רשות שוק ההון קבעה: חברות האשראי לא יוכלו עוד לצ'פר את יועצי המשכנתאות
בטיוטת חוזר שהפיצה היום הרשות, היא שמה סוף למבצעי התגמול השונים שחברות חוץ-בנקאיות מציעות ליועצי משכנתאות, הכוללים טיסות לחו"ל, מענקים כספיים ושלל פרסים. על היועצים, שאמורים לייצג את נוטל המשכנתא באחת העסקאות הפיננסיות הגדולות בחייו, אין כל חובה כיום לשקף את האינטרס הסמוי.
חברות האשראי החוץ-בנקאי לא יוכלו עוד לתגמל את יועצי המשכנתאות על הפניית לקוחות לקבלת הלוואה, כך קבעה היום (א') רשות שוק ההון בטיוטת חוזר שהפיצה להערות ציבור. בכך, רשות שוק ההון מבקשת לשים סוף לתופעה רחבה, לפיה החברות מציעות צ'ופרים שונים בעל ערך כספי גבוה – החל מנסיעות לחו"ל, וכלה בגאדג'טים שונים, וכן מענקים כספיים, כדי לתמרץ יועצי משכנתאות להפנות לקוחות לקבלת הלוואה מהן.
לפי טיוטת החוזר, "במתן הלוואה לדיור, נותן שירותים פיננסיים לא ייתן תגמול לנציג, לרבות השתתפות במימון כנסים, פרסום, הכשרות או כל טובת הנאה אחרת בעלת ערך כלכלי". כלומר, האיסור על קבלת תגמול הוא מוחלט, ללא אף סייג ויחול בכל סוג של הלוואה לדיור, ובכלל זה משכנתאות הפוכות והלוואות לכל מטרה. ההוראה חלה בשלב זה רק על חברות חוץ-בנקאיות, אך ברשות שוק ההון מבהירים כי יפרסמו בהמשך הנחיה שתחול גם על הגופים המוסדיים, "וזאת על מנת לייצר סטנדרט אחיד בכלל השוק".
בעוד שהפיקוח על הבנקים אוסר על הבנקים לתגמל יועצי משכנתאות, על החברות החוץ-בנקאיות לא חלה עד היום שום מגבלה. היעדר המגבלה בעייתי במיוחד, משום שכיום גם על יועצי המשכנתאות אין שום פיקוח או דרישות אתיות כגון חובת גילוי. אמנם ישנה הצעת חוק לאסדרת המקצוע שתכלול איסור על קבלת תגמול, שמקודמת בימים אלו בוועדת הכלכלה, אך לא ברור מתי תושלם ועד כמה הפיקוח אכן יהיה הדוק.
עלויות הגיוס של החברות החוץ-בנקאיות גבוהות בהרבה מאלו של הבנקים, כך שהדרך שלהן להתחרות במערכת הבנקאית היא דרך מתן הלוואות למי שהבנקים לא מעוניינים להעמיד להן הלוואות לדיור, או למי שהבנקים לא יכולים להעמיד להן הלוואות בשל מגבלות רגולטוריות. שיווי המשקל שהתפתח בשוק החוץ-בנקאי הוא כזה לפיו הדרך של חברות להגיע אל אותו קהל לקוחות הוא לתגמל את יועצי המשכנתאות, באופן הדומה להתנהלות הבעייתית של חברות הביטוח מול סוכני ביטוח. אלא שבמקרה של יועצי המשכנתאות הפער אף חמור יותר, שכן היועצים מקבלים במקביל גם תשלום מהלקוח, עבור מה שהלקוח רואה כסיוע נטול פניות באחת העסקאות הפיננסיות המשמעותיות שיעשה בחייו.
מבצעי התגמול נפוצים מאוד. כך לדוגמה, רק לאחרונה הופצה ליועצי משכנתאות בוואטסאפ ההודעה הבאה: "הקיץ הזה התיקים שלכם נסגרים פעמיים. פעם אחת מול פמה, ופעם שנייה בדרך לנתב"ג! ככל שתסגרו יותר, כך תטוסו גבוה יותר", במבצע שבו פמה משכנתאות מציעה שובר זוגי לחופשה בחו"ל בשווי 10,000 שקל, טלפון חכם, שואב שוטף ידני וטלוויזיה 55 אינץ'.
