ניתוח
שוק המשרדים: ת"א שומרת על יציבות, אך בערים שמסביב לה קשה להשכיר
בתל אביב הצליחו היזמים להשכיר את מרבית השטחים החדשים במגדלים שהושלמו, גם לחברות הייטק בינלאומיות. עם זאת, ההיצע בעיר עוד צפוי לגדול ואין כל ביטחון שהמגמה תישמר. בערים שמסביב לה ירדו הן שיעור האכלוס והן המחירים
למרות ההידרדרות במצבה של ישראל בעולם והמלחמה המתמשכת בעזה, נתוני שוק המשרדים במחצית הראשונה של 2025 בתל אביב (לגבי משרדים חדשים המסווגים כקלאס A) מצביעים על יציבות יחסית בהשוואה למחצית הקודמת (המחצית השנייה של 2024). בין שתי המחציות הללו, חלה ירידה קלה בתפוסה בממוצע ועלייה ממוצעת במחירי השכירות המבוקשים – כך עולה מדוח על שוק המשרדים של מחלקת המחקר בקבוצת נתמ (Natam Newmark).
במשרדים בתל אביב (הסקר כולל גם את מתחם הבורסה ברמת גן) נרשמה עלייה ממוצעת של כ־4.32% במחירי השכירות המבוקשים — מכ־120 שקל למ"ר בחציון השני של 2024 לכ־124 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2025. שיעור האכלוס הממוצע בעיר ירד מ־95.45% ל־93.94%.
הנתונים המצביעים על יציבות מרשימים, במיוחד לאור ההאטה בענף ההייטק שהחלה ב־2022, הלוחמה בדרום ובצפון, והידרדרות היחס אל ישראל מצד מדינות העולם המערבי – כאשר חלק משמעותי מהביקוש לשטחי משרדים מגיע דווקא מחברות בינלאומיות. במבט לאחור, למרות היצע גדול של שטחי משרדים שיצאו אל השוק, מספר גבוה של עסקאות ענק מנע ירידה בהיקפי האכלוס ובדמי השכירות.
מבין האזורים בתל אביב שניתן לראות כי התחזקו למרות האירועים, ציר מנחם בגין הוא הבולט עם מגדלים כמו מידטאון, עזריאלי, מתחם שרונה ורחוב הארבעה. אזור זה נהנה מביקושים גבוהים מצד חברות הייטק כולל חברות ענק כמו פייסבוק, והוא רשם עלייה של 5% בדמי השכירות, שהגיעו לכ־141 שקל למ"ר ושיעור אכלוס שעלה ל־98.6%. בציר יגאל אלון עלו דמי השכירות ב־8% בזכות מגדלים חדשים כמו תוהא ומגדל הסוללים שהחל להתאכלס. דמי השכירות הממוצעים בציר הם כעת כ־134 שקל למ"ר ושיעור האכלוס הוא 98.9%. אזור נוסף שרשם עלייה היה יצחק שדה/חסן ערפה, אזור שעדיין נמצא בבנייה ופיתוח: דמי השכירות במתחם עלו מ־135 ל־145 שקל למ"ר (כ־7%) והאכלוס הגיע ל־99.4% (עלייה של כ־4%). גם רמת החייל, מתחם שסבל מקשיים באכלוס בשנים האחרונות, הגיע ל־92% אכלוס לעומת 90% במחצית הקודמת, ודמי שכירות ממוצעים של כ־77 שקל למ"ר לעומת כ־75 שקל למ"ר בחציון הקודם. אזור ביהמ"ש בעיר שמר על יציבות עם אכלוס של 97.3% וירידה קלה בשכירות לכ־124 שקל למ"ר.
לצד העליות במספר אזורים בתל אביב, יש אזורים בעיר שחווים קשיים: אזור הסיטי הכולל את ציר רוטשילד וסביבתו ירדו בשיעורי האכלוס ל־72.8%, ובמחיר של 136 שקל למ"ר. הבורסה ברמת גן רשמה את הירידה החדה ביותר מבין כלל האזורים בשיעורי האכלוס – בכ־14% ל־83.89%, אך מנגד המחיר הממוצע עלה ל־112 שקל למ"ר. לדברי אור בן צבי, סמנכ"ל קבוצת נתמ, אזור מעניין נוסף הוא רמת החייל, שחווה עזיבה של חברות שהותירו משרדים משופצים ברמה גבוהה ובמחירי שכירות נמוכים יחסית. חברות אחרות ניצלו את ההזדמנות, לדבריו, חלקן בשכירויות משנה, ולכן רואים עלייה בשיעורי האכלוס באזור.
