בלעדי
משבר ההשקעות בנדל"ן בחו"ל הגיע גם לחברה שייסד מנכ"ל בנק הפועלים לשעבר
חברת ההשקעות בנדל"ן אמריקאי שנוסדה על ידי מנכ"ל הפועלים לשעבר, דב קוטלר, שעזב ב־2019, סובלת מקשיים. שמונה השקעות הסתיימו בהפסד חלקי או מלא של הקרן, שהסתכם ב־2.9% מכלל הגיוסים, ו־41 השקעות חורגות בחצי שנה ויותר מהזמן שהוקצב להן. בעל השליטה החדש: "מנסים למקסם את השבת כספי המשקיעים"
לפני מינויו למנכ"ל בנק הפועלים ב־2019, ייסד קוטלר יחד עם רוט את אינטו, שבנתה פלטפורמה דיגיטלית להשקעות בנדל"ן בארצות הברית. קוטלר ורוט תיארו אז את החברה כ"רשת חברתית להשקעות נדל"ן", וזה היה בתקופה שבה הריבית האפסית דחפה ישראלים לחפש תשואה מחוץ לשוק המקומי. קוטלר עזב את החברה עם מינויו למנכ"ל בנק הפועלים, אולם הוא נותר בעל מניות בה. את מקומו כיו"ר אינטו תפסה תמר יסעור, שכיהנה בתפקיד לתקופה קצרה, ועזבה בסוף 2020 עם מינויה ליו"ר ישראכרט.
אינטו לא רכשה את הנכסים ישירות עבור המשקיעים, אלא פעלה באמצעות תאגידים ייעודיים שהוקמו לכל השקעה. המשקיעים יכלו להצטרף במסלול הון או במסלול חוב: במסלול ההוני קיבלו זכויות כשותפים מוגבלים בתאגיד המגייס, שהשקיע במישרין או בעקיפין בחברת הפרויקט; ובמסלול החוב העמידו הלוואה לתאגיד המגייס. החוב למשקיעים היה נחות בהשוואה לחוב הבכיר של הבנק או המלווה בנכס, ולעתים נחות בהשוואה לחוב מזנין (שכבת מימון ביניים, בין החוב הבכיר להון העצמי), כך שבמקרה של הסתבכות הם לא הראשונים לקבל את כספם.
בשנת 2023 הגיעה אינטו לבורסה, לאחר שכבר גייסה מאות מיליוני שקלים מלקוחות והשקיעה בפרויקטים בנכסים בסכום של כמעט 3 מיליארד דולר. החברה מוזגה לתוך השלד נלה דיגיטל לפי שווי של 90 מיליון שקל. אלא שב־2022 הריבית בארצות הברית הרימה ראש ופגעה בביצועי החברה. בהתאם לכך נחתך השווי שלה בשנת 2024 לכ־20 מיליון שקל.
בנובמבר 2024 נכנס יזם הנדל"ן יוני שדה כבעל שליטה. שדה קיבל 36% מהמניות כנגד הלוואה המירה של 750 אלף דולר, עם מנגנונים שאיפשרו לו להגדיל את החזקתו בהשקעה כוללת של עד 2.25 מיליון דולר. בהמשך שונה שמה של Iintoo ל"שדה נדל"ן", כלומר החברה לא נמחקה מהבורסה אלא נבלעה בתוך חברה ציבורית, והיום החברה נסחרת לפי שווי של 230 מיליון שקל. לפי הדו"ח לרבעון השני השנה של שדה נדל"ן, עד שינוי השליטה המודל העסקי של אינטו התבסס על עמלות שנגבו מראש על סגירת ההשקעה וניהולה. בנוסף, במקרה של השקעה שהסתיימה ברווח החברה היתה זכאית לדמי הצלחה של עד 20% מהרווחים, מעבר להחזר ההשקעה הראשונית. כלומר חלק מהכנסות אינטו נוצר כבר בעת ביצוע העסקה ובמהלך חייה, בעוד התשואה למשקיע היתה תלויה במימוש מוצלח של הנכס.
