הברקס של שוק הנדל"ן לא התגלגל למשכנתאות
היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו אשתקד הסתכם ב־106 מיליארד שקל, עלייה של 13.5% ושל 49% בהשוואה ל־2024 ו־2023, למרות ירידה במספר העסקאות החדשות וירידת מחירים מתמשכת מאז פברואר. ומה צפוי ב־2026? ירידת הריבית בחודשיים האחרונים תיתן רוח גבית ומנגד הגבלות בנק ישראל על מבצעי מימון הקבלנים ימשיכו להקשיח את התנאים לביצוע עסקאות בשוק הדירות החדשות
שנת 2025 הסתיימה באקורד חיובי עבור שוק המשכנתאות, עם עלייה של 13.5% בהיקף המשכנתאות החדשות בהשוואה ל־2024 ושל 49% בהשוואה ל־2023. בדצמבר האחרון נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של כ־11.2 מיליארד שקל, מה שהביא את כלל המשכנתאות החדשות אשתקד לסכום של 106 מיליארד שקל. הביצועים הללו משקפים התאוששות משמעותית, לאחר שנתיים בהן הריבית הגבוהה, הציפיות לירידת מחירים ומלחמת 7 באוקטובר — הביאו לירידה חדה בפעילות.
בפועל ההתאוששות ב־2025 מרשימה אף יותר ממה שהמספרים היבשים מספרים. מה שמנע קיפאון עמוק יותר בשנתיים הקודמות, שהתאפיינו בריבית גבוהה וחוסר ודאות ביטחונית, היו מבצעי מימון של קבלנים, כדוגמת "שלם 20/80", שבהם הקבלנים סבסדו לרוכשים את תשלומי הריבית לתקופת הבנייה (באמצעות הלוואות בלון), דבר שאפשר לציבור לרכוש דירות ולדחות את התשלום העיקרי לסוף הבנייה. אלא שבמהלך 2025 כללי המשחק השתנו. בנק ישראל, שחשש כי המבצעים הללו יעמיסו סיכון על הבנקים ועל רוכשי הדירות, הטיל מגבלות רגולטוריות: הבנקים נדרשו להקצות יותר הון לעסקאות מסוג זה (מה שייקר אותן), והוגבלה מכסת הלוואות הבלון המסובסדות ל־10% בלבד מכלל האשראי של כל בנק ברבעון. ניתן להניח שלולא ההגבלות הללו, היקף המשכנתאות החדשות ב־2025 היה מתקרב לשיאי 2021-2022 (כ־118-116 מיליארד שקל), למרות סביבת הריבית הגבוהה.
השאלה המרכזית כעת היא האם 2026 תהיה שנת ההתאוששות המלאה. אם מסתכלים על נתוני העסקאות החדשות (חוזים שנחתמים כעת), התמונה מורכבת: בעקבות ההגבלות הרגולטוריות נרשמה אשתקד ירידה דו־ספרתית בהיקף העסקאות החדשות. באוקטובר האחרון, למשל, צללו מכירות הדירות החדשות ב-40% ביחס לאוקטובר אשתקד. על פניו, הירידה בעסקאות הייתה אמורה לגרור מטה גם את שוק המשכנתאות, אך בינתיים זה לא קרה באופן מובהק. מדוע? ההערכה הרווחת היא שחלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחות היום הן למעשה "פירעון חוב" של עסקאות עבר. אותם רוכשים שקנו דירה "על הנייר" לפני שלוש שנים במבצעי קבלן, נדרשים רק כעת, עם קבלת המפתח, לקחת את המשכנתא הגדולה ולשלם את היתרה.
עם זאת, לא כולם סבורים שמדובר רק בהדים של העבר. שתי הורדות הריבית האחרונות (בנובמבר ובינואר) עשויות להגביר את התיאבון של הציבור, ויש מי שרואה בנתון הגבוה של דצמבר סימן לשינוי מגמה אמיתי. "היקף המשכנתאות בדצמבר הוא תמונת ראי של שינוי המגמה שקרה בשוק בנובמבר-דצמבר מבחינת כמות עסקאות", אמר לכלכליסט אורי יוניסי, מי שהיה עד אוגוסט האחרון ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי. "הרגולציה של בנק ישראל יצרה בלבול בשוק, הבנקים התקשו לנהל את מגבלת ה־10%, וראינו עצירה בהיקף העסקאות שנחתמו בשוק. אבל זה לא שאין ביקוש. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסקה, חסרות למעלה מ־100 אלף דירות. אנשים לא גרים באוהלים אלא בשכירות, והם רוצים לרכוש דירה. ראינו ירידת מחירים במהלך 2025, שעודדה את הציבור להמתין, אבל בסוף לא נרשמה תנועה דרמטית. ירידת המחירים לא הייתה הבשורה שהציבור המתין לה. אנחנו נכנסים כעת לרבעון שבו נראה יותר ויותר פעילות בשוק הדיור, גם בשוק יד ראשונה וגם בשוק יד שנייה. אני מצפה שנראה ממוצע של כ־10 מיליארד שקל בחודש, כלומר 120 מיליארד שקל בשנה".
