תמ"א 38: היזם לא הוציא היתר בנייה בתוך 18 חודשים - וההסכם בוטל
תמ"א 38: היזם לא הוציא היתר בנייה בתוך 18 חודשים - וההסכם בוטל
ביהמ"ש ביטל הסכם על פרוירט תמ"א 38 בין יזם לדיירים ברחוב ז'בוטינסקי בת"א. השופט: "בביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה לממד הזמן. בעלי הדירות מעוניינים להתקשר עם יזם כדי להשביח את רכושם ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב"
היזם ביקש להכשיר איחור של 6 שנים - ונבלם. לאחר שפרויקט תמ"א 38 ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב לא הבשיל לקבלת היתר בנייה במשך 6 שנים ממועד החתימה על ההסכם עם בעלי הדירות, דחה בית המשפט המחוזי את בקשת היזם להצהיר כי ההסכם עדיין תקף.
זאת לאחר שדיירים בפרויקט הודיעו ליזם על רצונם לבטל את ההסכם, על רקע כישלונו המתמשך בהוצאת היתר בנייה ואי־עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו. באופן חריג, זימן בית המשפט את נציג הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב לעדות, שממנה עלה כי החלטת הוועדה לדחות את בקשת היזם להיתר נעוצה בכשלים בהתנהלותו.
בהסכם התמ"א, שנחתם בין היזם לבעלי הדירות ביולי 2015, נקבע כי על היזם להוציא היתר בנייה תוך 18 חודשים ממועד הגשת הבקשה, אחרת יפקע ההסכם. ואולם, במסגרת ההליך התברר כי היזם הגיש בקשה רק בספטמבר 2017 - עיכוב של 7 חודשים. משהגיש את הבקשה, היה עליו להוציא היתר בנייה עד מרץ 2019 כדי לעמוד בתנאי המתלה. בשלב זה פנה היזם לבעלי הדירות וביקש את הארכת המועדים, כשלטענתו העיכוב נבע מ"אילוצים תכנוניים שהתבררו לאחר הגשת התוכניות המקוריות". לאחר שרובם סירבו להארכה, וחלקם אף הודיע רשמית על ביטול ההסכם, הגיש היזם את התביעה נגד בעלי הדירות המתנגדים ודרש שבית המשפט יקבע כי ההסכם תקף והוארך כדין. בעלי הדירות שהתנגדו להסכם, ויוצגו באמצעות עוה"ד רנאטו יאראק ומתן ספקטור ממשרד מ. פירון ושות', טענו מנגד כי היזם כשל בהוצאת היתר הבנייה, ולפיכך ההסכם איבד תוקף ומבוטל.
בית המשפט ביקש את עדותו של נציג הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, האדריכל שמואל זלצר, סגן מנהל מחלקת מידע באגף הרישוי בעירייה. זלצר העיד כי ההחלטה לדחות את הבקשה להיתר היתה נעוצה בחריגות תכנוניות רבות מהמדיניות העירונית וכן בהשתהות בהגשת חומרים. לדבריו, היזם אף לא הגיש ערר על ההחלטה. השופט יהושע גייפמן מצא כי "זו תמונה עגומה באשר להתנהלות היזם בתהליך הוצאת ההיתר", וקבע כי "לא ניתן לקבוע שהעיכוב התעורר עקב אילוצים תכנוניים שהתבררו לאחר הגשת התוכניות".
"בביצוע פרויקט תמ"א 38 יש חשיבות רבה לממד הזמן", הוסיף השופט. "בעלי הדירות, שהדירות הן נכס עיקרי עבורם, אינם מעוניינים להתקשר עם יזם ללא הגבלת זמן, אלא להשביח את רכושם ולחזק את הבניין תוך פרק זמן קצוב. הסכמתם להסכם תמ"א ניתנת על פי נתוני כדאיות כלכלית ביחס לתקופה הנצפית עד לסיום הפרויקט. ככל שהיזם אינו עומד במועדים שנקבעו בהסכם, עלול הפרויקט להפוך לבלתי כדאי כלכלית". גייפמן ציין כי "לאור החשיבות שבעלי הדירות ייחסו לחלוף הזמן עד הוצאת ההיתר, נקבע בהסכם תנאי שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תאשר את הבקשה לא יאוחר מ־18 חודשים מהגשתה. במבחן התוצאה, עד היום לא הוצא היתר ולכן לא התקיים התנאי המתלה".
בית המשפט קבע כי לפחות 66% מבעלי הזכויות לא תומכים בהמשך הפרויקט, ולא ניתן לכפותו עליהם. היזם חויב היזם בתשלום הוצאות משפט של 20 אלף שקל.
עוה"ד יאראק וספקטור מסרו: "פסק הדין שולח מסר חד־משמעי ליזמי התמ"א כי לא ייתכן שבעלי נכסים יהיו אלה שישלמו את המחיר על מחדליהם המתמשכים, ויהפכו לשבויים בידיהם עד בלי קץ".
