אמות מורידה תחזית בעקבות המלחמה, אבל כבר רואה התאוששות
המלחמה מול איראן הביאה לעיכובים בהשכרת שטחים בשוק משרדים שגם כך מאותגר, אך באמות מזהים התאוששות בביקושים אחריה; ההכנסות התפעוליות ברבעון השני עלו ב-3% ל-270 מיליון שקל והרווח התזרימי התפעולי עלה ב-4% ל-212 מיליון
ההשכרות במגדל המשרדים שאמות מקימה בבני ברק מתקדמות באיטיות, שיעור התפוסה בנכסי המשרדים ירד והמלחמה עם איראן עיכבה חתימה על חוזים חדשים. על רקע זה הפחיתה חברת הנדל"ן המניב את התחזית ל-2026, אף שהיא מזהה מאז תום המלחמה התאוששות בשיווקי המשרדים ומצפה שזו תבוא לידי ביטוי במדדים התפעוליים בשנה הבאה. מניית אמות מטפסת ב-2% במסחר בבורסת תל אביב לאחר פרסום הדוחות.
חברת הנדל"ן המניב סיכמה את הרבעון השני של 2026 עם NOI (הכנסות תפעוליות נטו) של 270 מיליון שקל, תוספת של 3% על היקפו ברבעון המקביל ב-2025. ה-FFO שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ונחשב כמדד המקובל לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב עלה בעקבות זאת ב-4% ל-212 מיליון שקל.
למרות השיפור שנרשם, אמות עדכנה כלפי מטה את תחזיותיה לסיכום השנה. כאשר הרף העליון של טווח ה-NOI הורד מ-1.1 מיליארד שקל ל-1.08 מיליארד, וזה של טווח ה-FFO הורד מ-810 מיליון שקל ל-800 מיליון. בחברה הסבירו זאת בעיכובים שנרשמו בהגעה לחתימת חוזים - בהשפעת המלחמה עם איראן - שגררו אחריהם עיכוב גם במועדי ההשכרה וכתוצאה מכך גם בקבלת הכנסות החזויות מהם.
אולם, בשיחת המשקיעים שקיים ציין מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם כי המגמה מסיום המלחמה הפוכה ומסתמנת בה עלייה בביקושים ובנכונות של שוכרים להגיע לחוזים מחייבים לשכירת שטחי משרדים, בעיקר באזור ת"א. כאשר להערכתו זו תבוא לידי ביטוי בשיפור במדדים התפעוליים בשנה הבאה.
אמות מסתמכת בפעילותה בעיקר על נכסי המשרדים שהיא משכירה, שהיו אחראים ברבעון ל-47% מה-NOI הרבעוני. לצידם היא פועלת גם בתחומי הלוגיסטיקה והתעשייה (29% מה-NOI) ובמסחר, כולל סופרמרקטים. אולם בהינתן הקשיים בשוק המשרדים, הסתמכות זו מאתגרת אותה. בעוד התפוסה בשאר נכסיה הגיעה ברבעון ל-96% ויותר, בנכסי המשרדים היא עמדה על 83.7%, בירידה ביחס לשיעור התפוסה שנרשם בסוף 2025 שהיה 86.7%.
אחת הסיבות לכך היא עזיבתה של חברת פיוניר, ששכרה מאמות 8,000 מ"ר בנכס בפתח תקווה, ואמות מעוניינת לממש את הנכס שהתפנה. מעבר לה בולט גם קמפוס אמות חולון שבו 47 אלף מ"ר משרדים (חלק החברה) שנחנך כבר ב-2022, אך התפוסה בו עמדה עד לאחרונה על 60%. אולם, התקשרויות להשכרת 10% נוספים בו ולהשכרת 50% משטחי נכס במודיעין צפויות להביא לעלייה מחודשת בנתוני אכלוס המשרדים ברבעונים הקרובים.
מעבר לכך, עד לסוף השנה אמורה אמות לסיים את הקמתו של פרויקט משרדים במתחם הלח"י בבני ברק שבו 87 אלף מ"ר משרדים להשכרה (חלקה 50%). אולם אמות, שמעריכה את ה-NOI השנתי ממנו בהינתן אכלוס מלא ב-44 עד 48 מיליון שקל, השכירה עד כה רק 10% משטחי המשרדים בו.
לעומתו, בפרויקט הדגל, בניין ToHa2 שאותו אמות מקימה עם גב ים בתל אביב, ושבו 154 אלף מ"ר משרדים לשיווק שאמורים להניב באכלוס מלא NOI של עד 165 מיליון שקל, נרשמה התקדמות בשיעורי השיווק. ולאחר שאלה עמדו בסוף 2025 על 39% - שהם 60 אלף מ"ר ששכרה גוגל, עד לסוף יוני השתיים כבר התקשרו בחוזים חתומים ומצויות במגעים מתקדמים להשכרת 75% משטחיו. אולם אמות תוכל לפגוש את ההתקדמות בהכנסותיה, רק החל מהרבעון השלישי של 2027 – אז צפויה תחילת האכלוס של הכנס.
בשיחת המשקיעים ציין אבודרהם כי במע"ר השלום, בו ממוקם הפרויקט, צפוי מחסור בהיצע של משרדים ולכן מחירי השכירות בו, שב-ToHa עומדים על כ-150 שקל למ"ר ברמת המעטפת, עתידים להישאר גבוהים גם בשנים הקרובות, ושאמות מכוונת להתחיל בשנה הבאה בהקמתו של פרויקט ToHa3 הסמוך שבו יותר מ-100 אלף מ"ר משרדים, ולהקים בהמשך עוד שני פרויקטי משרדים גדולים בסמוך.
אמות תחלק בספטמבר דיבידנד של 133 מיליון שקל. מניית אמות נפלה מתחילת השנה ב-25%, לעומת ירידה של 7.5% שנרשמה במדד ת"א מניב ישראל בו היא נכללת, והפגינה ביצועי חסר ביחס למניות חברות הנדל"ן המניב הגדולות האחרות (מבחינת שווי שוק), עזריאלי, מליסרון, ביג, מגה אור, מבנה וגב ים.
רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון ששוחח עם כלכליסט הסביר כי "הדוח הרבעוני של אמות מספר סיפור שכבר הכרנו ואינו מפתיע, עם צמיחה קלה בפרמטרים התפעוליים לצד אתגרים באכלוס של השטחים הפנויים. מניית אמות הציגה ביצועי חסר מתחילת השנה, על רקע החשיפה לשוק המשרדים.
"יחד עם זאת, התמחור הנוכחי כבר מגלם את מרבית הסיכונים והדאונסייד בחשיפה למניה יחסית נמוך, ויש לזכור שמדובר בחברה איכותית ויציבה פיננסית עם פורטפוליו נכסים חזק במיקומים טובים, אשר מספקת תשואת דיבידנד נאה".
