אזור אחד בתל אביב הפיח חיים בענף המשרדים, פתח תקווה מוצפת
אחרי שנה חלשה שהתאפיינה בחוסר ודאות ב־2024, שנת 2025 הסתיימה עם עלייה בעסקאות בשוק המשרדים, כשהאזור הסובב את ציר מנחם בגין בתל אביב שולט ללא עוררין; מחוץ לתל אביב חל שיפור בחלק מהערים והתפוסה עלתה, למעט בהרצליה ובירושלים; המחירים שמרו על יציבות יחסית
אחרי תקופה ארוכה שהתאפיינה בחוסר ודאות, שוק המשרדים מצליח להתאושש, במיוחד באזורי הביקוש. לפי נתוני קוליירס ישראל, במהלך 2025 חלה עלייה חדה בהיקף השטחים שלגביהם נחתמו עסקאות שכירות, כ־445 אלף מ"ר לעומת כ־343 אלף מ"ר במהלך 2024.
שלא במפתיע, תל אביב הובילה את היקף עסקאות השכירות עם כ־200 אלף מ"ר לעומת כ־185 אלף מ"ר ב־2024. פתח תקווה היא העיר השנייה בהיקף עסקאות המשרדים שנחתמו בה ב־2025. עם זאת, מלאי משרדים רחב היקף שנבנה בעיר בשנים האחרונות עדיין ממתין לשוכרים. בפתח תקווה נחתמו ב־2025 עסקאות ל־37 אלף מ"ר לעומת 82 אלף מ"ר בשנה שלפניה.
במהלך השנה חל שיפור ברוב הערים, למעט הרצליה וירושלים, מבחינת שיעור התפוסה בבנייני המשרדים. בחיפה עלתה התפוסה מ־92% ל־98%, בפתח תקווה (קריית אריה) חל שיפור מ־82% ל־85%, במרכז העסקים של תל אביב המשתרע לאורך ציר מנחם בגין עלתה התפוסה מ־97% ל־99.5%. מנגד, בהרצליה ובירושלים ירדה התפוסה בשתי נקודות האחוז. מחירי השכירות שמרו על יציבות יחסית ברוב הערים למעט תל אביב, העיר היחידה שבה מחירי השכירות עלו. ברעננה ובירושלים נרשמו ירידות קלות במחירי השכירות.
היקף העסקאות בתל אביב וחלקו מתוך כלל העסקאות בארץ, כמו גם הפרשי המחירים בין תל אביב לבין הערים הסובבות אותה, מחזקים את הפערים שהולכים ונוצרים בין אזורי המשרדים בערים השונות. בתל אביב הושכרו משרדים בהיקף של כ־200 אלף מ"ר המהווים כ־45% מכלל עסקאות המשרדים ברחבי הארץ. מדובר בעלייה של כ־8% בהשוואה ל־2024. עם זאת, חלקה של תל אביב בכלל עסקאות המשרדים ירד. נתון זה מעיד בעיקר על יציבות של תל אביב, ועל היקפי השכרה נמוכים בשאר האזורים בארץ בשנת 2024.
בקוליירס אוספים גם את נתוני הביקושים הפעילים, כלומר חברות שמתעניינות ומחפשות שטחים באופן פעיל בנקודת זמן מסוימת. נכון לסוף 2025, יש להערכתם ביקוש ל־404 אלף מ"ר בכל הארץ, מתוכם 41% הם לתל אביב. "זהו נתון משמעותי מפני שכל החתימות ב־2024 הסתכמו ב־340 אלף מ"ר, וכעת יש הרבה חברות שבוחנות את השוק ומחפשות שטחים", אמרה שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל.
לדבריה, חלק מהגידול להשכרת שטחי משרדים נובע מאנומליה שנוצרה בענף ויצרה הזדמנות עבור שוכרים רבים. "בחלק מהמקרים המחיר שהחברה משלמת גבוה ממחיר השוק והיא יכולה לצאת ולהיכנס במחיר נמוך יותר".
תם עידן אי־הוודאות
כאמור, העיר תל אביב ממשיכה להוביל בשטחי המשרדים שהושכרו בה, בהפרש משמעותי על פני יתר הערים. ההערכות בענף הן כי העלייה בהיקף השטחים בערים הסובבות את תל אביב נובעת לעתים מכך שבתל אביב כבר קשה למצוא משרדים, בוודאי בהיקפים משמעותיים ובמחירים סבירים. אל ההייטק הצטרפו ב־2025 התעשיות הביטחוניות וגם צה"ל ששכרו שטחים רבים בעיר. למשל, אחת העסקאות הגדולות לרכישת משרדים שנחתמו היו של רפאל שרכשה 6 קומות משרדים במגדל במתחם יצחק שדה. לדברי יצחקוב, הביקוש מצד התעשיות הביטחוניות נובע מפרויקטים שצפויים להבשיל בחו"ל. "הם מעריכים שאם החוזים ייחתמו, יהיה צורך לגייס עוד אנשים וגם לשכור שטחי משרדים", הסבירה.