השבוע הגיעו לידי כלכליסט נתונים על מאפייני הנכסים שאותם שיווקה השותפות Iintoo Legacy Portfolio וגובה המינוף הנהוג בהם. המיזם הראשון הוא Eden Pointe ביוסטון, טקסס; מקבץ בן 197 יחידות דיור שנרכש בפברואר 2020 בתמורה ל־19.5 מיליון דולר. הרכישה נעשתה בהלוואה של 18.2 מיליון דולר, לצד גיוס של 3.2 מיליון דולר ממשקיעים. לפי הדיווח למשקיעים, כיום השותפות נמצאת בבוררות מול היזם. לפי הדיווח לרבעון הראשון של השנה, היזם אינו מספק מידע פיננסי מספק על מצב הנכס וההלוואה. על פי דיווחים פומביים, ההלוואה הועברה למפעיל חיצוני כדי למנוע חדלות פירעון. זו אינדיקציה לכך שהנכס עצמו עלול שלא לייצר תזרים מספיק לשירות החוב, וברבעון הראשון של 2026 לא בוצעה חלוקה למשקיעים תמורת השקעתם, כפי שנקבע בתחילת ההשקעה. המשקיעים ב־Sioux Falls 2 בדרום דקוטה, השקעה נוספת של השותפות, מתקדמים לעבר מימוש. מדובר בשלושה נכסים שבהם 211 דירות. המיזם נרכש ב־2019 תמורת כמעט 13 מיליון דולר, והחוב שנלקח הוא 12.7 מיליון דולר. ההון שגויס מהמשקיעים הסתכם ב־2.3 מיליון דולר, וההלוואה נמצאת בחדלות פירעון. התזרים השלילי מפעילות הנכס הגיע ברבעון השני של השנה ל־276 אלף דולר. כלומר בשני הפרויקטים השקיעו מחזיקי השותפות מטעם Iintoo כמעט 5.5 מיליון דולר (כ־17 מיליון שקל). שווי הנכסים ברכישה הגיע ל־32.4 מיליון דולר (כ־100 מיליון שקל).
יש עדיין סיכוי מסוים שההשקעה אינה אבודה כמכלול. ב־Eden Pointe עדיין קיימת אפשרות להתאוששות אם הבוררות תסתיים בפיצוי או אם הנכס ייצר ערך מעבר לחוב, אבל כרגע אין בדו"חות אינדיקציה לכמה כסף יישאר למשקיעים. ב־Sioux Falls הסיכון גבוה יותר: החוב כמעט שווה למחיר הרכישה המקורי, הנכס מפסיד תפעולית והמלווה כבר מחזיק בזכות למימוש. במבנה כזה כל ירידה בשווי הנכסים עלולה למחוק במהירות את שכבת ההון של המשקיעים.
אבל שני הפרויקטים הללו רחוקים מלהיות היחידים שנמצאים בקשיים. על פי הדו"ח הכספי של שדה נדל"ן, מתחילת פעילות אינטו גויסו באמצעות התאגידים שלה כ־412 מיליון דולר ל־130 השקעות, בנכסים ששוויים המצטבר היה כ־2.9 מיליארד דולר. נכון לסוף 2025, שדה נדל"ן מנהלת השקעות Legacy של אינטו בהיקף גיוס של 182 מיליון דולר. החברה מדווחת כי שמונה השקעות כבר הסתיימו בהפסד חלקי או מלא של הקרן, ושיעור הפסד הקרן בהשקעות שהסתיימו בהפסד הגיע ל־2.9% מסך הגיוסים ההיסטוריים. מעבר לכך, על פי נתוני שדה נדל"ן, 41 השקעות נמצאות בעיכוב של יותר משישה חודשים, וממוצע העיכוב הוא 39 חודשים, ושיעור העיכוב מסך הגיוס הוא 31.5% כאשר סימן שאלה גדול מרחף מעליהן. כמו כן הדו"ח מוסיף שהחברה יוצאת מפעילות אינטו הישנה. היא מגדירה אותה כ"פעילות עבר", ומפסיקה להפעיל את הפלטפורמה שהיא פיתחה ומעבירה את הפעילות לפלטפורמה של צד שלישי. כך שהמשקיעים שתקועים עם נכסים בעייתיים יצטרכו לחפש בית חדש.
משדה נדל"ן נמסר בתגובה: "ההשקעות שאליהן מתייחסת הפנייה הן חלק מתיק ההשקעות ההיסטורי של חברת אינטו, שבוצעו שנים לפני חילופי הבעלות בחברה. הנהלת החברה הנוכחית לא היתה מעורבת באיתור ההשקעות הללו, בחיתומן, בבחירתן או בניהולן המקורי. חשוב להבחין בין עיכוב במועד סיום השקעה לבין מצוקה פיננסית או סיכון לאובדן קרן, שכן עיכוב כשלעצמו אינו מעיד בהכרח על אחד מאלה. באשר לפרויקטים שהוזכרו, החברה פועלת באופן שוטף מול הגורמים הרלבנטיים במטרה לשמור על זכויות המשקיעים ולמקסם את השבת כספי השקעתם. ולראיה, בפרויקט Eden Pointe הושגו לאחרונה הסכמות עם היזם המקורי שעמו השקיעה אינטו בנכס, ולפיהן היזם התחייב להשיב למשקיעים את מלוא קרן השקעתם".
מקוטלר ומרוט לא נמסרו תגובות.
