המגדל יזוז מהחוף: הפתרון החריג להקמת מלון בן 24 קומות בבת ים
התוכנית להקים מלון כ־100 מטר בלבד מקו המים נתקלה בהתנגדות אדם טבע ודין בשל הפגיעה בחוף ובנוף. הוועדה המחוזית קיבלה פתרון חריג: זכויות הבנייה יועברו למגרש אחר של היזם עמוס מימון, ובמגרש הסמוך למצוק יוקם מבנה מסחרי בן 3 קומות בלבד
מגדל מלונאי שתוכנן לקום במרחק של כ־100 מטר בלבד מקו המים בבת ים לא ייבנה במתכונתו המתוכננת. ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית תל אביב קבעה כי זכויות הבנייה יועברו למגרש אחר שבבעלות היזם במערב העיר, המרוחק יותר מקו החוף ומהמצוק - מהלך חריג יחסית במערכת התכנון.
הפרויקט המדובר הוא של יזם הנדל"ן עמוס מימון, שהחברה שבבעלותו מקימה מספר פרויקטים בבת ים, לצד ערים נוספות באזור המרכז. מימון החזיק בקרקע פרטית בשטח של 14.5 דונם על שפת המצוק של בת ים, שהינה חלק מתוכנית מתאר ישנה שאושרה לפני שאושר חוק החופים. כיום, נמצאת רוב התוכנית בגבול הסביבה החופית, כלומר תוכנית חדשה מסוג זה לא יכולה לעבור היום בוועדות התכנון מפאת קרבתה אל החוף (בתוכניות חדשות חל איסור לבנייה במרחוק של פחות מ-300 מטר מהחוף).
התוכנית המקורית שהציג מימון הייתה להקמת מגדל מגורים של 46 קומות, אך בוועדה המחוזית שינו את הייעוד למלונאות, הורידו את גובה המגדל ל-24 קומות, מתוכן שתי קומות שמיועדות למגורים, והיא אושרה להפקדה במליאה בספטמבר 2022. ההחלטה לאפשר בנייה לגובה במגרש זה עברה ב-2024 אל הוולחו"ף (הוועדה לשמירת הסביבה החופית) שאישרה אותה באופן תמוה. ארגון אדם טבע ודין (אט"ד) הגיש התנגדות נוספת לוועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית ת"א.
הפתרון שהוצע והתקבל לבסוף הוא פתרון ניוד הזכויות מהמגרש שעל קו המים למגרש אחר במערב העיר. פתרון זה של ניוד זכויות כמעט אינו נמצא בשימוש, ובעבר שימש בעיקר כדי לנייד זכויות ממבנים לשימור לפרויקטים חדשים בת"א. הטענה העיקרית של הוועדות עד כה בנוגע לפתרון ניוד הזכויות הייתה שזהו פתרון שגורר אחריו קשיים משפטיים רבים ולכן הן מיעטו להשתמש בו. אלא שבמקרה זה, המחוזית ת"א החליטה ליישם בכל זאת את דרך ניוד הזכויות, וההערכות הן שחלק מכך התאפשר בזכות חוסר שביעות רצון של היזם מזכויות הבנייה שהוצעו לו בצפון העיר, לעומת זכויות נרחבות יותר דרומה משם. ההחלטה שהתקבלה היא לנייד את הזכויות מהמגדל במערב לקרקע אחרת בבעלות היזם ברחוב בן גוריון 103-101. במגרש זה הוא יוכל להקים מגדל מגורים של 24 קומות, ובמגרש המקורי הוא יוכל להקים מבנה מסחרי של 3 קומות (במקום 24) שיהיה פתוח לכלל הציבור ולא יסתיר את הים.
באט"ד שיבחו את החלטת הועדה המחוזית ת''א, אך מנגד ביקרו את הוולחו"ף: "הוועדה לשמירת הסביבה החופית שוב מעלה בתפקידה הקבוע בחוק, בכך שאישרה את התוכנית ללא כל ניסיון משמעותי לשפר את התכנון באופן שיצמצם את הפגיעה בציבור ובסביבה. מוצע לאחראים על הוולחו"ף לעשות חשבון נפש, ולשקול האם לא הגיע הזמן לשינוי מהותי באופן התנהלות ועדה זו, שנראה כי זה זמן רב אינה ממלאת את התפקיד החשוב שהוטל עליה בחוק באופן הראוי".
עוד ציינו באט"ד כי לאורך המאבק הארוך עמדו על כך שאין כל מניעה משפטית או תכנונית להעביר את זכויות הבנייה למיקום אחר, על אף טענות מוסדות התכנון כי הדבר אינו אפשרי. הוכח כי ניתן למצוא פתרון תכנוני מיטבי המגן הן על זכויות היזם והן על האינטרס הציבורי.
מעו״ד אורטל סנקר מהמחלקה המשפטית באדם טבע ודין נמסר: ״חופי הים הם משאב ציבורי נדיר ומוגבל, ובמציאות של משבר אקלים, עליית מפלס הים והצטמצמות רצועת החוף, השמירה על כל פיסת חוף פתוחה לציבור הופכת חשובה מתמיד. החלטות מסוג זה משמעותיות בצמצום הפגיעה בחופים".
יעל דורי, ראש תחום תכנון באט״ד: ״החלטה חשובה זו מוכיחה שאין הכרח לבחור בין זכויות היזם לבין טובת הציבור, וכי עם נכונות למצוא פתרונות יצירתיים ניתן להגיע לתוצאה שטובה לכל הצדדים. אנו מקווים שהחלטה זו תוביל לשינוי בגישה של מוסדות התכנון לתוכניות פוגעניות, ובפרט לתוכניות ישנות שאושרו לפני חוק החופים, ושהכלי של ניוד זכויות יהפוך לחלק מסל הכלים לשיפור תכנון ארכאי שפוגע בציבור ובסביבה".