ואכן, אף שמדד מחירי הדירות האחרון השלים שמונה חודשים רצופים של ירידות, בסיכום 12 החודשים האחרונים המחירים עלו בשיעור זניח של 0.1% (העליות בתחילת התקופה קיזזו את הירידות בסופה). נתון זה והציפיות להמשך הורדת הריבית לרמה של 3.5% עד סוף 2026 עשויים לשכנע את הרוכשים לרדת מהגדר. בסך הכל תיק המשכנתאות כולו, שעמד בסוף 2024 על כ־595 מיליארד שקל, הגיע בנובמבר האחרון ל־634 מיליארד שקל, ומאז 2017 גודלו הוכפל.
כאמור, בנק ישראל הגביל ל־10% את שיעור הלוואות הבלון המסובסדות שכל בנק יכול לתת ברבעון. עוד לפני שהקבלנים חיפשו דרכים יצירתיות לעודד רכישות דירה בתקופה של ריבית גבוהה ומלחמה, הלוואות בלון היו כלי מקובל בעולם המשכנתאות. קבוצות רכישה, משקיעים ומשפרי דיור שרכשו בית חדש אך עדיין לא מכרו את ביתם הישן השתמשו במשכנתא מסוג בלון כהלוואת גישור.
מאז העלאת הריבית הראשונה באפריל 2022, אז שיעורן של הלוואות הבלון מכלל המשכנתאות עמד על פחות מ־5%, חלה עלייה חדה מאוד בהלוואות הבלון, ובדצמבר 2024 הן הגיעו לשיא של 23% מכלל המשכנתאות. עד מרץ בנק ישראל אסף נתונים על כל סוגי הלוואות הבלון, ולא ניתן היה לדעת כמה מתוכן הן מסובסדות. לפי הנתונים הקיימים, ההלוואות המסובסדות במרץ 2025, רגע לפני כניסת ההגבלות לתוקף, עמדו על 7% מכלל המשכנתאות, ולאחר מכן ירדו בהדרגה עד אוגוסט, אז שיעורן עמד על 5.2%. מאז הן נותרו על 5%—6%. לצד זאת, שיעור הלוואות הבלון הכולל התייצב על כ־15%.
ניכר כי השוק התייצב על נקודת שיווי משקל חדשה בסביבת הריבית הנוכחית, ולא צפויים שינויים משמעותיים. ככל שהריבית תוסיף לרדת, התמריץ להשתמש בהלוואות הבלון יפחת, מה שעשוי בסופו של דבר להביא לירידה בסוג הלוואה זו.
2025 התאפיינה גם בהמשך מגמת הבריחה של הציבור ממסלולי צמודי מדד. אלו מסלולים שבהם החוב מתעדכן לפי השינויים במדד המחירים. לרוב, הריבית נמוכה בהשוואה למסלולים אחרים, משום שהחוב עצמו גדל עם המדד, ונוטל ההלוואה לוקח סיכון שהמדד יעלה יותר מהצפוי.
בתחילת 2022, בעקבות המתקפה הרוסית על אוקראינה, התפרצה אינפלציה עולמית, שהובילה להעלאות ריבית ברחבי העולם וגלשה גם לישראל. בתחילת הדרך האינפלציה בישראל עוד היתה מוגבלת, אך לאורך זמן ניכר שהציבור למד להיזהר מההלוואות צמודות המדד.
במקביל גם הבנקים שיפרו את תמחור הלוואות קל"צ (הלוואה קבועה לא צמודה), הלוואות עם ריבית קבועה שאינה צמודה. בהלוואות אלו הבנקים "נועלים" ריבית גבוהה יחסית למסלולים אחרים, ובמקרה שהלקוח ימחזר את המשכנתא הוא ישלם על מסלול זה עמלת פירעון שמפצה על אובדן הריבית. בשורה התחתונה, בעוד שבדצמבר 2022 שיעור האשראי הצמוד במשכנתאות החדשות עמד על 32%, בסוף 2023 הוא ירד ל־28%, בסוף 2024 ל־18%, ובדצמבר האחרון ל־13% בלבד.
