הקאמבק של הפריים: זינק לכרבע מהמשכנתאות בספטמבר – שיא של 3.5 שנים
הפחתות הריבית מחזירות את רוכשי הדירות למסלול הפריים, ששיעורו מתוך כלל המשכנתאות הכפיל את עצמו מתחילת השנה והגיע ל-23% הנתון הגבוה ביותר מאז אפריל 2023. מנגד, הבריחה מהמסלולים צמודי המדד נמשכת והם התכווצו לשפל של כל השנים האחרונות – 9.1% בלבד
הקאמבק של מסלול הפריים בשוק המשכנתאות צובר תאוצה: בחודש ספטמבר נלקחו משכנתאות צמודות לריבית הפריים בהיקף של כ-2 מיליארד שקל, שהיוו 23% מסך המשכנתאות לדיור – השיעור הגבוה ביותר מאז אפריל 2023, כך עולה מנתוני בנק ישראל שמתפרסמים היום (א').
הנתונים משקפים שינוי חד בטעמי הלווים בחודשים האחרונים, על רקע הפחתות הריבית במשק. רק בינואר השנה עמד חלקו של מסלול הפריים על 11.1% בלבד מסך המשכנתאות, ובספטמבר אשתקד הוא עמד על 9% בלבד (799 מיליון שקל) – בדומה לאוקטובר אשתקד ובמרחק קטן מרמת השפל של ספטמבר 2024, אז ירד ל-7% בלבד. באוגוסט האחרון כבר טיפס שיעורו ל-21%, וכעת הוא מוסיף לעלות על חשבון מסלולי הריבית המשתנה שאינה צמודה (מל"צ). עם זאת, מסלול הפריים עדיין רחוק מרמות השיא שאפיינו אותו לפני גל העלאות הריבית, אז הגיע לכ-39% מהמשכנתאות בספטמבר 2022.
בעוד מסלול הפריים מתאושש, הציבור ממשיך לברוח מהמסלולים צמודי המדד, שרשמו בספטמבר שפל של יותר מחמש שנים. בחודש החולף ניטלו משכנתאות צמודות מדד בהיקף של כ-790 מיליון שקל בלבד – 9.1% מסך המשכנתאות לדיור, לעומת 14.1% בספטמבר אשתקד ו-21.5% בספטמבר 2024. הנתון לפיו היקף המסלולים הצמודים יורד מתחת לרף ה-800 מיליון שקל ומתחת לשיעור דו-ספרתי הוא הנמוך ביותר לפחות מאז ספטמבר 2021 – החודש המוקדם ביותר במאגר הנתונים שפירסם בנק ישראל. הרתיעה העמוקה של הלווים מהצמדה למדד נמשכת אף שהאינפלציה התמתנה ושוהה בתוך טווח היעד של בנק ישראל, כנראה כתוצאה מהכווייה שספגו משקי הבית מהתייקרות הקרן בתקופת האינפלציה הגבוהה. כתוצאה מכך, כ-91% מהמשכנתאות בישראל נלקחות כיום במסלולים שקליים לא צמודים.
במבט על השוק כולו, היקף המשכנתאות לדיור שנלקחו בספטמבר הסתכם בכ-8.67 מיליארד שקל (ו-9.12 מיליארד שקל כולל הלוואות לכל מטרה). מדובר בירידה חודשית חדה של 20.5% לעומת אוגוסט, שבו נלקחו משכנתאות בסך 10.9 מיליארד שקל, ובירידה קלה של 2.1% לעומת ספטמבר אשתקד (8.86 מיליארד שקל).
אלא שהשוואה ישירה לאוגוסט או לספטמבר אשתקד מושפעת מעונתיות חגי תשרי: השנה התרכזו כל החגים – ראש השנה, יום כיפור וסוכות – בתוך חודש ספטמבר וצמצמו משמעותית את מספר ימי העבודה, בעוד שבשנה שעברה עיקר החגים חלו באוקטובר. כאשר משווים את ספטמבר הנוכחי לחודש החגים המקביל אשתקד (אוקטובר 2025, שבו הסתכמו המשכנתאות ב-6.8 מיליארד שקל), מדובר בזינוק של 27.5%. גם בהשוואה לחודש החגים של 2024 (אוקטובר 2024, 6.91 מיליארד שקל) מדובר בעלייה של 25.5%.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מציינים כי בנטרול השפעת החגים, קצב הפעילות היומי בשוק אף התחזק: בעוד שבאוגוסט עמד קצב הביצועים על כ-520 מיליון שקל ליום עסקים, בספטמבר הוא עלה בכ-3% והגיע לכ-536 מיליון שקל ליום עסקים. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה (ינואר-ספטמבר) נלקחו משכנתאות לדיור בסך מצטבר של 88.3 מיליארד שקל – עלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כאשר הרבעון השלישי לבדו (יולי-ספטמבר) הסתכם ב-31.1 מיליארד שקל, נתון הגבוה ב-8.6% מהרבעון המקביל אשתקד וב-13.4% מהרבעון השלישי של שנת השיא 2022.
נתונים אלו ממשיכים להמחיש את הניתוק שבין שוק המשכנתאות הרותח לבין החולשה במכירת דירות חדשות בשוק הנדל"ן. ההסבר המרכזי לפער הזה נותר הבשלתן של עסקאות עבר שנחתמו בשנים הקודמות במתכונת של מבצעי קבלן (עסקאות 20/80 ו-10/90), שבהן הרוכשים שילמו הון עצמי נמוך בחתימה ונטלו את המשכנתא בפועל רק כעת, עם השלמת הבנייה ומסירת הדירה.
במקביל, בהלוואות הבלון (גישור) נמשכה מגמת ההתמתנות: היקפן בספטמבר הסתכם בכ-1.11 מיליארד שקל לעומת 1.41 מיליארד שקל באוגוסט. שיעורן מתוך סך המשכנתאות ירד קלות ל-12.8% – הנתון הנמוך ביותר מאז נובמבר 2023, וזאת לעומת 15.2% בספטמבר אשתקד ו-15.5% במאי השנה. הלוואות אלו, שבהן הקרן אינה נפרעת באופן שוטף אלא בסוף התקופה, שימשו בשנים האחרונות הן ככלי עבור קבלנים לסבסוד ריבית סמוי לרוכשים והן כפתרון גישור למשפרי דירות. השילוב בין מגבלות בנק ישראל על מבצעי הקבלנים לבין ירידת הריבית במשק ממשיך להחליש את התמריץ ליטול אותן.
מגמה דומה של התכווצות שקלית נרשמה גם בהלוואות לכל מטרה – הלוואות צרכניות שניתנות בשעבוד דירת מגורים. בספטמבר נלקחו הלוואות מסוג זה בהיקף של 448 מיליון שקל בלבד, ירידה של 16% לעומת אוגוסט (533 מיליון שקל) והסכום החודשי הנמוך ביותר מאז אוקטובר אשתקד. מכיוון שהירידה בהן הייתה מתונה מעט יותר מהירידה העונתית בסך המשכנתאות לדיור, שיעורן היחסי עלה קלות מ-4.9% באוגוסט ל-5.2% בספטמבר. עם זאת, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה ניכרת ירידה של 8.3% בהיקף ההלוואות לכל מטרה לעומת אשתקד, על רקע הוזלת חלופות האשראי הצרכני הרגיל בעקבות ירידת הריבית.
