המתנגדים לתוכנית רובע דרום פי גלילות: "עיר לעשירים על קרקע ציבורית"
תוכנית הענק שתקים 19 אלף דירות בין ת"א לרמת השרון מקצה אלפי יחידות "דיור בהישג יד" - אך לפי חישובי מרכז הגר באוניברסיטת ת"א, גם לאחר הנחה של 20% השכירות תישאר מחוץ להישג ידם של כל מי שמתחת לעשירון 7. המדינה תוותר על כ-2.9 מיליארד שקל מהכנסות הקרקע ובתמורה את הסבסוד יקבל בעיקר מי שלא צריך אותו
תוכנית הענק תמל 3007 המכונה גם "דרום פי גלילות", אושרה אמנם להפקדה בספטמבר 2025, אך הופקדה בפועל רק בינואר 2026. המשמעות היא שביום ראשון הקרוב יהיה המועד האחרון להגשת ההתנגדויות. ההתנגדות של אנשי מרכז הגר בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת ת"א משמעותית ויש לה תקפות רחבה. לדבריהם, אף שהתוכנית מקצה דיור בהישג יד (דב"י) - מושג זה בהקשר התוכנית ריק מתוכן. ב-4,177 הדירות שהתוכנית מקצה להשכרה (חצי במחיר שוק וחצי במחיר הנחה של 20%) יוכלו לגור רק בני המעמד הבינוני גבוה ומעלה, שכן מחירי הדב"י נגזרים ממחיר השוק ללא קשר להכנסת משק הבית. בנוסף, הפתרון שהתוכנית מציעה תקף רק ל-15 שנה, ובתום התקופה ניתן יהיה למכור את הדירות.
תוכנית דרום פי גלילות, שכוללת בעיקר קרקע בבעלות פרטית, והיא יוזמה של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), מתגלגלת במוסדות התכנון כמעט 30 שנה. התוכנית משתרעת על שטח של 1,818 דונם בתחום המוניציפלי של רמת השרון ות"א, בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ורמת אביב ג' בדרום. התוכנית כוללת כ-19 אלף דירות (18,420 יח"ד ועוד 600 דיור מיוחד) במבנים בגובה שבין 7-40 קומות, ויותר ממיליון וחצי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.
על פי חישוב שערך דר' אייל סלינג'ר, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים, עבור מרכז הגר: מתוך 19 אלף יחידות הדיור שייבנו בשטח התוכנית לפחות 13,705 ייבנו על קרקע בבעלות המדינה. מכוח חוק הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור) כ-30% (4,177) מכלל הדירות שיבנו על קרקע בבעלות המדינה הן להשכרה. בהתאם לחוק הותמ"ל, מחצית מיחידות הדיור המיועדות להשכרה בתוכנית מושכרות ל-15 שנה בדמי שכירות שוק חופשי ומחצית מושכרות ל-15 שנה בהנחה של 20% מדמי שכירות שוק חופשי. הדר' סלינג'ר קובע כי דמי שכירות בשוק החופשי לדירה ממוצעת בתחום התוכנית מהווים 88% - 29% מההכנסה ברוטו של משקי בית בעשירונים 3-8 בהתאמה. דמי שכירות לדירה ממוצעת בתחום התוכנית כולל הנחה של 20% מדמי שכירות בשוק חופשי מהווים 71%-23% מההכנסה ברוטו של משקי בית בעשירונים 3-8 בהתאמה. במילים אחרות, אחרי 20% הדיור בר השגה יהיה זמין לעשירון 7 ומעלה.
על פי החישוב שערכו במרכז הגר, היקף אובדן הכנסות המדינה מהקרקע בבעלותה בתחום התוכנית עקב ירידת ערך בשל ייעוד הקרקע לדב"י. במילים אחרות, ויתור על חלק מהרווח ממכירת הקרקע לדיור בהשכרה הוא בשיעור של כ-2.9 מיליארד שקל. הטענה היא כי על אף ההשקעה העצומה התוכנית לא תייצר תועלת ציבורית מספקת, אם בכלל. זה מאחר שיחידות הדב"י יהוו "דיור בהישג יד" במובן המהותי (עלות דיור של עד 30% מההכנסה) רק עבור משקי בית בעשירונים הגבוהים שממילא אינם זקוקים לסבסוד. במרכז הגר נותנים כדוגמה הממחישה את הפרדוקס של דיור בר השגה לעשירים את מתחם כנרית-מגדלי לאונרדו דה וינצ'י בת"א, שבהם הוקצו 40 יח"ד להשכרה במחיר המופחת ב-40% ממחיר השוק - שיעור הנחה גדול כפליים מהצפוי בדרום גלילות. אלא שמחירי השוק במקום היו כה גבוהים שגם הנחה בהיקף של כמעט מחצית ממחיר השוק, הותירה את שכר הדירה הרחק מהישג ידם של משקי בית ממעמד הביניים. בסופו של דבר הוחלט על מכירת הדירות כדיור להשכרה בבעלות אחודה במחיר שוק, תוך הפניית התמורות לרכישת דיור ציבורי בעיר.
על פי ההתנגדות של מרכז הגר, עליה חתומות פרופ' נטע זיו, אדר' שולמית ישר, ועו"ד שרון קרני כהן: "התוכנית תייצר "עיר חדשה" בקרקע שמרביתה מקרקעי ציבור, אך היא מעל ומעבר להישג ידם של מרבית ציבור זה. מצב זה הוא בלתי סביר כשלעצמו, ועוד יותר בהינתן המאפיינים הייחודיים של התוכנית וסביבתה - כאמור, הקמת רובע בסדר גודל של עיר חדשה בשטח הגדול ביותר שטרם תוכנן בלב אזור הביקוש. אי מתן משקל ראוי או מבוסס דיו לשיקול הצדק החלוקתי בתוכנית, ולמאפייני קהל היעד הצפויים כתוצאה של תמהיל הדיור המוצע בתוכנית, מהווה פגם מהותי הן בהתבססות על תשתית עובדתית לקויה לתוכנית, והן בהפעלת שיקול הדעת המקצועי והתכנוני במסגרת קביעת תמהילי הדיור בתוכנית. מכאן שהחלטה לאשר את התוכנית על בסיס תשתית עובדתית זו היא בלתי סבירה, ויש לשנותה".
