ניתוח
מסי הנדל"ן נשחקים והבור התקציבי נחשף
המשבר המתחדש בשוק הנדל"ן דווקא צריך להטריד מאוד את משרד האוצר; אמנם אובדן של 7-5 מיליארד שקל אינו דרמה תקציבית, אבל הוא אירוע מאקרו־פיסקאלי לא רצוי - במיוחד כשישראל מתנהלת עם גירעון גבוה, חוב מתרחב ואי־ודאות ביטחונית מתמשכת
לכאורה, אין שום סיבה להתרגש: אף שיש רוחות של משבר בדיור, הכנסות המדינה ממסי נדל"ן (מס רכישה ומס שבח) מהוות רק 6.4% מסך המסים הישירים ו־3.7% מסך הכנסות המדינה ממסים. במונחים תקציביים, זה זניח יחסית - לא בדיוק עמוד התווך שעליו נשענת התשתית התקציבית, וגם לא מה שיכריע את מצבה הפיננסי של הממשלה. ולכן, מי שמסתכל על המספר הזה בלבד יטען - בצדק מסוים - שאין פה שום דרמה.
אבל המשבר המתחדש בשוק הנדל"ן דווקא צריך להטריד מאוד את משרד האוצר, ולו מהסיבה הפשוטה שגם בשנת 2025 ממשלת ישראל מתכננת תקרת גירעון של 4% תוצר. וזה עוד לפני תחילת המשוכות בכנסת, כאשר עד לפני שבוע דיברו על 3.2% תוצר. גירעון של 4% תוצר איננו מאפשר להוריד את יחס חוב־תוצר, אחרי שהוא כבר זינק לכ־71% לעומת 60% תוצר ערב כניסתה של ממשלת נתניהו–סמוטריץ' והשלכות מחדל אוקטובר.
מסי הנדל"ן כבר הניבו קופת מזומנים של 25 מיליארד שקל בשיאם ממש לא מזמן. אחרי שהכנסות אלו עמדו במהלך 2020-2017 על יותר מ־11 מיליארד שקל, הן זינקו לכ־20 מיליארד שקל ב־2021 ול־25 מיליארד שקל כאמור ב־2022. ואז הגיעה הנפילה: בתהליך שהחל עוד במחצית השנייה של 2022 - הרבה לפני 7 באוקטובר - ההכנסות קרסו לרמה של כ־14 מיליארד שקל בלבד נכון לסוף 2023. זה לא אומר שמחדל אוקטובר לא השפיע בכלל: בחודשים נובמבר–דצמבר 2023 הכנסות אלו צנחו לכ־735 מיליון שקל - הרמה הנמוכה מאז יוני 2020. אבל כבר בספטמבר 2022 הן היו מתחת ל־1 מיליארד שקל - דבר שלא קרה מאז אוקטובר 2020. המשמעות התקציבית ברורה: בתוך שנה־שנתיים הקופה איבדה כ־10 מיליארד שקל. זה לא סעיף קטן - זה סעיף שנחתך כמעט בחצי, ומדובר ב־0.5% תוצר. סכום לא מבוטל. למשל, הכספים הקואליציוניים שווים מחצית מסכום זה, 5 מיליארד שקל. כמו ריווח מדרגות המס המתוכנן לשנה הבאה (הפחתת מס הכנסה) שיעלה לקופת המדינה סכום כזה.
הצניחה כבר ניכרת בנתונים. אף על פי שב־2024 עוד ראינו התאוששות מסוימת מ־14.4 מיליארד שקל ל־15.7 מיליארד שקל, ומשם לכ־19 מיליארד שקל ב־2025 (על בסיס נתוני ינואר–נובמבר), הנתונים של החודשים האחרונים מראים שההתאוששות נעצרת ו"ההתמתנות" מובהקת. אם נחזור בחודשים הקרובים לרמות הדלות של 2023, הכנסות המדינה צפויות שוב לעמוד על כ־14 מיליארד שקל. לא דרמה, אולי. אבל אירוע פיסקאלי - בהחלט כן.
החשש הוא שהמגמה שהחלה בחודשים האחרונים תימשך. אם חוזרים ל־2024, אז במקום להגיע ל־20 מיליארד שקל, כפי שהיינו מצפים, מדובר באובדן הכנסות של מיליארדי שקלים. זה כבר מספר שיכול להכריע ויכוחים בתוך מסגרת התקציב או לחייב קיצוצים בתחומים שבהם הממשלה לא התכוונה לקצץ. כאמור, גירעון של 4% - כאשר המשק צומח ביותר מ־5% - זה כבר לא סביר. למשרד האוצר יש מעט מאוד גמישות.
נראה כי האוצר לקח בחשבון, בתחזיות הכנסות המדינה ממסים (המאוד אופטימיות), בעת הכנת תקציב 2026, את המשבר הזה. אך בניגוד מוחלט לעמדות המקצועיות של הפקידות, בנק ישראל והארגונים הכלכליים הבינלאומיים - ויתר על בנייה מחדש של "כריות ביטחון" למשבר הבא, וממשיך להגדיל את החוב.
הנקודה המטרידה באמת היא כי הנתונים מוטים במקצת: מחירי הדירות עלו מאז 2024, ומיסוי נדל"ן הוא נגזרת של ערך הדירה. כלומר - גם אם כמות העסקאות לא עולה, המחיר הגבוה היה אמור להביא לגידול בהכנסות. ובכל זאת, מה שאנו רואים בסוף 2024 ותחילת 2025 הוא דווקא רמה של הכנסות ממסים שמתרחקת מאותם 25 מיליארד שקל.
לכן אובדן של 7-5 מיליארד שקל אינו דרמה תקציבית, אבל הוא אירוע מאקרו־פיסקאלי לא רצוי - במיוחד כשישראל מתנהלת עם גירעון גבוה, חוב מתרחב ואי־ודאות ביטחונית מתמשכת. והנתון צריך בהחלט להדאיג את האוצר.
