מרכז הנדל"ן
72% בפלורנטין ופטור ביפו ד': כך נראית מפת היטלי ההשבחה סביב המטרו בת"א
מרכז הנדל"ן: הוועדה המקומית תל אביב קבעה כי בכמחצית מ־24 אזורי ההשפעה סביב תחנות המטרו שנקבעו, ייגבה היטל השבחה בשיעור המקסימלי של 72%, לרבות בשכונות חלשות יחסית כמו נווה שאנן. ברוב שכונות הדרום הוחלט על שיעור מופחת של 50%. אחד היזמים מזהיר: "שיעורי המס וההיטל ישפיעו מהותית על היכולת להוביל התחדשות ליד המטרו"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של תל אביב-יפו קיבלה לאחרונה החלטה משמעותית באשר לשיעורי היטלי ההשבחה שייגבו עבור פרויקטים של פינוי-בינוי בסביבת תחנות המטרו העתידיות. ההחלטה נוגעת ל־18 תחנות מתוכננות בעיר, שחולקו ל־24 אזורי השפעה. מתוכם, ב־11 אזורים ייגבה שיעור ההיטל המקסימלי המותר בחוק, 72%, ב־11 אזורים נוספים הוחלט על שיעור מופחת של 50%, ובשני אזורים בלבד – יפו ד' ומתחם התחדשות נקודתי בקריית שלום – לא ייגבה היטל השבחה כלל.
האזור שבו נקבע היטל מלא של 72% כולל מוקדים מרכזיים כמו ציר פנחס רוזן, רמת החייל, האוניברסיטה, מערב שדרות רוטשילד, מנשייה, חלקים מדרך נמיר, ביצרון, מונטיפיורי ופלורנטין. לצד אלה נכללו גם אזורים מוחלשים יחסית כמו נווה שאנן וצומת חולון. באזורים שבהם הוחלט על שיעור מופחת של 50% נכללו שכונות רמת אביב (א', ב' ו־ג'), תל ברוך, צהלה, חלקים נוספים משדרות רוטשילד, וכן שכונות דרומיות כמו יד אליהו, התקווה, שפירא, קריית שלום (למעט פרויקט אחד) ונווה עופר. הפטור המלא נקבע כאמור בשני אזורים בלבד בדרום העיר – יפו ד' ופרויקט אופטושו בקריית שלום. את הניתוח שהוביל להחלטה ביצעה העירייה בשיתוף עם חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי.
חוק המטרו שאושר ב־2024 מאפשר לרשויות המקומיות לקבוע בתוך 90 יום מאישור תמ"א 70 את שיעור ההיטל שיחול במתחמי פינוי-בינוי סמוכים לתחנות המטרו. ניתן לבחור אחת מארבע מדרגות: 0%, 25%, 50% או 72%. ההחלטה של עיריית תל אביב תהיה בתוקף עד מאי 2030. על אף שהפעלת המטרו צפויה רק בעוד כחמש־עשרה שנה לפחות, גביית המס נכנסת לתוקף כבר עתה. מדובר במס נוסף שמתווסף להיטל ההשבחה הקיים, ומוטל על בעלי קרקעות הנמצאות בטווח של עד 300 מטר מתחנה (הטבעת הראשונה) ועד 800 מטר (הטבעת השנייה).
המס נועד לממן כחצי מעלות פרויקט המטרו, שהיקפו מוערך בכ־150 מיליארד שקל. חלוקת ההכנסות נעשית בין המדינה לבין העיריות: במס של 72%, העירייה מקבלת 48% והמדינה 24%; במס של 50%, העירייה מקבלת 33.3% והמדינה 16.7%; ובמס של 25%, העירייה מקבלת 16.7% והמדינה 8.3%. אם עירייה לא קובעת שיעור היטל בזמן, נכנסת ברירת מחדל של 50%.
גם בערים אחרות במטרופולין התקבלו החלטות שונות. ברמת גן ובגבעתיים נקבע שיעור ההיטל המקסימלי – 72%. ברמת גן ההחלטה חלה על אזורים הסמוכים לתחנת רחוב הרא"ה ולתחנת אוניברסיטת בר אילן, כמו גם לתחנה המתוכננת בתל השומר. בגבעתיים הוחלט על אותו שיעור סביב תחנות רחוב כצנלסון וכיכר נגה. בבת ים נקבע שיעור של 50% בסביבת התחנות המתוכננות לאורך שדרות יוספטל והקוממיות. בפתח תקווה הוחלט על פטור מלא במרכז העיר ובשכונת רמת ורבר, בעוד שבאזורים אחרים נקבע היטל של 50%. ראשון לציון בחרה בשיעור מופחת של 25% בשכונת רמת אליהו הוותיקה, וביתר העיר 50%. ברעננה והרצליה הוחלט על 50%, בעוד שבכפר סבא נקבע שיעור של 25% בשכונת אלי כהן ו־50% בשאר חלקי העיר.
