"דרך אלגנטית להחזיר את התוכנית לארון": המנגנון שתוקע פרויקטים של התחדשות עירונית
ענף ההתחדשות העירונית איבד אמון בפתרון של הקצאת קרקע משלימה במיזמים לא כלכליים, שכן רשות מקרקעי ישראל מסרבת ליישמו בהיעדר מקור תקציבי, כפי שלמשל קרה לאחרונה בפרויקטים בלוד ובנס ציונה. דרך אחרת לתמרץ יזמות היא מענקים כספיים, אך האוצר נמנע מקביעת מנגנון
האפשרות של הקצאת קרקע משלימה ליזמי פינוי־בינוי בפרויקטים שאינם רווחיים נמצאת לכאורה על השולחן, אלא שבמציאות הפתרון לא מיושם בהיעדר מקור תקציבי. אחת הדוגמאות האחרונות לכך היא מחודש פברואר, שבו התקבלה החלטת הנהלה של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) בנוגע לקרקע משלימה עבור מתחם דוד המלך בעיר לוד. בהחלטה רמ"י אישרה את הקרקע לייעוד זה וכן את הסיכומים המוקדמים בינה לבין עיריית לוד והסוכנות היהודית שמחזיקה בחלק מהקרקע בתוכנית, אלא שבהמשך ההחלטה מגיע סעיף מעורפל בנוגע למקור התקציבי לקרקע: "ההנחה תינתן בכפוף למקור תקציבי". המשמעות היא שאין כל הבטחה למימון לקרקע, ונמוך מאוד הסיכוי שייצא לפועל ההליך של העברת הקרקע המשלימה אל היזם.
המקרה של לוד אינו יחיד. במקרה אחר בנס ציונה הסכימה רמ"י בהחלטה שפורסמה בינואר 2026 לשריין קרקע משלימה בתוכנית נס ציונה מזרח, כדי לאפשר מימוש של התחדשות עירונית במתחם נחמיה. אלא שבהחלטה זו היא ציינה כי המקור למימון הקרקע הוא הרשות להתחדשות עירונית, גוף שאין לו תקציבים כאלה. כמו כן בסוף 2024, כפי שנחשף בכלכליסט, פרויקט בעיר נשר נעצר בשל התעקשותה של רמ"י להקצות קרקע משלימה שהטופוגרפיה שלה אינה מתאימה לבנייה.
“ההחלטה נעשתה במחטף”
הרעיון של קרקע משלימה נקבע בהחלטה של רמ”י ב־2017 כדי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה שאינה כלכלית או באזורים שבהם לא מתאפשר לבנות את מספר הדירות הנדרש כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. העיקרון הוא לתת ליזם קרקע משלימה, שבה יוכל לקבל את זכויות הבנייה החסרות לו ולהפוך את הפרויקט לכלכלי. בפועל המהלך כמעט ולא יושם, ולא ברור מדוע המדינה ממשיכה לתחזק את מנגנון הקרקע המשלימה ולבזבז עליו משאבים ניהוליים.
בפברואר אשתקד עדכנה רמ”י את התנאים לשריון והקצאה של קרקע משלימה. העדכון היה אמור לעשות סדר ולספק ודאות בתחום הקצאת הקרקעות המשלימות, אך בענף טוענים כי התנאים החדשים רק מסרבלים ומרחיקים עוד יותר את מימוש ההליך. כך, למשל, בנושא שווי הקרקע וגובה ההנחה הוחלט שרמ"י היא הקובעת אם יש צורך בקרקע משלימה והיא גם הקובעת את שווייה. היזם אומנם יכול להשיג על כך, אך גם זאת לפי התנאים של רמ"י.
