לקראת זינוק בביקושים, הדאטה סנטרים מתקרבים למרכזי הערים
התפוסה העולמית של מרכזי הדאטה עומדת על 97% והביקוש עולה משמעותית על ההיצע. לפי דו"ח חדש של ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL, יידרשו השקעות בהיקף של כ־3 טריליון דולר בחמש השנים הקרובות כדי להזין את הצמיחה המואצת
בהובלת ארצות הברית, שוק הדאטה סנטרים העולמי צומח בקצב מסחרר, עם צפי להכפלת הקיבולת ל־200 ג'יגה־ואט עד שנת 2030. על פי דו"ח התחזית החדש של ענקית הנדל"ן הגלובלית JLL, הענף נכנס עתה למחזור צמיחה חסר תקדים, המוגדר כ"סופר־סייקל". לפי הערכות מחברי הדו"ח, יידרשו השקעות בהיקף של עד 3 טריליון דולר בחמש השנים הקרובות כדי להזין את הצמיחה.
עבור משקיעי הנדל"ן, הנתון המשמעותי הוא החלוקה של היקף ההשקעות הצפוי. בעוד כ־1.2 טריליון דולר מיוחסים ליצירת ערך נדל"ני ישיר — כלומר הקרקע, המעטפת והתשתיות הפיזיות — יתרת הסכום תוזרם על ידי חברות הטכנולוגיה לרכישת שרתים וציוד מחשוב מתקדם.
מעל 11,800 דאטה סנטרים קיימים היום בעולם, כאשר ארצות הברית מחזיקה ב־50% מהקיבולת. בעוד שיעור התפוסה העולמי של מרכזי הדאטה עמד בסוף 2025 עד 97%, נתח של 77% מהמרכזים הנמצאים בימים אלה בתהליכי בנייה, כבר הושכרו מראש, בהתחייבויות ארוכות טווח. העובדה שהביקוש עולה משמעותית על ההיצע, מקפיצה את מחירי השכירות, כאשר הצפי הוא לעלייה שנתית ממוצעת של 5% עד סוף העשור. בשוק האמריקאי, שהוא כאמור המוביל, התחזית היא לעלייה שנתית גבוהה יותר.
העלייה במחירי השכירות היא רק אחת המגמות המאפיינות את שוק הדאטה סנטרים הרותח, כאשר האחרות נוגעות למיקום הנכסים ולקצב ולעלויות הבנייה. לפי מחברי הדו"ח, החסם המשמעותי לפיתוח הנכסים הוא כבר לא מחיר הקרקע או המיקום, כי אם זמינות החיבור לרשת החשמל. בהינתן כי בשווקים מרכזיים נרשמים זמני המתנה של שנים לחיבור לרשת, זמינות האנרגיה הפכה לשיקול המוביל בבחירת המיקום. כפועל יוצא, מחברי הדו"ח מציינים, כי היכולת של יזמים לייצר חשמל באופן עצמאי או לשלב בדאטה סנטרים פתרונות אגירה, תקנה להם יתרון תחרותי משמעותי.
המשמעות המרכזית של המיקום תבוא לידי ביטוי בהתקרבות של השרתים למרכזי האוכלוסייה, שתתרחש לפי התחזית בשנת 2027, כדי למנוע איטיות ברשת. המגמה הזו היא היפוך של זו שהיתה קיימת עד כה, כאשר חוות השרתים הוקמו באזורים מרוחקים. כתוצאה, התעשייה מתאפיינת בגל חדש של ביקושים לנכסים במעגלים העירוניים ופריסה של אלפי מתקני קצה קטנים, בתוך הערים. לפי התחזיות, עד שנת 2028 ייפרסו בעולם למעלה מ־15 אלף מיקרו־דאטה סנטרים מסוג זה.
לצד כל אלה נרשמת גם איטיות בבנייה, בשילוב עם עלויות גבוהות יותר. לעומת טרום שנת 2020, זמן הבנייה הממוצע כיום למתקן סטנדרטי התארך ל־18 חודשים, ואילו זמני אספקת הציוד זינקו ב־50%. במקביל, עלות ההקמה של המעטפת והתשתיות — ללא הקרקע והציוד הטכנולוגי — צפויה לטפס השנה לכ־11.3 מיליון דולר למגה־ואט לעומת 7.7 מיליון דולר ב־2020. כפועל יוצא, רף הכניסה לשוק עולה, והוא צפוי להיות זמין במידה גדלה והולכת רק לשחקני ענק.
