בלעדי
המגבלות על מבצעי הקבלנים יורדות לשטח: המימון מתייקר בכ־2%
הבנקים החלו לפעול בעקבות המגבלות החדשות על מבצעי ה־80/20: הודיעו ליזמים על התייקרויות בעלויות על מימון הפרויקטים. הקבלנים צפויים לצמצם את מכירות הדירות במבצע או לספוג חלק מהעלויות ולשחוק את הרווחיות שלהם
מגבלות בנק ישראל על מבצעי הקבלנים בשוק הדיור כבר מורגשות בשטח. עלויות המימון של יזמים מסוימים בפרויקטים למגורים עלו מ־6%—7% ועד ל־8%—9%. המשמעות היא כי בפרויקט בהיקף של 200 מיליון שקל מדובר בתוספת של כ־2—3 מיליון שקל בשנה, וכמעט 10 מיליון שקל לאורך כל הפרויקט.
מבצעי קבלנים נועדו להמריץ את השוק הרדום, ומאפשרים לרוכשים לשלם רק 10%—20% ממחיר הדירה בזמן הרכישה ואת היתר בעת קבלת המפתח. הקבלן נושא בעלויות המימון בינתיים, או מסבסד הלוואת בלון לרוכש שאינו משלם דבר עד למסירה. מה שנראה ממבט ראשון כפתרון אשראי יצירתי של קבלנים, התפתח לתופעה רחבה שעוררה חשש ליציבות ענף הנדל"ן. זאת מכיוון שהיזמים מניחים שהרוכש יוכל לעמוד בתשלומים בעתיד, אבל לא מבצעים חיתום מתאים. וגם כשמתבצע חיתום הם מניחים שמצבם הכלכלי של משקי הבית לא ישתנה בתקופה זו. לפי הניתוח של הכלכלן הראשי באוצר, כ־55% מהדירות החדשות שנמכרו בפברואר נעזרו במבצעי מימון כאלה.
בעקבות זאת בחודש מרץ החליט בנק ישראל להגביל את המבצעים והודיע על שני צעדים משמעותיים. הראשון נוגע ליחסי בנקים ורוכשי דירות: הגבלת שיעור הלוואות הבלון המסובסדות ל־10% מסך המשכנתאות שנלקחות בכל חודש. השני נוגע ליחסי הבנקים והיזמים: העלאת הרזרבות שבנקים נדרשים להקצות עבור אשראי למבצעי הקבלנים. צעדים אלו נכנסו לתוקף ב־6 באפריל ויחולו עד לסוף 2026. הדרישה להגדיל את יחס הרזרבה היא זו שמייקרת את עלויות הליווי ליזמים. עד כה הבנקים נדרשו לרתק בממוצע כ־10% מכל הלוואה. כעת, בפרויקטים שעוברים את הסף שהוגדר (ראו בהמשך), הדרישה עלתה ל־15%. כלומר על כל 100 מיליון שקל שהבנק מעמיד הוא צריך לרתק כ־15 מיליון שקל במקום 10 מיליון שקל, וכך האשראי מתייקר. הצעדים לא חלים על כל הפרויקטים, אלא רק על אלה שבהם לפחות ברבע מהמכירות הקבלנים דחו עבור הרוכשים לפחות 40% מהתשלום.
בטווח הקצר הבנקים סופגים חלק מההתייקרות, אך את חלקה הם מגלגלים לקבלנים. מנתונים שהגיעו לידי כלכליסט עולה כי המשמעות היא תוספת של בין 1% ל־2% לעלויות המימון שלהם בהקמת כל פרויקט, כשבפועל מדובר בתוספת עלות של בין כמה מאות אלפי שקלים בפרויקט קטן לכמה מיליונים עבור כאלה גדולים יותר.
גורם באחת מחברות האשראי החוץ בנקאי הסביר לכלכליסט כי "בשל ההגבלה של בנק ישראל, הבנק המלווה יידרש להקצות הון נוסף, הבנקים יגלגלו זאת ליזמים באמצעות ייקור העמלות והריביות. אלא אם היזם יעמוד בהגבלות שנקבעו. כך למשל, עמלת ערבות חוק מכר שעמדה בממוצע על שיעור של 0.7% שנתי מסכום הערבות, יכולה תאורטית — בהנחה ותהיה חריגה מהוראות המפקח על הבנקים — להגיע לשיעור של למעלה מ־1%. בעסקאות של התחדשות עירונית למשל, שמונפקות ערבויות לבעלי קרקע, הדבר כמובן משמעותי כפליים. המשמעות במקרה הקיצון היא שתוספת העלות יכולה להעיב על מודל הרווח של החברה מהקמת הפרויקט".
המשמעות הרחבה מהאירוע, לדבריו, היא כי "חברות גדולות יידעו אולי לספוג את התוספת הזאת ויעדיפו להמשיך למכור במודל הנוכחי. אבל חברות חזקות פחות עשויות לצמצם את מבצעי ה־80/20 לגבול הנדרש — ואז נראה אחת מבין שתי האופציות: האטה ואף קיפאון במכירות דירות חדשות, ודאי בקרב משפרי דיור, או לחילופין — קיטון ברווחיות הפרויקט. התוצאה העקיפה של זה יכולה גם לגרום להאטה בקצב המכירות בשוק הדיור".
מנגד, גורמים במערכת הבנקאית מעריכים שגם אם בטווח הקצר ישנן חריגות מהמגבלה שמביאות לייקור עלויות הליווי, הרי בטווח הארוך השוק יתייצב תחת המגבלות של בנק ישראל, כך שהיקף המבצעים יצטמצם, ועלויות הליווי לא יתייקרו. לצד זאת, ההערכה היא שיזמים, בשיתוף פעולה עם הבנקים, יוכלו לייצר הטבה תחליפית לסבסוד של הלוואות בלון. למשל, יזמים יכולים לסבסד משכנתא רגילה לרוכש דירה, גם אם היא לא נלקחת כהלוואות בלון.
מי שכפופים להנחיות בנק ישראל הם הבנקים, אך הגורמים המממנים האחרים בשוק הבנייה למגורים, הגופים המוסדיים וחברות האשראי החוץ בנקאי, אינם מחויבים לנהוג כמותם. האם נראה מעבר של חברות קבלניות מהבנקים אליהם? לפי הגורם ששוחח עם כלכליסט "זו הזדמנות עבורנו לתפוס נתח גדול יותר בשוק שמובל באופן מובהק על ידי הבנקים״. אולם, מפאת פערי הגודל בין הבנקים (שחלקם בליווי פרויקטי המגורים נאמד בכ־80% מהשוק) לבין יתר הגורמים, הגופים החוץ בנקאיים צפויים להשתמש בהעלאות המחיר מצד הבנקים בכדי להעלות גם הם לפחות חלק מהעמלות והתשלומים שנדרשים מהיזמים.
