שוק המגורים לא מתאושש: החזר המשכנתא ירד, אבל לא מספיק כדי להחזיר את הביקושים
החזר המשכנתא החודשי ירד אשתקד ב־2.3%, וההון העצמי הנדרש ירד ב־6.7%. אבל ההקלה הזו של אחוזים אחדים לא הספיקה כדי להחזיר את הרוכשים לשוק, שסיים את 2025 עם ירידה של 11% בהיקף העסקאות. הורדה משמעותית של הריבית עשויה לעזור, אך לא צפוי מהלך כזה בטווח הקרוב
שנת 2025 מסתיימת עם הקלה מסוימת במצבם של רוכשי הדירות, אך גם היא לא הספיקה כדי להחזיר את הרוכשים אל השוק. מדד היכולת לרכוש דיור של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, המתפרסם מדי רבעון בשיתוף כלכליסט, מצביע על ירידה שנתית במחירי הדירות ובריבית על המשכנתאות אשר השפיעו באופן חיובי על ההון העצמי וההחזר החודשי. בתוך כך, נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו לאחרונה לסיכום 2025 מצביעים על שפל של 20 שנה בהיקף העסקאות ועל ירידה של 11% בהשוואה ל־2024. המשמעות היא שבשלב זה לא נראה שההקלה המאוד מסוימת משכנעת את הרוכשים המתלבטים להיכנס אל השוק.
לפי המדד, בשנת 2025 ירדו מחירי הדירות (4 חדרים) בשיעור ממוצע של 2.4% בהשוואה לשנת 2024, וברבעון הרביעי של השנה ירדו המחירים ב־1.1%. במקביל, בשוק הלוואות המשכנתא לדיור נרשמה ירידה שנתית בשיעור הריבית הממוצעת מרמה של 5.09% לרמה של 4.82%. ברבעון הרביעי ירדה הריבית לשיעור של 4.82% בהשוואה ל־4.95% ברבעון השלישי של 2025. במקביל, ההכנסה החודשית נטו של משק בית עלתה ברמה השנתית ב־0.41% וירדה במהלך הרבעון הרביעי אשתקד בכ־2.89%.
ערב הקורונה היה יותר טוב
את המחקר ערכו פרופ’ דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל”ן וחבר סגל בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, וד״ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון. בן־שחר התייחס למצב הרוכשים בסיכום שנת 2025: “באופן כללי, בהשוואה לשנתיים הקודמות, 2025 היתה שנה טובה יותר. ראינו הטבה מסוימת במדדי היכולת לרכוש דירה שנבעה מכך שהן המחירים והן הריבית ירדו מעט, אבל אנחנו עדיין במצב שהוא הרבה יותר רע ממה שהיה, למשל, ערב הקורונה”. לדבריו, לא מדובר בשינוי מגמה שיצר שיפור מהותי במצב הרוכשים: “ירידת המחירים הממוצעת מסתכמת ב־2.3% בשנת 2025, וזה ממוצע משוקלל של כל 12 הערים שבדקנו במדד. צריך לזכור שתל אביב וירושלים מאוד משפיעות על הממוצע בגלל היקף העסקאות בהן. אז אומנם ראינו הקלה, אבל היא עדיין לא מאוד משמעותית”.
2 צפייה בגלריה
פרופ’ דני בן שחר. “בהנחה שאחרי המלחמה המצב יחזור לקדמותו, נראה כניסת ביקושים לשוק”
(צילום: מיכה לובטון)
עוד אמר כי כדי שנוכל לראות הקלה משמעותית, כזו שבאמת תשפיע על מצב הרוכשים, יש צורך בירידת ריבית משמעותית יותר ממה שראינו עד כה: “לקונים יעזור אם נחווה ירידת ריבית משמעותית יותר, אבל כרגע הסימנים מעידים על חשש מהתחדשות האינפלציה בגלל מחירי הנפט ושרשראות האספקה בעקבות המלחמה, וקיימת אי־ודאות מאוד גדולה. לכן החלטתו האחרונה של בנק ישראל (מחודש פברואר) להותיר את הריבית על כנה היתה נבונה ואחראית, ואני מעריך שבשלב זה הבנק לא ימהר להוריד ריבית. בהמשך, בטווח הבינוני, אני מעריך שאם לא תחול הרעה באינפלציה, הבנק עשוי לחזור לצעדים שעליהם רמז בעבר, שככל הנראה יתבטאו בהורדת ריבית. יש לזכור, שירידה של הריבית תשפיע גם על רוכשי הדירות וגם על היזמים, היא תמריץ אותם להגדיל את ההשקעות שלהם”.