במרחק של עשרה קילומטר מחיר השכירות נחתך בחצי
בעוד בתל אביב, גם אם מספר אזורים חווים קושי מסוים, שיעור האכלוס הממוצע נותר גבוה והעסקאות המשמעותיות שנסגרו לאחרונה יוצרות תקוה להמשך, בערים הסובבות את תל אביב התפוסה הממוצעת עומדת על כ־82% בלבד. בערים כמו ראש העין, וכן כפר סבא, רעננה והוד השרון (שנספרות יחד) שיעור האכלוס ירד אל מתחת ל־80%. בכלל האזורים מלבד הרצליה פיתוח, מחיר השכירות הממוצע למשרדים עומד על כ־72 שקל למ"ר, כמחצית ממחיר השכירות בחלק מהאזורים בתל אביב. הרצליה פיתוח המשיכה להוביל עם השיעורים הגבוהים ביותר של אכלוס – 95.74% – לעומת 95.70% בחציון הקודם, ודמי שכירות ממוצעים של 99 שקל למ"ר. במודיעין וסובב נתב"ג, נרשמה עלייה קטנה בשיעור האכלוס ל־86% ומחירי השכירות נותרו יציבים סביב 75 שקל למ"ר. פתח תקווה ובני ברק, שתי ערים ממזרח לתל אביב ועל ציר הרכבת הקלה (הקו האדום), הציגו שינויים קלים בשיעורי האכלוס (עלייה קלה ל־70% בפ"ת וירידה קלה ל־85.25% בבני ברק). בשני הערים הללו יש בניינים חדשים שמתאפיינים בריבוי בעלים המקשה על ביצוע עסקאות גדולות, וכמו כן ריבוי נכסים חדשים ונכסים המושכרים בשכירויות משנה ממשיכים ללחוץ על מחירי השכירות: בפתח תקוה המחיר ירד מעט לכ־72 שקל למ"ר, ובבני ברק עלה קלות לכ־71 שקל למ"ר.
ברעננה וסביבתה נרשמה ירידה קלה בשיעור האכלוס (78.6%) עקב ירידה בביקושים בענף ההייטק ומעבר של חברות קיימות בין בניינים, לצד המשך ירידה קלה בשכירות לכ־73 שקל למ"ר. וברחובות־נס ציונה נרשמה עליה בשיעור האכלוס (90.3%) ותיקון קל במחירי השכירות לכ־77 שקל למ"ר עם ביקוש יציב לתחומי מדעי החיים והביוטכנולוגיה.
תקופות ההשכרה מתקצרות, והשכרות על הנייר בלבד
יש גם אינדיקציות לתנודתיות בשוק: חוזי השכירות שלרוב נחתמו לתקופות של 5 שנים עם אופציה ל־5 שנים, נחתמים כעת לתקופות של שלוש שנים עם אופציה להארכה בתקופה דומה, דבר המעיד על חוסר רצון של החברות להתחייב לטווח הארוך. "היום כמעט לא רואים את החוזים של 5+5 למעט חברות ענק כמו גוגל ופייסבוק, וגם השטחים שהחברות שוכרות הם הרבה יותר מדויקים, כבר לא לוקחים שטחים עודפים", הסביר בן צבי.
קיימים גם משתנים שמקשים על הערכת מצב השוק. למשל, חברות כמו Wework, רומס ואחרות ששוכרות מהיזמים שטחים גדולים כדי להשכירם לצד שלישי, כשבחלק מהמקרים מדובר ברבע ויותר ממגדל המשרדים, והעסקה נרשמת ליזם כהשכרה בפועל, גם אם השטח כלל לא הושכר לשוכרי משנה. עוד בעיה היא שהיזמים מתגמלים חברות ששוכרות שטחים בתקופות ללא דמי שכירות (גרייס), במימון עבודות הגמר ועוד, בסכומים גבוהים מבעבר.
בדיקה של מצב ענף המשרדים מול ימי השיא של 2021, רק לפני 4 שנים, מצביעה על שינויים משמעותיים באכלוס ובדמי השכירות. ב־2021 למשל היה שיעור התפוסה בסיטי כ־98%, ואילו היום הוא נע סביב 73%. בערים שסביב ת"א התפוסה במשרדים הגיעה לכ־90% לפני כ־4 שנים, ואילו כעת היא כ־82%.
