בלעדי
הדיירים ימשיכו לחכות: נגנז המתווה לשיקום שכונות שנפגעו מטילים
בעיות משפטיות בנוגע לזכויות הקניין של דיירים הפילו את המתווה המהיר לפינוי־בינוי שכונות. הדיירים שנפגעו יצטרכו להמשיך לפעול מול הרשויות המקומיות והסחבת הרגילה
התוכנית המיוחדת לשיקום שכונות שנפגעו מטילים במלחמה מול איראן נפלה: השורה התחתונה של הדו"ח הסופי של הצוות הממשלתי, שגיבש את מתווה השיקום, היא לא לקדם אותו. המשמעות היא שאין לדיירים שנפגעו כל חלופה והם מוצאים עצמם מול שוקת שבורה, כשלא ברור כיצד תפעל המדינה להקל עליהם. נכון לעכשיו, על הדיירים להמשיך לפעול מול רשות המסים במסלול של קרן הפיצויים.
הבעיות שאותן הצוות לא הצליח לפתור, ובגינן ההמלצה לגנוז את המתווה, הן משפטיות, נולדו בעקבות התנגדות של היועצים המשפטיים של כל המשרדים הרלבנטיים ובהם משרדי המשפטים, האוצר, הרשות להתחדשות עירונית ומינהל התכנון. המשפטנים התנגדו בגלל חשש לפגיעה בזכויות הקניין. מסתבר שחמישה שבועות מאז המלחמה נגד איראן לא מספיקים כדי לפתור את המחלוקות, כשאף אחד משרי הממשלה שאמונים על הסוגיה לא השכיל לקבל החלטה.
הבעיה המשפטית נובעת במיוחד בגלל שני מרכיבים בתוכנית. הראשון, אפשרות להכניס לתוכניות השיקום גם בניינים שלא נהרסו. השני, אפשרות של המדינה להפקיע את הדירות או את הזכויות שהן מקנות, במקרה שדיירי המתחם לא יגיעו להסכמות עם יזם בתוך 150 יום. כלומר, המתווה היה אמור לאפשר למדינה להפקיע דירות גם במקרים שבהם הבניין לא קרס ולכאורה לא קיימת הצדקה שיקומית. אנשי המקצוע בצוות הממשלתי הסכימו שאי אפשר לקדם את המתווה אם לא תתאפשר הכנסת בניינים שלא נהרסו למתחמי השיקום. וזאת, מאחר שאם יפעלו רק על פי הדרישות המשפטיות – אזי ייכנסו למתחמים שמיועדים לשיקום מעט מאוד בניינים, באופן שהופך את המודל לחסר טעם. בדו"ח נכתב: "לאחר בדיקה שנערכה יחד עם אנשי התכנון בצוות נראה כי מגבלה זו לא מאפשרת לבצע התחדשות עירונית במתחמים האמורים ומעקרת את עיקרי המלצות הצוות. במצב דברים זה, המלצתנו המקצועית היא לא לקדם את המתווה המוצע בדו״ח שכן אין טעם בקידום מתווה מוגבל אשר לא יביא לתוצאה הרצויה".
קידום מהיר או פגיעה בזכויות הדיירים?
הצוות הממשלתי שרקם את המודל מציע לקדם את השיקום באמצעות הליכים של התחדשות עירונית, כמו תוכניות של פינוי־בינוי. במצב רגיל וללא המודל הזה, דיירי בניין שנהרס מקבלים כסף מקרן הפיצויים של רשות המסים, צריכים להתארגן כקבוצה, למצוא קבלן ולבנות מחדש בדיוק את אותו הבניין. המתווה החדש שהוצע נועד להקל על הדיירים, לחסוך עלויות למדינה ובמקביל לנצל את ההרס כדי להקים שכונות חדשות, טובות יותר ועם יותר דירות. לכן המתווה כלל מנגנונים שנועדו לקצר הליכים, אשר לדעת המשפטנים עלולים לפגוע בזכויות הקניין של הדיירים, משום שהם מאלצים גם דיירים שלא מעוניינים בכך להיכנס למתווה השיקום. אולם יישום של תוכנית פינוי־בינוי רגילה נמשך שנים רבות, בין היתר בגלל מחלוקות בין דיירים והליכי תכנון איטיים. הליכים כאלה לא מתאימים לאזור שנפגע במלחמה ודורש שיקום מהיר.
