בלעדי
מחיר הבניין בארה"ב צנח ב-90%, והחלומות על תשואה גבוהה התנפצו
חברת השקעות הנדל"ן רילקו מכרה בניין באוהיו ב־2 מיליון דולר בלבד, חמש שנים לאחר שרכשה אותו ב־17 מיליון דולר; שלושה נכסים נוספים צפויים להימכר במחירי הפסד; עשרות משקיעים כשירים ישראלים החלו להתארגן כדי לקבל שליטה בחזרה על כספם; בכיר בחברה: "אף אחד לא חשב שהריבית תישאר כל כך גבוהה לאורך זמן"
רילקו (Realco)
מייסדים:
תומר חי (בתמונה) וגיא רג'ואן
תחום פעילות:
שיווק, ייזום וליווי השקעות בנדל"ן מניב בארה"ב
קהל יעד:
משקיעים כשירים עם הון של מעל 8 מיליון שקל
מודל הפעילות:
איגוד משקיעים בשותפויות מוגבלות, גיוס מימון בנקאי לרכישת נכסים מניבים
שיא הפעילות (לפי פרסומי החברה):
כ־1,000 משקיעים ונכסים בהיקף של כ־3 מיליארד שקל
מצב נוכחי:
האתר אינו פעיל, ברשם החברות החברה מוגדרת "מפרת חוק" ו"מוגבלת"
בתחילת השבוע שעבר קיבלו משקיעי חברת ההשקעות רילקו מייל עם בשורה מרה למדי. בהודעה, ששלח יזם הנדל"ן הישראלי הפועל בארה"ב, תומר חי, נמסר כי מבנה משרדים באוהיו בשם "איסטפוינט" נמכר תמורת 2 מיליון דולר, לאחר שהחברה רכשה אותו עבור המשקיעים חמש שנים קודם לכן ב־17 מיליון דולר. מי שזכה בזכויות על הבניין היה הבנק המלווה, כלומר זה שסיפק לעשרות המשקיעים בהשקעה הספציפית את המימון, מאחר שהיה היחיד שניגש להליך.
על פי הסכם ההשקעה שהגיע לידי כלכליסט, בשותפות ההשקעה השקיעו 42 משקיעים שונים בהיקף של כמעט 7 מיליון דולר, בעוד שאר הון הרכישה, כ־10 מיליון דולר, מומן על ידי הבנק המלווה. "חשוב לציין שחוץ מאיתנו ומהבנק לא היו משתתפים נוספים ולא היו כלל הצעות, וזאת למרות פרסומים רבים שנעשו לציבור הכללי בעיתונות, ברשתות החברתיות ולרשימות משקיעים - שלטענת הבנק כללו כ־25 אלף רשומות", הסביר בעל השליטה והמייסד של רילקו, תומר חי, איש הניהול המרכזי בחברה.
מכירת החברה שהחזיקה בבניין המשרדים באוהיו היא חוליה נוספת בשרשרת המעידה על מצבה הפיננסי המאתגר של רילקו השקעות, שהיתה עד לפני ארבע שנים אחת החברות הבולטות בתחום השקעות הנדל"ן, בעיקר נדל"ן מניב בארה"ב. החברה שזכתה לזרם משקיעים משמעותי נעשתה דרך שותפויות השקעה ועל כן נחשבות כהשקעה בניירות ערך תחת פיקוח רשות ניירות ערך. משקיעים כשירים אינם זכאים להגנת רשות ניירות ערך, זאת לאור התפיסה כי הונם אמור להבטיח את היכולת שלהם להשקיע בניירות ערך ללא תשקיף. בשנת 2022 הטילה הרשות עיצום על רילקו מאחר שהציעה את ההשקעה למשקיעים שאינם כשירים מעבר ל־35 משקיעים כקבוע בחוק.