לגבי הביקוש לדירות, בן־שחר אופטימי יותר: “המחקר מראה שלשוק יש זיכרון קצר, כלומר הרוכשים מסתגלים למציאות החדשה. כרגע ברור שיש מלחמה ואנשים עוסקים בדברים אחרים, אך בהנחה שאחרי המלחמה המצב יחזור לקדמותו, אנחנו שוב חוזרים לעולם שבו מספר משקי הבית גדל ואיתו הצורך בדירות, שיוביל לכניסת ביקושים לשוק”.
המחקר של אלרוב בודק שני פרמטרים עיקריים עבור רוכשי הדירות: החזר חודשי והון עצמי. מדד ההחזר החודשי בודק את התשלום החודשי הממוצע שמשק בית נדרש לשלם על משכנתא לרכישת דירה ממוצעת בת 4 חדרים, בהנחה שהרוכש מביא הון עצמי של 30% מערך הדירה. ברבעון הרביעי של 2025 ירד ההחזר החודשי בשיעור של כ־2.3% בהשוואה לרבעון הקודם, מ־11,079 שקל ל־10,822 שקל (ירידה של 257 שקל). בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירד ההחזר החודשי ב־4.9%, ירידה שנתית של 560 שקל. בראייה רחבה יותר, החל מהרבעון הראשון של 2021 עד הרבעון השני של 2023 חל זינוק בהחזר החודשי הממוצע מכ־6,200 שקל ל־11.5 אלף שקל, כמעט פי שניים. לאחר ירידה קלה במהלך 2023 העלייה בהחזר החודשי התחדשה במהלך 2024, וכאמור 2025 היתה שנה שבה ההחזר החודשי ירד.
בממוצע על פני 12 הערים שבמדד, ההחזר החודשי על משכנתא בעשירון השישי (על רכישת דירת 4 חדרים טיפוסית) עומד על כ־46% מההכנסה נטו של משק הבית, בעשירון השביעי כ־41% ובעשירון השמיני כ־37%. בבדיקת ההחזר לפי ערים נרשמו ירידות שנתיות (בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד) בשמונה מתוך 12 הערים שנבחנו. ההחזר ירד בתל אביב בשיעור של 9.2%, רמת גן 8.1%, פתח תקווה 5.7%, ירושלים 4.6%, בת ים 4.2%, ראשון לציון 3.8%, באר שבע 1.7% ורחובות 0.02%. עלייה בהחזר החודשי נרשמה בחדרה בשיעור של 5.2%, בני ברק 1.1%, חיפה 0.9% ואשדוד 0.05%.
ברבעון הרביעי של 2025 נרשמה ירידה בהחזר החודשי בתשע מתוך 12 הערים שנבחנות במדד לעומת הרבעון הקודם: ברמת גן ירידה של 8.0%, חדרה 6.3%, ראשון לציון 4.6%, בת ים 3.1%, באר שבע 3%, תל אביב 2.6%, ירושלים 2.5%, פתח תקווה 2.1% ואשדוד 1.9%. עלייה בהחזר החודשי נרשמה ברחובות 4.1%, בני ברק 2.5% וחיפה 2.4%.
יותר הון עצמי בחדרה
המדד השני במחקר הוא ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים, בתנאי שהתשלום החודשי אינו גדול יותר מ־30% מההכנסה החודשית נטו של משק הבית. בחישוב שנתי, ירד ממוצע ההון העצמי הנדרש בכ־6.7% בממוצע, ירידה של כ־102 אלף שקל (מ־1.524 מיליון שקל ל־1.423 מיליון שקל). ההון העצמי הנדרש ירד מהרבעון הרביעי של 2024 לרבעון הרביעי של 2025 בשבע מבין 12 הערים שנבחנו. ירידה של כ־11.5% ברמת גן, 10.6% בתל אביב, 9.7% בפתח תקווה, 6.6% בבת ים, 5.6% בראשון לציון ו־5.4% בירושלים. ההון העצמי הנדרש עלה בחדרה ב־15.4%, חיפה 5.5%, בני ברק 4.6%, וברחובות ואשדוד 2.4%. לעומת הרבעון שקדם לו, ברבעון הרביעי של 2025 ירד ההון העצמי הנדרש בממוצע ארצי בכ־9,000 שקל (ל־1.423 מיליון שקל), שמשקפים ירידה של כ־0.6%.