גורם נוספת שמאפשרת לחברות לפעול ביתר החלטיות לגבי היקף השטחים שהן צריכות, הוא הטמעת נוהלי עבודה בכל הקשור לעבודה היברידית. לפני כ־3 שנים, חלק מהחברות התנהלו תחת חוסר ודאות לגבי מספר הימים שבהם יעבדו מהמשרד, ולכן לא ידעו מהו היקף שטחי המשרדים הנדרשים. כעת המצב שונה. "הנושא ההיברידי כבר הובהר בשוק. החברות יודעות כמה מ"ר הן צריכות וזה לפעמים אומר הגדלה של השטח. הן גם מחפשות עסקאות עם אפשרות להתרחבות, או לסאבלט או להפחית מהשטח. כלומר יש דרישה ליותר גמישות ובעלי הנכסים נותנים מענה לצורך הזה".
לדברי צחי אגסי, מנכ"ל סוכנות 770 משרדים בתל אביב, הגידול בביקושים הוא תוצאה של עלייה ברמת הוודאות. "הקפיצה החלה אחרי המלחמה עם איראן, ומאז אנחנו רואים צמיחה שלא ראינו בשנתיים האחרונות. רבים המתינו לראות מה קורה כאן מבחינה עסקית. היינו בחוסר ודאות וחברותלא קידמו מהלכים. ממה שאני רואה, כל מי שישב על הגדר בשנתיים האחרונות סגר עסקה בשלושת החודשים האחרונים ובמחיר גבוה יותר. המלאי לא היה אינסופי, וכשהמלחמה הסתיימה הוא החל להיגמר".
אזור אחד בתל אביב
כשמדברים על תל אביב כמובילת המגמה, הכוונה היא לרוב לאזור אחד מסוים שרשם צמיחה מרשימה – המע"ר שנע על ציר מנחם בגין מאזור מגדלי רסיטל ועד לחסן ערפה, וכולל גם אזור יגאל אלון. לדברי אגסי, מה שהפך את הציר לכל כך מבוקש היו הנגישות — כלומר הסמיכות לרכבת הכבדה ולרכבת הקלה – והאטרקטיביות של האזור לרווחת העובד.
"חברת הייטק שמעסיקה מאות עובדים חייבת להתמקם במיקום נגיש. לצד זה, העובד רוצה שיהיה לו נוח, שיהיה לו איפה לאכול כשהוא יורד למטה מהמשרד, להיות במרכז העניינים. יש מעט מאוד מקומות שעונים כרגע על הצורך הזה. אפשר להוסיף לכך שהמשכורות הגבוהות בהייטק מאפשרות להרבה עובדים לגור בתל אביב, כלומר סמוך למקום העבודה. האזור של מנחם בגין הוא היחיד שמספק את זה כרגע וזה לא משקף את המצב בשאר האזורים", אמר אגסי.
לדבריו, בשל השינוי בביקושים הגבוהים על פני תקופות קצרות יחסית, אפשר לראות שונות רבה בין מחירי השכירות גם בתוך המגדלים, בעיקר במשרדים שנמצאים בידי פרטיים כמו בחג'ג' ובמידטאון. "המחירים יכולים לנוע בתוך המגדל בין 100 ל־200 שקל למ"ר. בזמן המלחמה המחיר הכי גבוה שנסגר בחג'ג' היה 160 שקל למ"ר, ואילו עכשיו כבר היו עסקאות ב־200 שקל למ"ר, וזה עדיין פחות מהמחירים לפני המלחמה שהגיעו ל־220 שקל למ"ר".
ומה קורה מחוץ למרכז העסקים של תל אביב? לפי יצחקוב, יש התעוררות בפתח תקווה, לצד עודף היצע. עם זאת, לעת עתה התבדו התקוות כי שימוש ברכבת הקלה יעודד חברות רבות לנדוד אל המעגל השני, והשימוש ברכבת הקלה הוטמע דווקא בתוך תל אביב.
לפי אגסי, כשיוצאים מהמע"ר אפילו לאזורים קרובים כמו מתחם הבורסה, המצב שונה. "ההייטק פחות אוהב את מתחם הבורסה כי הוא יותר מוטה שוק הון ולא כיף לעבוד שם. אנשים רוצים תל אביב. זה נכון גם למשרדים באזורים דרומיים בתל אביב. אלה אזורים שעדיין לא נעים ללכת בהם בשעות הערב וקשה לגייס לשם עובדים", אמר.
דברים ברוח זו אמר לאחרונה שמוליק רופא, מנכ"ל ריט 1, בריאיון בכלכליסט שסיפר כי הוא נמנע בשלב זה מלממש זכויות בנייה למשרדים ברמת החייל.