הרמזים הראשונים לקשיים הופיעו ביולי 2025. משקיעים שפנו לכלכליסט סיפרו כי באותה תקופה פנה חי למשקיעים שונים וביקש להזרים הון נוסף לנכסים שמוחזקים על ידי החברה, מחשש להשתלטות של הבנקים המלווים עליהם. לדברי משקיעים במספר נכסים של רילקו, מאז אותה בקשה הוקמו מספר התאגדויות של משקיעים בנכסים בהיקף של כ־150 מיליון דולר, וחלקן מיוצגות על ידי עו"ד עידו קוסובר מול החברה. ההתאגדות היא סימן לכך שהמשקיעים מנסים לקבל שליטה על חלק מהנכסים, למרות שמבנה ההשקעה אינו מעניק להם זכויות ניהול.
קוסובר הפך בשלוש השנים האחרונות לאחד מעורכי הדין הבולטים בתחום הליטיגציה הפיננסית והמשפט המסחרי. אחד מהמאבקים הבולטים שניהל היה בקריסתה של סוכנות הפיננסים הצפונית "נטו פיננסים". החברה ניהלה כ־30 מיליארד שקל ונאלצה להימכר בעקבות חובות של יותר מ־100 מיליון שקל, שנבעו מחלוקת אשראי בעייתית לנדל"ן באמצעות קרנות השקעה. קוסובר היה אחראי על השבת חלק מהכספים שהושקעו בקרנות ההשקעה של נטו לחוסכים.
שלושה נכסים נוספים בקשיים
במכתב רשמי ששלח טען לאי־סדרים בניהול רילקו ולגביית עמלות גבוהות שפגעו במשקיעים שאותם הוא מייצג. בתוך כך נודע לכלכליסט על לפחות שלושה נכסים נוספים שנמצאים בקשיים, בהיקף של כ־10 מיליון דולר. כדי לבדוק את מצב הנכסים הזמינו המשקיעים בדיקה מחברת Alefy, המתמחה בנדל"ן אמריקאי. בכיר המקורב לרילקו, שעבד עמה במשך שנים, מתאר את מצב החברה כך: "יש עסקאות שהסתבכו והצריכו הזרמת הון נוסף מצד המלווה. זה בהתאם להסכמים. בהסכמים שעליהם חותמים המשקיעים כתוב כי בתנאים מסוימים הם יוכלו להידרש להוסיף מעבר לסכום ההשקעה הראשוני. ברור שהריבית שעלתה בשנים האחרונות בארה"ב הקשתה על החברה, ומהרגע שבחלק מהנכסים התעורר הצורך להגדיל את ההשקעה הראשונית, משקיעים רבים בחרו להתאגד".
בכיר ברילקו הסביר לכלכליסט כי "בשנים האחרונות הסיכונים ברילקו התממשו במלואן. אף אחד לא חשב שהריבית תישאר כל כך גבוהה לאורך זמן. הלוואות שהחברה לקחה ב־3.5% היום היא צריכה לחדש ב־7% וזה משפיע על כל החברה. שוק המשרדים בארה"ב חטף מכה קשה בקורונה והמשרדים לא שבו לאיכלוס מלא. גם ה־AI מאיים על החברה. בסוף מי שבחר להתאגד בעצם פגע בהשקעתו. התנאים הללו גורמים לשינוי עסקי גם בהשקעות שאינן בעייתיות".
4 צפייה בגלריה
נכסים בפרסומים של רילקו. לחברה יש 25 פרויקטים וחלקם על פי הערכות ימומשו בהפסד
(צילום מסך: Realco)
בכיר בענף הנדל"ן הסביר כי "זה כמו בבורסה, אין מה לעשות, יש שנים טובות יותר ויש שנים רעות יותר. בסוף לרילקו יש יותר מ־25 השקעות ולכן סביר שחלק מהן יתממשו בהפסדים, גם אם מדובר בהפסדים כבדים. אבל היו גם השקעות מוצלחות. רילקו צמחה בחדות בתקופה של שנת 2021 עד 2023, אבל אז התנאים השתנו".
