ההרס בערים: חוקי ההתחדשות העירונית לא יעזרו
שיקום השכונות שנפגעו מהטילים האיראניים הוא האתגר האזרחי הגדול של המדינה. אלא שזו לא נערכה עם תוכנית מגירה ליום שיידרש לבנות הרבה ומהר בעקבות אסון. לכולם ברור שלא יתאפשר להמתין שנים עד אישור פינוי־בינוי, והדילמה של הממשלה היא אם לחוקק חוקים חדשים או להקל על המנגנון הקיים
עשרה ימים לתוך המערכה מול איראן כבר ברור כי הליך שיקום המבנים והשכונות שנפגעו מהטילים הבליסטיים יהיה האתגר האזרחי הגדול של הממשלה. הממשלה החליטה על מינוי צוות בין־משרדי לצורך הקמת מתחמי התחדשות עירונית באתרים שנפגעו, בדגש על אזורי ביקוש, ובראש הצוות יעמדו מנכ״ל משרד האוצר ומנכ״ל משרד השיכון. אך כמו בתחום התחבורה, שבו המדינה לא נערכה מראש עם תוכנית שמתכללת סגירה של המרחב האווירי, גם בתחום הבינוי אין תוכנית מגירה ליום שבו יידרש לבנות הרבה ומהר בעקבות אסון, וזאת למרות התרעות חוזרות מתרחישים של רעידות אדמה.
ההליך השגרתי של התחדשות עירונית מתאפיין בבירוקרטיה מסורבלת שאינה הולמת מקרי חירום, וברור לכולם כי לא ייתכן שדיירים שבתיהם נהרסו במלחמה ימתינו כשש שנים עד לאישור תוכנית פינוי־בינוי.
פוטנציאל הכאוס
מקרה נקודתי שהתרחש בחולון לפני מספר שנים ממחיש את פוטנציאל הכאוס הצפוי לנו אם הממשלה לא תתעשת מהר. הבניין ברחוב סרלין הגיע למצב של קריסה שחייב את פינוי דייריו. הבניין אמנם החל להיבנות מחדש לאחר שנה וחצי, זמן שנחשב קצר מאוד בהתחדשות עירונית, אך מדובר בבניין בודד וגם הוא, בשל מצב החירום המיוחד, נקלע לדיונים משפטיים ארוכים לאחר שלטענת הרשות הוא אינו זכאי לפטור מהיטל השבחה.
לדברי עו"ד משה רז־כהן ממשרד רז כהן פרשקר ושות', החוק קובע כי כשהמבנה נהרס, זכויות הבנייה וההטבות מתוקף התחדשות עירונית אובדות והוא נחשב למגרש ריק. עוד הוא מסביר כי חלופת שקד (תוכנית חלופית לתמ"א 38) לא רלוונטית כאשר המבנה לא קיים עוד, וכדי לצאת מהתסבוכת חייבים חקיקה חדשה.
נקודה נוספת שעולה בנוגע להמשך השיקום וטרם הוכרעה נוגעת לאפשרות של שיקום מבנים ישנים במקום להרוס אותם. המהנדס ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים, מספר כי משרדו מטפל במספר זירות ובוחן את מידת הפגיעה בהן. בנוגע למגדל דה וינצ'י בתל אביב למשל, נדרש תיקון בלבד ואין כל כוונה להרוס אותו. כך גם לגבי הבניין החדש שנפגע בפתח תקווה. הבעיה לדבריו עולה בחלק מהפגיעות שבהן יעלו יוזמות לתיקון המבנים הישנים ולתוספת ממ"דים עבורם: "חלק מהמבנים שנפגעו מתפוררים, ולכן זה יהיה בזבוז כספי ציבור לבנות להם ממ"דים. האפשרות היחידה היא הגדרה של מצב חירום ופינוי־בינוי. כל ניסיון לתקן מבנים ישנים ולחזק אותם מיותר".
היזם קובי ארדיטי סבור שזו הזדמנות לתקן עיוותים בחוק שגורמים לכך שייבנו למשל יותר ממ"דים ממ”קים (מרחב מוגן קומתי), אף שמיקומם הפנימים הופך אותם למעט מוגנים יותר. "המבנה של היטל ההשבחה בישראל מתמרץ בנייה של ממ"דים ולא של ממ"קים. שניהם פטורים מהיטל השבחה, אבל בניגוד לממ"ק, ממ"ד אפשר למכור, כלומר אתה מקבל השבחה בלי לשלם היטל השבחה".