תומר צליח, מנכ"ל ושותף בקבוצת צליח רוטשילד וסגן נשיא התאחדות הקבלנים, אומר כי ההחלטה שהתקבלה על ידי רמ"י צמצמה עוד יותר את הסיכוי להוציא עסקאות כאלה אל הפועל, וכי הסיכון שמוטל על היזמים אינו סביר: "החלטת ההנהלה שהוציאה רמ"י לפני כשנה נעשתה במחטף, ובלי להתייעץ עם שום גורם, וזה מטרפד את הסיכוי שזה יקרה. יזמים איבדו בכך אמונה. ההחלטה אומרת שהם לא מתחשבים בכלום, ומשאירים את היזם עם סימן שאלה. השמאי של רמ"י הוא שיקבע את ערך המגרש ומה הרווחיות שלך, וזה בעייתי. במתווה הזה היזם צריך לקדם את הפרויקט כל הדרך ובסוף יכול להגיע לשוקת שבורה". עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, אומר כי “ההחלטה האחרונה של רמ"י מאוד מצמצמת את האפשרויות. ברגע שאין מקור תקציבי לא תהיה קרקע משלימה, המקור אמור להיות ממשרד האוצר. כל הרעיון של החקיקה הופך להיות אות מתה".
“אין לאן להפנות יזמים”
כפי שגם עולה מתגובת האוצר, בשנים האחרונות המדינה פחות מעוניינת ליישם את פתרון הקרקע המשלימה, וכיום המענה המועדף מבחינת כלל הגופים הוא מתן מענקים כספיים כתחליף לקרקע משלימה. באוצר אף מתגאים בהעברה של מענקים כספיים למספר פרויקטים, אך מבדיקת כלכליסט עולה כי למעט כמה ערים שלגביהן הוחלט באופן פרטני על העברת מענקים בהיקף מוגבל, אין כיום מנגנון לתקצוב פרויקטים בשוק החופשי.
גורם בענף ההתחדשות העירונית אומר: "כולם מדברים על המענקים האלה, אבל האבסורד הוא שאין תקציבים כאלה באמת. אם יש לי עכשיו פרויקט בכרמיאל שאני מעוניין לקבל עבורו מענק, אין לכך מנגנון מתאים או תקציב. לפני ארבע שנים מועצת מקרקעי ישראל החליטה על מנגנון שבו משווקים קרקעות והכסף מופנה לפרויקטים להתחדשות עירונית, אבל זה יושם עד כה רק בשכונת קריית משה ברחובות ובעיר לוד. באשקלון ובבאר שבע הוחלט על סבסוד, 600 מיליון שקל ו־135 מיליון שקל בהתאמה. בנוסף, אמורים לקבל תקציבים גם בשדרות, שלומי וקריית שמונה וזהו. מעבר להחלטות האלה אין תקציבים שבשגרה ניתן להפנות אליהם יזמים או ערים".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "האפשרות לקרקע משלימה עדיין קיימת ולא מסיבות מקצועיות, אלא כי כך זה נוח לרשויות, להציג כאילו יש פתרון אף על פי שאין פתרון. זה מתחבר לשערורייה יותר גדולה שעדיין מאשרים כאן תוכניות התחדשות לא כלכליות. מה שצריך לקרות זה שיקדמו פתרון כלכלי במקום מגרשים, כלומר כסף. קרקע משלימה היא סוג של אבן שאין לה הופכין, ולשלוח לקרקע משלימה זו דרך אלגנטית להחזיר את התוכנית לארון".
מהרשות להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "נוכח קיומם של אתגרים מוכרים במתחמים נעדרי כדאיות כלכלית, אנו פועלים בשיתוף פעולה עם כלל הגורמים הרלבנטיים כדי למצוא את המענים המתאימים לכך".
מהאוצר נמסר בתגובה: "מנגנון ‘קרקע משלימה’ במתכונתו הנוכחית אינו יעיל והוביל לעיכוב פרויקטים, בעוד מענקים ממשלתיים ישירים הוכחו ככלי אפקטיבי יותר לקידום התחדשות עירונית, במיוחד בפריפריה". מרמ"י לא נמסרה תגובה.