לפי המתווה המיוחד לשיקום, בשלב ראשון היו אמורים להיות מסומנים גבולות המתחמים שבהם נדרשים הליכים מיוחדים, שיוגדרו "אזור טעון שיקום והתחדשות". את הסימון אמור לעשות צוות מיוחד, שכולל את יו"ר המועצה ארצית לתכנון ובנייה, וכן את נציגי הרשות המקומית, הרשות להתחדשות עירונית, מינהל התכנון, היועצת המשפטית לממשלה, משרד האוצר וכן נציג הציבור. הבעיה המשפטית מתחילה כאן משום שהצוות יוכל להכניס למתחם גם בניינים שלא נפגעו או כאלה שנפגעו, אך לא מיועדים להריסה. אפשר להכניס בניינים כאלה למתחם אם יש הצדקה תכנונית, למשל במקרה שבו בניין שלא קרס נמצא באותו מגרש עם בניין שקרס. עוד סיבה שתאפשר להכניס בניינים שלא נהרסו למתחם לשיקום היא כלכלית – במקרה שהנזק שנגרם להם גדול ומבחינה כלכלית עדיף להרוס אותם ולבנות מחדש, במקום לשפץ. במתחמים שיסומנו כאזורים שטעונים שיקום יחולו כללים מיוחדים. הכללים האלה הם עוד סיבה להתנגדות המשפטנים, במיוחד לאור העובדה שייכנסו אליהם בניינים שלא נהרסו, כך שההצדקה המשפטית להפעיל כלים אגרסיביים פוחתת.
כפייה של המדינה
המטרה היתה להאיץ את הליכי השיקום, לכן על פי המתווה רוב מינימלי של דיירים, 51%, יוכל לפעול נגד המתנגדים (לעומת 67% בפרויקטים רגילים), ובית משפט יוכל למנות נאמן, שיחתום במקום המתנגדים על הסכמים עם יזמים. המתווה מאפשר לדיירים לבחור בין שתי חלופות. האחת, פינוי־בינוי שכמו בכל תוכנית כזו הם יחזרו לבניין לאחר שייבנה מחדש. השנייה, באופן חדשני ניתנת לדיירים הזכות לבחור בפיצוי מוגדל: המדינה או היזם יקנו מהם את הדירה לפי שווייה – בתוספת פיצוי. הספירה של "רוב הדיירים" כוללת גם את אלה שבחרו במסלול הפיצוי.
השלב הבא במתווה מעצים את הקושי המשפטי, משום שהדיירים חייבים להגיע להסכמות עם יזם בתוך 150 יום. לאחר התקופה הזו, אם לא יגיעו להסכמות, המדינה תוכל להתערב ולכפות עליהם יזם. צעד נוקשה נוסף הוא מקרה שבו בעלי דירות לא יסכימו למתווה הפיצויים או לחתימה על הסכם עם יזם. בתרחיש כזה היזם שנבחר על ידי המדינה יוכל להפקיע בכוח את זכויות אותם דיירים. הפיצוי שהם יקבלו יהיה שווי השוק של הדירה לפני פגיעת הטיל, אך ללא התמריץ שמובטח למי שבחר בתחילת הדרך במסלול הפיצוי המוגדל.
אם יימצא פתרון שיאפשר להוציא את המתווה לדרך, יובילו אותו הרשויות המקומיות. אלא שהתאחדות הקבלנים מתנגדת לכך בטענה שהעיריות יעדיפו לצמצם ככל האפשר את מספר הדירות החדשות שייבנו בכל מתחם, וכן משום שלטענתה ההליכים לאישור תוכניות בעיריות ארוכים מאוד ולא מתאימים לשיקום. לדברי סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, תומר צליח, "המלצת הצוות הבין משרדי להפקיד דווקא בידי הוועדות המקומיות את קידום תהליכי התכנון למתחמים שנפגעו, במקום להשאיר זאת לותמ"ל או לוועדת תכנון מיוחדת אחרת היא טעות חמורה. למדינת ישראל אינטרס מובהק לקדם מתחמים שיוכלו להפוך לפתרון דיור רחב בוודאי כשזה ללא צורך במימון מקופת מס רכוש.
"מנגד, ועדות המקומיות מעדיפות לצמצם ככל האפשר את זכויות הבנייה, בוודאי כאשר ברור שגם בהיעדר היתכנות כלכלית עצמאית הפרויקט יתאפשר בסבסוד ממשלתי. הצוות הבין משרדי אומנם המליץ שבמקרים בהם הרשות המקומית תבחר שלא להגיש את התוכנית בעצמה, תועבר הסמכות לגוף ממשלתי, אבל אנו צופים שאכן יגישו תוכניות אך כאלה שיסכלו כל אפשרות להתחדשות עירונית. זאת עוד לפני שהבאנו בחשבון את אורך הזמן הבלתי נסבל לאישור תוכניות בוועדות המקומיות. *להערכתנו פרויקט זה, אם ינוהל על ידי השלטון המקומי ימשך עשור לפחות".