מצמיחה מהירה לקשיים
2016:
רילקו מוקמת ופועלת בתחום
השקעות הנדל"ן בארה"ב
2023-2021:
כ־1,000 משקיעים ונכסים
בכ־3 מיליארד שקל
2022:
קנס של 90 אלף שקל מרשות
ניירות ערך בגין הצעה ליותר
מ־35 משקיעים כשירים
2023:
איש התקשורת גדי סוקניק נשכר
כפרזנטור של החברה ועל פי
פרסומים אף השקיע בעסקאות
2025:
החברה מבקשת ממשקיעים
להזרים הון נוסף לנכסים
2026:
נכס שנרכש ב־17 מיליון דולר
נמכר ב־2 מיליון דולר
לדברי הבכיר לא מדובר רק התנאים החיצוניים. "נראה כי החברה לא נערכה לגדילה המואצת שלה ורמת הניהול שם הייתה צריכה להשתנות. לחברה יש היום 25 פרויקטים והם מחפשים לממש חלק מהם וכנראה שחלקם יהיה בהפסד, אבל היו גם כאלה עם מימושים טובים. אני מבין את התסכול של משקיעים שמקבלים היום 30%-20% על הונם. הם מנסים להציג שכל ההשקעות ברילקו בסיכון, אבל היקף הנכסים בהפסד מוכח מוערך ב־30 מיליון דולר".
הסכם חסות עם מכבי תל אביב
רילקו היא חברה ישראלית פרטית הפועלת מישראל בשיווק, ייזום וליווי השקעות בנדל"ן מניב בארה"ב, מאז 2016. החברה משווקת השקעות בנכסי נדל"ן בארה"ב למשקיעים כשירים, כלומר למשקיעים בעלי הון של יותר מ־8 מיליון שקל. החברה הוקמה על ידי צמד היזמים גיא רג'ואן ותומר חי. בפועל, החברה מאגדת משקיעים במסגרת שותפויות מוגבלות, שבהן הם זכאים לרווחים עתידיים אך אינם זכאים להשפעה ניהולית. על בסיס ההון שגויס פונה רילקו לבנק מלווה, המשלים את המימון לרכישת הנכס המניב – לרוב בנייני משרדים. דמי השכירות שיתקבלו מהשוכרים, לאחר השבחת הנכס, אמורים לכסות את עלויות המימון.
שנות השיא של החברה היו בין 2021 ל־2023, אז הגיעה לכ־1,000 משקיעים והחזיקה בנכסים בהיקף של 3 מיליארד שקל, לפי פרסומיה. החברה אף השתמשה באיש התקשורת גדי סוקניק כפרזנטור, ועל פי פרסומים אף השקיע בעצמו בחלק מהעסקאות. ב־2024 חתמה רילקו על הסכם חסות לשנתיים עם קבוצת הכדורגל מכבי תל אביב, שבמסגרתו הופיעו פרסומיה בפלטפורמות הפרסום של המועדון. עם זאת, שנת 2024 הייתה, ככל הידוע, הפעם האחרונה שבה נקטה רילקו פעילות פרסומית או גיוס פעיל של משקיעים חדשים. כיום האתר שלה אינו פעיל, וברשם החברות היא מוגדרת כחברה מפרת חוק ומוגבלת.
גדי סוקניק מסר לכלכליסט כי "הקשר עם החברה נותק לפני שנים. נשכרתי בשעתו כפרזנטור על ידי חברת פרסום, ולא היה לי חלק ניהולי בחברה. המידע המעודכן על הקשיים מפתיע מאוד וגם מעציב, שכן גם חלק מסוים משכרי שולם כהשקעה בחברה".
מרילקו נמסר כי "כל פרויקט בו אנו מעורבים הוא עסקה עצמאית בעלת מבנה מימון משלה, משקיעים משלה ורווחים והכנסות נפרדים. אנו מקפידים לעמוד בקשר ישיר ושקוף עם המשקיעים. בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה בריבית ולשינויים בשוק הנדל"ן, אשר השפיעו על עסקאות שנרכשו בתנאי שוק שונים. אנו ממליצים למשקיעינו לא ללכת שבי אחרי הרפתקאות שמובילות רק להוצאות משפטיות מיותרות".
