה של האינתיפאדה השנייה, ובשנת 2011, כאשר מחאת האוהלים הייתה בשיאה.
על פי סקירה שפרסם הבוקר (ה') הכלכלן הראשי במשרד האוצר, באוגוסט השנה נמכרו 7,532 דירות, ירידה של 1% לעומת אוגוסט 2025 ושל 2% לעומת יולי. אולם, אם מנטרלים מהנתונים את הדירות שנמכרו בהנחות של מאות אלפי שקלים במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות (מחיר למשתכן והגרסאות החדשות שלה), מתברר שהירידה במספר העסקאות חדה יותר. בשוק החופשי נמכרו רק 6,242 דירות, ירידה של 5% הן לעומת יולי והן לעומת אוגוסט אשתקד, כשאת הירידה הזו הוביל שוק היד השנייה: על פי הסקירה, באוגוסט נמכרו 4,170 דירות יד שנייה, 6.5% פחות מאשר באוגוסט 2025 ו־11.7% פחות מאשר ביולי השנה.
הקבלנים, לעומת זאת, הצליחו לשמור על קצב עסקאות גבוה יחסית לתקופה שבה רוכשים מתרחקים ממשרדי המכירות. בסך הכול מכרו הקבלנים באוגוסט 3,362 דירות חדשות, עלייה של 6% לעומת אוגוסט אשתקד ושל 13.3% לעומת יולי. לעלייה היחסית בקצב המכירות של הקבלנים באוגוסט אפשר למצוא שני הסברים. הראשון הוא גידול של 22% במכירת דירות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות, ובהן מחיר למשתכן והגרסאות החדשות שלה, כמו דירה בהנחה. בסך הכול נמכרו באוגוסט 1,290 דירות במסגרת תוכניות אלה.
המדינה קובעת את מחירי הדירות בתוכניות הללו, והם משקפים הנחה של חצי מיליון שקל ולעיתים יותר ממחירה של דירה דומה באותו אזור. לכן, המכירות במסגרתן אינן משקפות את המצב במשרדי המכירות של פרויקטים שבהם המחירים נקבעים בשוק החופשי. על פי הסקירה, הערים הבולטות שבהן בוצעו עסקאות במסגרת התוכניות הממשלתיות היו חיפה, שבה נמכרו 303 דירות במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל, וקריית גת, שבה נמכרו 247 דירות במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל.
הסבר אפשרי נוסף לגידול היחסי בקצב המכירות של הקבלנים הוא החזרה הדרמטית של מבצעי המימון, שהצטמצמו בעקבות מגבלות שהטיל בנק ישראל, אך החלו לחזור בחודשים האחרונים. על פי הסקירה, באוגוסט נרשם זינוק חד של 50% בשיעור הדירות החדשות שנמכרו עם הטבת מימון, לעומת מאי השנה. הטבת מימון ניתנה ב־30% מהחוזים לרכישת דירות חדשות בשוק החופשי, שמועד מסירתן הוא שנה לפחות לאחר חתימת החוזה. זאת, לעומת 27% ביולי ו־20% במאי. הממצאים האלה עולים מנתוני חמשת אזורי מיסוי המקרקעין שנבדקו על ידי הכלכלן הראשי: מרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע.
באזור חדרה בלט שיעור חריג של הטבות מימון, שניתנו ב־73% מהעסקאות לרכישת דירות שמועד מסירתן בעוד שנה ומעלה. גם כאשר כוללים דירות שמועד מסירתן קרוב יותר, הטבות המימון ניתנו ב־55% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור. באזור המרכז עמד שיעור ההטבות בעסקאות למסירה בעוד שנה ומעלה על 38%, לעומת 31% באוגוסט אשתקד, ובאזור תל אביב על 21%, לעומת 17%. עם זאת, המגמה אינה אחידה: באזור נתניה ירד שיעור ההטבות מכשליש מהעסקאות ביולי ל־24% באוגוסט, אך הוא עדיין כפול מזה שנרשם באוגוסט אשתקד. העלייה בשכיחות ההטבות מבטאת את מאמצי הקבלנים לעודד רכישות באמצעות הקלה בתנאי התשלום, על רקע ירידה שנתית של 2% במכירותיהם בשוק החופשי באוגוסט.
הקשיים שחוות חברות הבנייה באים לידי ביטוי גם בנתוני תזרים המזומנים: תזרימי המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, לאחר ניכוי תשומות, צנחו באוגוסט בכ־58% לעומת אוגוסט אשתקד והסתכמו ב־418 מיליון שקל בלבד, לעומת 988 מיליון שקל בשנה שעברה. כלומר, מדובר בירידה חדה בסכום שנותר בקופות הקבלנים ממכירת דירות לאחר ניכוי עלויות הבנייה. גם הסכום שנותר היה מרוכז מאוד: ארבע חברות בלבד ריכזו 75% מהתזרים נטו בענף באותו חודש.
נראה כי גם רמת הריבית הגבוהה משפיעה על משקי הבית. על פי הסקירה, 29% ממחליפי הדירות באוגוסט רכשו דירה זולה מזו שמכרו, לעומת 23% באוגוסט אשתקד. אלה מכונים בסקירה "מצמצמי דיור". כלומר, כמעט שלושה מכל עשרה מחליפי דירות רכשו דירה זולה מזו שמכרו. ההגדרה מתייחסת למחיר, ולכן אינה מלמדת בהכרח על מעבר לדירה קטנה יותר: גם מעבר לאזור זול יותר עשוי להיכלל בה. מהלך כזה יכול לאפשר למשק הבית לפנות כסף לצרכים אחרים או לצמצם את המשכנתא.