הצורך בהתקרבות למרכזי אוכלוסייה מייצר בעיות חדשות. אף שלפי הדו"ח 93% מהציבור תומכים בטכנולוגיית AI ובהקמת דאטה סנטרים, רק 35% מוכנים שאלה יתמקמו סמוך למגוריהם. לפי סקר שפרסם באחרונה "פייננשל טיימס" הבריטי, הדאגה העיקרית של אמריקאים החיים באזורים שמתאפיינים בהקמה מסיבית של דאטה סנטרים היא פגיעה באיכות החיים. לכך מתווסף החשש מפני מחסור במי שתייה והתייקרות תעריפי החשמל הביתיים, העלולים להתלוות להקמת הדאטה סנטרים בסמיכות לשכונות מגוריהם. ההתחזקות של המחאה החברתית נגד הקמת המרכזים הללו כבר הופכת לאתגר תכנוני משמעותי, המעכב הקמתם של פרויקטים. "אני הצבעתי לממשל הזה ולא ממש חשבתי על AI עד שזה התחיל להשפיע עליי", אמרה ל"פייננשל טיימס" בחודש שעבר ליסה גארט, תושבת מיזורי המתגוררת בסמוך לאתר בנייה של דאטה סנטר שמוקם בהשקעה של 6.6 מיליארד דולר. תגובת הנגד ל־AI במיזורי, מעוז רפובליקני אדום עמוק, חזקה במיוחד. אחרי שמטא בנתה באזור מספר דאטה סנטרים ענקיים בשנתיים האחרונות, העיר סנט צ'ארלס הפכה לראשונה בארצות הברית שהשיתה הקפאה של שנה על בניית דאטה סנטרים חדשים. בימים אלו שוקלת העיר להפוך את המהלך הזה לקבוע.
בינתיים פרויקטים להקמת דאטה סנטרים מתקדמים בקצב מואץ. בלואיזיאנה, אמזון תקים מרכז ענק בהשקעה של 12 מיליארד דולר, ואילו גוגל חשפה תוכניות להקמת מרכזי דאטה בטקסס ובמינסוטה. בוויסקונסין תושלם בקרוב הקמת הדאטה סנטר של מיקרוסופט. גם יזמים אירופים, במיוחד בפרנקפורט, אמסטרדם ופריז, מתכננים קמפוסים חדשים, שהקמתם תתחיל באמצע 2026.
"אפס מרווח לטעויות"
בשוק הישראלי מצוקת המקום היא בעיה אקוטית. "מהצד ביצועי, דאטה סנטר הוא כבר מזמן לא פרויקט נדל"ן קלאסי, אלא מערכת הנדסית מורכבת, שחייבת לפעול ברמת דיוק של אפס מרווח לטעויות", כך מסבירה שמרית מגן אדמוני, מנהלת חטיבת הפרויקטים ב־JLL ישראל. "אנחנו מנהלים כיום מתקנים עם רמות אמינות וביצועים שלא דמיינו לפני עשור. בישראל פרויקטים מסוג זה הופכים לאתגר משמעותי לאור מצוקת הקרקע המקומית", היא מוסיפה. לפי מגן אדמוני, אחד הפתרונות הוא בנייה לגובה במטרה למקסם כל מ"ר. בנייה כזו, לדבריה, מתבצעת "תוך פיצוח אתגרי קירור באקלים ים־תיכוני לוהט ועמידה בסטנדרטים של קיימות ואבטחה מהמחמירים בעולם".
ענקית הנדל"ן האמריקאית JLL, שנוסדה לפני מעל 200 שנה ופעילה ביותר מ־80 מדינות, מסייעת ללקוחותיה בקנייה, בנייה, אכלוס, ניהול והשקעה במגוון נכסים, בהם מסחר, תעשייה, מלונאות, מגורים, קמעונאות, תשתיות ואנרגיה. JLL, המנהלת מאות מיליוני מ"ר, חברה ב־Fortune 500 ונסחרת בבורסת ניו יורק לפי שווי של כ־12.8 מיליארד דולר.
הנציגות הישראלית, הפעילה מאז 1997, ואשר בראשה עומד יניב לוטרינגר, מלווה ענקיות טכנולוגיה בינלאומיות המבקשות להיכנס לישראל, כמו גם חברות ישראליות המבקשות להתרחב בעולם. כך לפי מור זיו, מנהלת תחום השקעות נדל"ן ב־JLL ישראל. "המומחיות שלנו בעסקאות ענק מאפשרת לנו לנצל את העובדה ש־77% מהפרויקטים שבבנייה כבר הושכרו מראש, ולהפוך את הביקוש הקשיח להזדמנות השקעה אסטרטגית", היא מציינת.