חברות נכסים ישראליות כבר לא תופסות אמריקה
הפיתוי והסיכון: עוד חברות ישראליות לשיווק נדל"ן בארה"ב נקלעו לקשיים
בשנתיים האחרונות לפחות שלוש חברות ישראליות לשיווק נדל"ן בארה"ב נקלעו לקשיים. מעבר לרילקו השקעות, שבשליטת תומר חי, גם ויז'ן אנד ביונד קרסה, לאחר שהחזיקה בשיאה נכסים בשווי של כחצי מיליארד דולר, ומשקיעיה איבדו כמעט את כל ההון שהשקיעו בדירות ובנכסים באוהיו ובטקסס. החברה גייסה בין 50 ל־100 מיליון דולר ובין המשקיעים מאות אנשי צבא ומילואים. חברת סייף פיוצ'ר שפעלה בארה"ב החליטה על ארגון מחדש, שבמסגרתו סגרה את פעילותה בישראל ב־2025 והותירה מאות משקיעים לפעול לבדם בהשקעות בארה"ב שאותן שיווקה בעבר.
שוק הנדל"ן בארה"ב הפך ליעד השקעה עבור ישראלים בעיקר באמצע העשור הקודם. הזינוק בשווי הנדל"ן בישראל באותן שנים הביא משקיעים כשירים ומשקיעים מן השורה לחפש אלטרנטיבות אחרות להשקעה בנכסים ריאליים, כאשר ההעדפה העיקרית היתה ארה"ב. השוק האמריקאי הציע מימון זול לרכישת נכסים באותן שנים, והגיוון האדיר של שוק הנדל"ן בכלכלה הגדולה בעולם יצר תמריץ ליזמים ישראלים לשווק רכישת נכסים במדינה לישראלים שחיפשו להגדיל את תיק ההשקעות שלהם.
4 צפייה בגלריה
מייסד ויז'ן אנד ביונד סטס גרינברג. החזיקה בשיא נכסים בשווי של חצי מיליארד דולר
(צילום: באדיבות Vision & Beyond)
הפיתוי להשקיע בשוק הנדל"ן בארה"ב היה גדול. ראשית, ניתן היה להשקיע בנדל"ן בארה"ב באמצעות הון עצמי נמוך יחסית, של מאות אלפי שקלים ולעתים אף פחות מכך. המחיר הנמוך של בתים למגורים בארה"ב הביא גם לתשואת שכירות גבוהה יותר מהתשואה המקבילה בישראל, שיכולה להגיע גם ל־8% בשנה.
אולם, במקביל לתשואה הגבוהה, טמון גם סיכון גבוה מאוד. המימון הזול הפך ליקר החל מ־2022, כאשר הריבית האפסית שהיתה נהוגה במשק האמריקאי החלה לטפס עד ל־5.5%, בעקבות החלטות הפדרל ריזרב. רכישת נכסים בארה"ב על ידי החברות המנהלות, שגייסו משקיעים בישראל, נעשתה לרוב בשיעורי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס, והזינוק בריבית הפך את עסקאות הנדל"ן ליקרות יותר. בהתאם, גם העלייה בשכר העבודה בארה"ב ובהוצאות התפעול, בעקבות התגברות האינפלציה, הפכה את האחזקה של נכסים מעבר לים עבור חברות ישראליות ליקרה יותר ושחקה את הרווחים הפוטנציאליים.
בנוסף, בעקבות העלייה בהיצע הדירות, שכר הדירה נשחק באזורים רבים בארה"ב, ושוכרים דורשים כיום, על רקע ההיצע הגבוה בשוק הנדל"ן המניב, שדרוגים ושיפורים בנכסים על חשבון היזם. שני גורמים אלה פוגעים בתוכנית העסקית הראשונית שהוצגה בפני אלפי משקיעי נדל"ן ישראלים רק בתחילת העשור.
נתונים אלה הפעילו לחץ על חברות ששיווקו השקעות נדל"ן בארה"ב לישראלים, בעסקאות שמלכתחילה העלויות הנלוות אליהן גבוהות יחסית בשל השימוש במתווכים, המבקשים לגזור קופון בדרך. במקרים מסוימים נוספו גם טענות לניהול כושל, שימוש במינוף גבוה, הערכות שווי אופטימיות מדי וחוסר שקיפות מול המשקיעים.