ברשות שוק ההון שוקלים זה תקופה להטיל מגבלות על היחסים שבין החברות החוץ בנקאיות ליועצי המשכנתאות. בדצמבר האחרון אמר לכלכליסט אלי טובול, סגן בכיר לממונה על שוק ההון, כי "שוק יועצי המשכנתאות הוא שוק דומיננטי ואינו מפוקח. מערב פרוע זו הגדרה עדינה. בסופו של דבר, כשיש תגמול זה עשוי להשפיע על ההמלצה. לכן נכון לראות מה מערך התמריצים שמופעל, לאסוף את הנתונים ואם צריך אז לקבל החלטות". טובול אמר את דבריו על רקע בדיקת הרשות את החשיפה של החוץ־בנקאי לנדל"ן.
בטיוטת החוזר, מסבירה הרשות כי הטיוטה "גובשה לאחר בחינה מקיפה וניתוח נתונים מעמיק של שוק האשראי, אשר הצביעו על חשש ממשי לניגודי עניינים הנובעים מקיומם של קשרים מסחריים ותמריצים כלכליים בין הגופים נותני האשראי, לבין היועצים שעלולים לפגוע בעצמאות שיקול הדעת של היועץ ובנאמנותו ללקוח". האיסור על תגמול כולל גם מימון כנסים, פרסום, הכשרות או כל הטבה בעלת ערך כלכלי.
ההערכה היא ששוק המשכנתאות החוץ בנקאי מגלגל מיליארדי שקלים. אמנם מדובר בשיעור זניח של כאחוז מתוך תיק המשכנתאות של הבנקים, אך עדיין מדובר עבור משקי הבית בעסקאות משמעותיות, וככל שהייעוץ נעשה באופן מוטה, הדבר עלול לפגוע בהם.
ישנן כיום כ-25 חברות חוץ בנקאיות שפעילות בשוק הדיור, מתוכן 10 חברות עם תיק אשראי של לפחות 100 מיליון שקל. בין החברות המרכזיות נמצאת מימון ישיר, שהייתה מחלוצות החברות החוץ בנקאיות בשוק הנדל"ן. בשוק גם פעילות חברות כגון מכלול, אופל בלאנס, וכן גם פעילות של המוסדיים כגון הראל 60+, הפניקס משכנתאות, איילון משכנתאות וכלל ביטוח ופיננסים.
לצד איסור התגמול, טיוטת החוזר מבהירה כי החברות החוץ-בנקאיות לא יוכלו להשתמש ביועצי המשכנתאות כ"קיצור דרך" לחיתום. הרשות קובעת כי האחריות המלאה לבחינת בקשת ההלוואה, ביצוע החיתום והערכת הסיכונים תמשיך לחול אך ורק על נותן האשראי, ואיסור ההסתמכות על הגורם המתווך הוא מוחלט. כדי לוודא שהאיסורים הללו לא יישארו על הנייר בלבד, הרשות מחייבת את הגופים לקבוע נהלי עבודה ומנגנוני בקרה פנימיים שיבטיחו שקיפות והגינות. המדיניות החדשה הזו לא תסוכם ברמת ההנהלה בלבד: דירקטוריון של כל גוף פיננסי יידרש לאשר אותה באופן רשמי, לדון בה לפחות פעם בשנה, ולוודא שהיא מיושמת ונאכפת בשטח באופן שוטף.
מהתאחדות יועצי המשכנתאות נמסר: "מדובר בצעד רגולטורי חשוב שמחזק את האובייקטיביות של הייעוץ ומגן על הצרכן בעסקה הפיננסית המשמעותית ביותר בחייו. לפני כשנה פנינו לראש הרשות, מר עמית גל, וביקשנו בדיוק את המהלך הזה. אנחנו שמחים לראות שהרשות בחנה את הנושא לעומקו והגיעה לאותן המסקנות.
המהלך של הרשות מתכתב ישירות עם הליך החקיקה להסדרת ענף המשכנתאות המתקדם בימים אלה בוועדת הכלכלה של הכנסת. שני הנדבכים יחד, הרגולציה והחקיקה, יוצרים לראשונה מערך הגנה שלם ואמיתי על נוטלי המשכנתאות בישראל.
מפמה משכנתאות נמסר: "חברת פמה פועלת בשוק המימון החוץ-בנקאי כבר למעלה מ-30 שנה. כחברה ותיקה ומובילה, פמה משכנתאות פועלת ותמשיך לפעול תמיד בהתאם להוראות החוק והרגולציה. ככל שיאושרו הנחיות חדשות בשוק, אנו נתיישר לפיהן בצורה מלאה, כפי שיידרש מכלל השחקנים בענף".
