לפני המלחמה באיראן: מלחמת חרבות ברזל לא הביאה להתייקרויות דירות עם ממ"ד
על פי דו"ח של בנק ישראל, בניגוד לציפיות - למרות עליית הביקוש לדירות ממוגנות, הפרמיה על דירות עם ממ"ד ירדה מ-8.2% לפני המלחמה ל-6.4% במהלכה. עם זאת, המגמה עלולה להשתנות אחרי המלחמה עם איראן
דו"ח של בנק ישראל מאשר היום את הטענה כי המלחמה המתמשכת, מאז אוקטובר 2023, הביאה לגידול בשיעור העסקאות בדירות עם ממ"ד. עם זאת, המחקר של בנק ישראל מגלה, לראשונה, כי אין לזה ביטוי חד משמעי במחירי הדירות.
מניתוח הפרמיה (התוספת שמשלמים על דירות ממוגנות) לממ"ד במחירי הדירות על בסיס העסקאות בפועל, נמצא, כי ערב מלחמת "חרבות ברזל", דירות בעלות ממ"ד היו יקרות בכ-8.2% מדירות בעלות מאפיינים דומים שאין בהן ממ"ד. ואולם, פרמיה זו ירדה לכ-6.4% בתקופת המלחמה. הפרמיה לממ"ד ירדה באופן מובהק באשדוד ובתל אביב, ועלתה באופן מובהק בבני ברק, נתניה ובאר שבע. בשאר הערים השינוי איננו מובהק.
בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרת דירות נמצאה עלייה קלה בפרמיה עם פרוץ המלחמה. לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן, החל ממאי 2024, הפרמיה המשיכה לעלות. כך, החל ממאי 2024 ועד דצמבר 2024, הפרמיה לממ"ד הייתה גבוהה בכ-4.1%-3.7% בממוצע, לעומת רמתה ב-9 החודשים הראשונים של 2023 לפני המלחמה.
המחקר לא בדק את הגורמים להתפתחות הפרמיה במחירי הדירות ובשכר הדירה. עם זאת, מחבריו מעלים את ההשערה כי ירידת הפרמיה לדירות עם ממ"ד בתקופת המלחמה קשורה לציפייה לשיפור במצב הבטחוני לאחר תום "חרבות ברזל", ולירידה בפרמיה לממ"ד בשכר הדירה בסיום המלחמה. יתכן גם שהירידה בפרמיה במחירי הדירות משקפת צפי להאצה בקצב ההתחדשות העירונית בערים, כתוצאה מהמלחמה, ועל כן לעליית ערכן של דירות חסרות מיגון.
בדיקה ראשונית להשפעת המלחמה עם איראן, מלחמת "עם כלביא", על סמך מודעות למכירה והשכרה, מצביעה על עלייה מסוימת בפרמיה לממ"ד, הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה. אולם, בשלב זה מובהקותה הסטטיסטית של העלייה אינה ברורה.
