שיא של 20 חודשים בנטילת משכנתאות – אך בשוק מזהירים: "זו אשליה אופטית"
למרות ההאטה במכירת הדירות, לפי בנק ישראל הציבור לקח ביולי משכנתאות בהיקף של 11.5 מיליארד שקל – הנתון השני בגובהו בארבע השנים האחרונות ועלייה של 8% לעומת יולי אשתקד. במקביל, מסלול הפריים ממשיך להתאושש, והיווה 19% מסך המשכנתאות. שפל של כמעט שלוש שנים בהיקף הלוואות הבלון
בזמן שבענף חוזים לשוק המשכנתאות דעיכה קרובה, בינתיים הוא מסרב להירגע: היקף המשכנתאות שנלקחו ביולי הסתכם בכ-11.5 מיליארד שקל – עלייה של 8% בהשוואה ליולי אשתקד, כך לפי נתוני בנק ישראל שמתפרסמים היום (ד').
בארבע השנים האחרונות היה רק חודש אחד עם היקף משכנתאות גבוה יותר – בדצמבר 2024, רגע לפני העלאת המע"מ במשק ל-18%, נרשם שיא של 13.8 מיליארד שקל.
היקף הפעילות כשלעצמו אינו מפתיע: חודשי הקיץ מתאפיינים בפעילות גבוהה יחסית. ביולי-אוגוסט אשתקד נלקחו משכנתאות בהיקף שיא לתקופה זו של כ-20 מיליארד שקל, ולפי נתוני חודש יולי, ניכר כי השיא לחודשי הקיץ יישבר מחדש.
ובכל זאת, מה שעדיין מעורר פליאה מסוימת הוא הפער בין היקף הפעילות בשוק המשכנתאות לדשדוש של שוק הנדל"ן. ההסבר המרכזי לכך הוא שהרבה מהעסקאות בשוק המשכנתאות הן תוצר של עסקאות ישנות יותר בשוק הנדל"ן, בהן רכישת הדירה נעשתה במתכונת "הלוואת קבלן" (הלוואות 20-80 למיניהן) – כלומר תשלום של הון ראשוני ולקיחת משכנתא רק בסוף הבנייה, ולא בשלבים לאורך הפרויקט.
החל מ-2027, שיעור העסקאות הישנות שיבשילו צפוי לקטון, וככל שהביקוש לרכישת דירות לא יגדל, הצפי הוא ששוק המשכנתאות יתקרר משמעותית. לכן כרגע שורר דיסוננס מסוים בין התחזיות השליליות למציאות בפועל, שאמנם יש לו הסבר אך הוא עדיין מתעתע. לכן, בהתאחדות יועצי המשכנתאות מכנים את הנתונים "אשליה אופטית שעלולה להביא לשאננות מסוכנת", וטוענים כי "המספרים הגדולים של היום מספרים בעיקר את סיפור העסקאות של אתמול. כדי להבין מה באמת קורה כיום בשוק הדיור, חייבים להפריד בין היקפי האשראי בבנקים לבין מצב הביקושים האמיתי בשטח".
מעבר להיקפי המשכנתאות, נתוני בנק ישראל מציגים גם את תמהיל המשכנתא. לפי נתוני חודש יולי, ההתאוששות במסלול הפריים (שבו הריבית צמודה לריבית הפריים) נמשכת. ביולי נלקחו משכנתאות צמודות לפריים בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל – כ-19% מסך המשכנתאות. זאת, לעומת 9% בלבד ביולי אשתקד. עדיין מדובר בשיעור נמוך ביחס לתקופה שלפני העלאות הריבית – אז שיעור הפריים עמד על 39%, אך ניכר כי בהשפעת הורדות הריבית במשק, הציבור חוזר בהדרגה לריבית הפריים.
בעוד שמסלול הפריים - שמשתייך לקבוצת המסלולים שאינם צמודי מדד - הוסיף לגדול, הציבור ממשיך לברוח מהמסלולים צמודי המדד. אלו היוו רק 10% מסך המשכנתאות שנלקחו ביולי – הנתון הנמוך זה שנים רבות. וזאת, על אף שהאינפלציה התמתנה ונמצאת בטווח היעד של בנק ישראל. ניתוב זה משקף את הרתיעה של הציבור לאחר שנכווה ממסלולים אלו בתקופת האינפלציה הגבוהה.
בניגוד לצמיחה בשוק המשכנתאות, חלה התמתנות בהלוואות הבלון, שהיקפן ביולי הסתכם ב-1.6 מיליארד שקל. מדובר ב-13.9% מסך המשכנתאות – זהו הנתון הנמוך ביותר מאז נובמבר 2023 (שיעור דומה נלקח גם בנובמבר האחרון). הלוואות הבלון, שבהן רוכש הדירה נוטל משכנתא אך לא מחזיר את הקרן לתקופה של כמה שנים, פרחו בשנים האחרונות, ככל שהריבית במשק עלתה, כפתרון מימון למשפרי דירות ולמשקיעים. לצד זאת, הקבלנים השתמשו בהלוואות אלו וסבסדו את תשלומי הריבית, כדי לעודד את הציבור לרכוש דירות מבלי להוריד באופן רשמי את המחיר. באפריל אשתקד בנק ישראל התערב בשוק והגביל את היקף הסבסודים. מהנתונים שפרסם היום בנק ישראל לא ניתן לדעת כמה מתוך הלוואות הבלון הן הלוואות בלון מסובסדות של הקבלנים, אך סביר שעיקר ההתמתנות נובעת מהורדות הריבית האחרונות, ולא מירידה במבצעי הקבלנים, שעדיין מנסים להוריד את הציבור מהגדרות.