בכל הקשור לשיקום ארוך הטווח, עיקר תשומת הלב בשלב זה מופנית אל המשוכות שיש לעבור כדי לקדם תוכניות במהירות ולהוציא להן היתר, כלומר עד לשלב הבנייה בשטח. אך בימים אלה הענף כולו נמצא בפיגור אחר לוחות הזמנים, בעיקר בשל מחסור בעובדים. מדובר באיחורים בביצוע שהחלו להצטבר לאחר 7 באוקטובר, וחודשו כעת עם הירי מאיראן. בשבועיים האחרונים מאז המתקפה על איראן אתרי הבנייה עובדים לסירוגין ובתפוקה נמוכה.
שיקום המתחמים שנפגעו יחייב שיתוף פעולה של השוק הפרטי, שייתן למתחמים הללו עדיפות, אך לחלק מהיזמים יש את הצרות שלהם עם פרויקטים קיימים, וגם לאחר כמעט שנתיים של מלחמה והיעדרות של כ־80 אלף פועלים פלסטינים מענף הבנייה, חסרים בארץ כ־15 אלף פועלים כדי להגיע למצב שבו השוק חוזר להתנהל כרגיל. אבל לא הכל אבוד. על פי הערכות, בתרחישים האופטימיים ביותר ניתן יהיה להתחיל בבנייה של פרויקטים שכבר נמצאו בהליכי התחדשות עירונית רק בתוך כשנה. במקרה זה למדינה יש הזדמנות להיערך לכך, ובשנה הקרובה למלא את מכסת העובדים הקיימת ואף לעבות אותה.
לייצר מסלולים ירוקים
אלא שיש הסבורים כי מהלכי חקיקה רק יעכבו את הליכי השיקום. עו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה וכיום עורך דין בשוק הפרטי (שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד EBN - ארדינסט, בן נתן טולידאנו), אומר כי לחלק מהסוגיות המשפטיות שעולות כעת בנוגע להתחדשות עירונית, למשל בנוגע לאובדן הזכויות בתמ”א 38, ניתן למצוא פתרונות באמצעות חוות דעת במקום בהליכי חקיקה ארוכים: “למקרים הקונקרטיים אפשר לרוב לתת פתרון מהיר באמצעות חוות דעת, וגם מתווה אפשר להכין בתוך שבועיים־שלושה. צריך לנסות ככל הניתן להימנע מחקיקה שלוקחת הרבה זמן, הייתי מתבסס יותר על חוות דעת, ואם בכל זאת יש נקודות בוערות שלא ניתן לקדם ללא חקיקה ראשית אפשר ללכת על חקיקה.
קמיניץ הוסיף כי הוא אינו סבור שצריך לחולל מהפכות בתחום, אלא רצוי לתת למערכות הקיימות לעבוד ובמקום לעשות שינויים מרחיקי לכת לנסות ולממש את מה קיים בצורה מהירה: “זה אומר למשל שהרשות להתחדשות עירונית צריכה לפעול בהיקפים הרבה יותר גדולים באמצעות מנהלות ולסייע בתכנון, בהקצאת קרקע משלימה ובשיחות שכנוע עם התושבים. אפשר למשל לייצר מסלולים ירוקים להיתרים, למנות פרויקטור לכל שכונה שנפגעה. לתת קדימות להיתרים במקומות שנפגעו על פני בנייה אחרת בעיר, ולייצר ועדות משנה להתחדשות עירונית”.
קמיניץ מתנגד להורדת הרוב הנדרש להסכמה לפינוי־בינוי, מהלך שגורמים בענף כבר החלו לדבר עליו: “זה לא מהלך נכון, תחשוב על בניין שהדעות בו חלוקות. כשיש מחלוקת כזו בין שתי קבוצות בשכונה או בבניין סימן שיש בעיה, וצריך לזכור שאתה עוסק בזכויות קניין של אנשים. צריך לדבר עם האנשים ולבדוק את הסיבות להתנגדות שלהם, במקום לכפות עליהם פרויקט, הייתי נזהר כאן”.
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "ההשלכות הנוגעות לעניין היטלי השבחה, כמו השלכות בתחומים אחרים כמו מיסוי וקניין, ייבחנו באופן מקצועי מעמיק על ידי צוות השיקום העוסק בהתמודדות עם הנזקים שנגרמו למבנים מפגיעות ישירות ועקיפות של טילים ששוגרו על ישראל. בחינה זו תיעשה מתוך מדיניות השואפת להסיר חסמים".