ההחלטות מעלות חשש בקרב יזמים ושמאים באשר להיתכנות הכלכלית של פרויקטים עתידיים. קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA, מתריע: "למס המטרו ולהיטלי ההשבחה השפעה דרמטית על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים העתידיים. כבר כיום, ולפני מס המטרו, פרויקטים רבים של פינוי בינוי אינם כלכליים, בשל עלויות הבנייה הגבוהות והמטלות הציבוריות המשמעותיות שדורשות העיריות מהיזם. שיעורי המס וההיטל צפויים להשפיע מהותית על היכולת להוביל התחדשות עירונית במתחמי המגורים שליד המטרו, קל וחומר בשיעורי מס והיטלים כבדים מאוד של 72%".
עוד הוא מוסיף: "שיעורי המס וההיטל מגיעים לרמת שיא של 72%. ברמה שכזו נדרשות זכויות בנייה רבות מאוד כדי להבטיח כדאיות לביצוע הפרויקטים, במיוחד באזורים שבהם קיימת צפיפות מגורים גבוהה. מס והיטל בשיעור גבוה זה ינחיתו מכה אנושה לכל פרויקט שיצטרך לשלם אותם, בנוסף לעמידה בכל הדרישות האחרות שכבר קיימות בכל פרויקט מצד הרשויות. זה ממש לא יהיה מפתיע אם התוכניות באזורים אלה יישארו על הנייר בלבד, למרות הציפייה הארוכה למימוש ההתחדשות באותם מתחמי בניינים הקרובים למטרו. נראה שהשלכות מס המטרו טרם חלחלו לקובעי המדיניות ולבעלי הדירות, אשר נדרשים כולם לעשות יד אחת כדי למצוא פתרון למצב החדש. בסוף, פרויקט המטרו ייבחן לא רק ביכולת לשחרר את כבישי ישראל מהפקקים, אלא גם בשחרור עשרות אלפי יחידות דיור חדשות וביצירת מתחמי מגורים מתקדמים".
גם שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל, מעלה הסתייגויות. לדבריו, "תוכניות הפינוי-בינוי סביב תחנות המטרו הן תוכניות משביחות, מה שיאפשר להגדיל את זכויות הבנייה בהן ביותר מ-10% מהשטח הכולל המותר לבנייה, או בלפחות 1,500 מ"ר. ועדיין, שיעור המס בגין השבחת הנכסים יכול לפי החוק לקפוץ מעד 50% היטל השבחה כיום לעד 72%".
הוא אף נותן דוגמה מוחשית: "ניקח לדוגמה תוכנית חדשה על מגרש החולש על-פני 100 דונם בסמוך לאחת מ-11 תחנות המטרו המתוכננות בתל אביב, שבהן החליטה העירייה לגבות לפי היטל השבחה של 72%. במצבו הנוכחי כולל המגרש מבני מלאכה ישנים ובניינים מסחריים. אישור התכנית יאפשר לבנות מתחם עירוני מתקדם המשלב מאות דירות מגורים חדשות יחד עם אלפי מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ופארקים לרווחת הציבור. נניח גם, לצורך ההמחשה, כי בחישוב שמאי לפני החלת מס המטרו הוערכה השבחת המקרקעין בגין אישור הגדלת זכויות הבנייה בתוכנית ב-300 מיליון שקל - ומכאן נגזר תשלום היטל של 50% מההשבחה הכוללת בגובה של 150 מיליון שקל. לאחר אישור התוכניות ובהשפעת מס המטרו והחלטת העירייה, יקפוץ היטל ההשבחה ביותר מ-65 מיליון שקל ויגיע ל-216 מיליון שקל".
לדברי טרשנסקי, "את תוספת תשלום המס של עשרות מיליוני שקלים מישהו יידרש לשלם עכשיו, עבור פרויקט שייתכן וימומש בעוד כ-15 שנים ובהערכה ריאלית - אף מעבר. השאלה היא האם המיסוי הגבוה לא יהווה מכשול לקידום מתחמי פינוי-בינוי עתידיים? מה שבטוח הוא שרף מיסוי גבוה מעבר ל-50% כיום לא יתרום לקידום פרויקטים, גם אם הם מתוכננים ליהנות בעתיד הרחוק מתשתית המטרו".
החלטת עיריית תל אביב מדגישה את המתח בין הצורך לממן פרויקט תחבורתי לאומי אדיר ממדים לבין הרצון לעודד התחדשות עירונית ולספק אלפי יחידות דיור חדשות. מצד אחד, היטלי ההשבחה אמורים להבטיח את מימון המטרו; מצד שני, קיים חשש ממשי כי שיעורים גבוהים מדי יגרמו לפרויקטים רבים להישאר על הנייר בלבד. השאלה שנותרה פתוחה היא האם המיסוי שנקבע יצליח לאזן בין שני הצרכים – או שדווקא יפגע במימוש החזון של עיר צפופה, מחוברת ומודרנית סביב תחנות המטרו.
