ועידת הנדל"ן
מנכ"ל מזרחי טפחות: "צמיחת מדינת ישראל תלויה בענף הנדל"ן"
משה לארי אמר בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026 כי ענף הנדל"ן הוא ממנועי הצמיחה המרכזיים של המשק, הציג את הפער בין הירידה בעסקאות לעלייה בהיקף המשכנתאות, וטען כי גם הלוואות בסבסוד קבלן ממשיכות לתמוך בפעילות
"ענף הנדל"ן הוא אחד המשמעותיים ביותר בצמיחה של המדינה. בדרך כלל מדברים על ההייטק, אבל אם מדברים על תרומה לצמיחה, ענף הנדל"ן וההייטק די דומים. ענף הנדל"ן מעסיק עובדים רבים, ויש לומר לגורמים הממשלתיים שצמיחת מדינת ישראל תהיה בסוף תלויה בענף זה. זהו מקור הפרנסה של כולם". כך אמר משה לארי, מנכ"ל מזרחי טפחות, בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026.
לדברי לארי, "מזה כשנתיים ששוק הנדל"ן בישראל מתאפיין באנומליה ייחודית: בעבר ידענו לאן אנו הולכים. מצד אחד, ישנה התמתנות מתמשכת בביצוע עסקאות בשוק הדירות החדשות, אבל במקביל שוק המשכנתאות ממשיך להפגין ביצועים חזקים".
לארי תיאר מצב מאתגר עבור הבנקים. לדבריו, על פי ביצועי שוק המשכנתאות בחודשים ינואר-מרץ 2026, הקצב השנתי בענף מגיע כבר ל-114 מיליארד שקל, בהשוואה ל-93 מיליארד שקל בשנת 2024 ול-106 מיליארד שקל בשנת 2025. זאת, בשעה שהיקף העסקאות לרכישת דירות נמצא במגמת ירידה, ועומד על קצב של 85 אלף עסקאות בלבד. לדבריו, "זה בוודאי נובע מהזרמים התת-קרקעיים בתוך ענף הנדל"ן, ויש להסתכל על הרקע של הדברים. המדינה נמצאת זה שנתיים וחצי במצב של חוסר בכוח אדם. היקף המשכנתאות הגיע לכ-650 מיליארד שקל. בצד ההיצע יש יציבות: גם ברמת השיווק, גם בהיתרים, גם בהתחלות בנייה. כלומר, הבעיה אינה רק בהיצע".
לפי לארי, "ממה נובעת ההתמתנות? הסתכלנו על עסקאות יד שנייה לעומת עסקאות בדירות חדשות, ירידה זו מגיעה מהעסקאות החדשות. מדינת ישראל היא קטנה גיאוגרפית, אבל היא שונה מבחינת אזוריה. כשההיצע יציב והביקוש יורד, תוך ארבע שנים כמות הדירות החדשות שעל המדף הכפילה את עצמה. אבל המלאי הזה לא מתפזר גאוגרפית באופן שווה, הדרום והצפון שונים מהותית מהמרכז וירושלים".
עוד ציין לארי כי "נראה ששוק המשכנתאות התנתק לכאורה משוק הדירות, אך הוא לא התנתק, הוא משקף את מה שקורה בענף. ויש לכך גורמים: היקף הדירות שנמכרות על הנייר, משך זמן הבנייה, עליית שווי הנכסים וגם היציבות בדירות יד שנייה. בצד המכירתי - לפי נתונינו, משקל הדירות שנמכרות על הנייר, עליית שווי נכס ממוצע, וזאת לצד יציבות בביצועי עסקאות יד שנייה. התארכות זמן הבנייה מובילה לדחיית מועד מסירת המפתח, שבו לרוב נלקח הרכיב הכספי המשמעותי של המשכנתא. כתוצאה מכך, משך הזמן הממוצע בין חתימת החוזה ללקיחת המשכנתא כמעט הכפיל את עצמו, מ-7.7 חודשים בתחילת 2022 ל-12.6 חודשים בסוף 2025".
לדברי לארי, "אנו בבנק הסתכלנו על המשכנתאות שהענקנו, אנו מהווים 36% מהשוק. הסתכלנו על ביצועינו משנת 2024 ושאלנו האם העסקה בוצעה באותה שנה. קרוב ל-60% היו כאלה. ובשנת 2025 רק 40% מהמשכנתאות שניתנו היו בגין דירות של שנת 2025".
בנוסף ציין לארי כי רק כ-38% מהמשכנתאות שנלקחו בשנת 2025 יועדו עבור עסקאות שנחתמו באותה שנה, לעומת 56% בשנת 2024. הפער הזה, אמר, הקטין את המתאם בטווח הקצר בין היקף העסקאות לביצועי המשכנתאות. כמו כן, שווי נכס ממוצע במשכנתא רשם עלייה של כ-32% בתוך כחמש שנים, מ-1.44 מיליון שקל בתחילת 2022 ל-1.91 מיליון שקל בשנת 2025, גידול שתרם אף הוא לעלייה בסכומי הביצוע במשכנתאות.
בהתייחסו לנושא הלוואות הקבלנים אמר לארי כי מלאי הלוואות הבלון במערכת הבנקאית נאמד כיום בכ-14.5 מיליארד שקל. "מהנתונים שלנו עולה כי כ-65% מנוטלי הלוואות הבלון מבצעים מחזור להלוואת משכנתא רגילה עם הגעת מועד הפירעון. גובה ההלוואה הממוצעת בעת לקיחת הבלון הוא כמיליון שקל, אך שיעור המימון המקורי נמוך מהממוצע. לכן, ניתן להניח כי במועד הפירעון תבוצע הלוואת דיור בסכום גבוה יותר, מה שצפוי לתמוך ולתדלק את ביצועי המשכנתאות במערכת בשנים הקרובות".
לדבריו, "מבחינת הלוואות בסבסוד קבלן, אני חושב שזהו מוצר טוב, זהו מוצר נכון. אם יזמים רוצים לשווק מוצר במכירה לא ליניארית, נכון יותר להשתמש במערכת הבנקאית כדי למצוא את הרוכש המתאים. אנו לקחנו את התיק שכבר נפרע אצלנו, מיליארד שקל עד מרץ 2022. 65% מלוקחי ההלוואה קיבלו את הדירה והשאירו משכנתא רגילה על הרכישה עצמה. 35% מהרוכשים פרעו את המשכנתא. 10% פרעו לפני הזמן.
"אם נסתכל על הזווית היזמית, 35% לא היו צריכים את ההטבה. אפשר היה לעשות את זה בצורה אחרת. במערכת הבנקאית יש תיק של כ-15 מיליארד שקל הלוואות כאלה. הסיכון של המערכת הבנקאית בתיקי הלוואות מסובסדות אינו מהותי. בעת לקיחת ההלוואה היקפה הוא כמיליון שקל - הלווה צריך להוסיף כ-400 אלף שקל כדי לסיים את העסקה".
את דבריו סיכם לארי באומרו: "הסכמי הפסקת אש וירידה באי-הוודאות העסקית, יחד עם המשך הגידול העקבי במספר משקי הבית והתממשות הצפי להורדת הריבית במשק, יעניקו רוח גבית משמעותית להמשך הפעילות בענף".
