בלעדי
תוכנה וגיימינג אאוט, דיפנס-טק אין: השוכרים החדשים שמתדלקים את שוק המשרדים
נתוני קוליירס חושפים זינוק של 32% בשטחי המשרדים ששכרו חברות ביטחוניות במחצית הראשונה של 2026. בזמן שחברות SaaS וגיימינג מצמצמות שטחים, רפאל, אלביט, התעשייה האווירית וחברות דיפנס־טק הופכות למנוע הצמיחה החדש בשוק
שוק המשרדים בישראל, ובמיוחד בתל אביב ובאזור המרכז, שימש בשני העשורים האחרונים מדד ישיר למצבו של ענף ההייטק. ממנו הגיעו הביקושים הגדולים ביותר, ובהתאם גם עוצבו המגדלים: חדרי כושר, בריסטות, מקלחות, חניות לאופניים וקורקינטים ותקני בנייה ירוקה – הכול כדי למשוך את חברות ההייטק ואת עובדיהן. החברות הגדולות שילמו לעיתים יותר מ־150 שקל למ"ר עבור עשרות אלפי מטרים רבועים.
אלא שההייטק התגלה גם כלקוח תנודתי. גלי פיטורים, קיצוצים והחלטות שהתקבלו במטה החברות מעבר לים השפיעו במהירות על שוק המשרדים. בתקופת הקורונה צומצמו שטחים, העבודה ההיברידית הפכה לנורמה ותקופות השכירות התקצרו מחמש עד עשר שנים בעבר לשלוש שנים בלבד בחלק מהעסקאות.
כעת מסתמנת מגמה חדשה: את מקומן של רבות מחברות ההייטק תופסות יותר ויותר חברות הביטחון והדיפנס־טק. ברקע המלחמות בעולם והגידול בתקציבי הביטחון, חברות כמו רפאל, אלביט והתעשייה האווירית הרחיבו משמעותית את פעילותן, ולצדן צמחו עשרות חברות טכנולוגיה וסטארט־אפים המפתחים פתרונות ביטחוניים.
מנתוני חברת קוליירס ישראל עולה כי במחצית הראשונה של 2026 זינק ב־32% היקף שטחי המשרדים ששכרו חברות ביטחוניות, ליותר מ־140 אלף מ"ר לעומת כ־106 אלף מ"ר במחצית השנייה של 2025. במקביל מחפשות כיום חברות מהתחום עוד כ־145 אלף מ"ר של משרדים – כ־30% מכלל הביקושים הפעילים בשוק.
לדברי שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל, הסקטור הביטחוני־טכנולוגי הפך בשנה האחרונה לשחקן הדומיננטי ביותר בשוק הנדל"ן המסחרי. "בניגוד לגלי הצמצום שעברו על ההייטק, החברות הביטחוניות הגדילו בעקביות את טביעת הרגל הנדל"נית שלהן", היא אומרת.
כ־62% מהעסקאות שבוצעו במחצית השנייה של 2025 ובמחצית הראשונה של 2026 התרכזו בגוש דן – בעיקר בתל אביב, פתח תקווה, רמת גן, בני ברק וחולון. לדבריה, האזור הפך למוקד עבור חברות סייבר התקפי, מודיעין מבוסס AI ומערכות שדה קרב חכמות. בצפון, מחיפה דרך מבוא כרמל ועד חדרה, נרשמו יותר מ־38 אלף מ"ר של עסקאות, בעיקר בשל הרחבת מרכזי מחקר ופיתוח והקמת מרכזים חדשים. במקביל מתרבים סטארט־אפים ביטחוניים קטנים ובינוניים השוכרים שטחים של 2,000–4,000 מ"ר בעיקר בפתח תקווה ובשרון.
לדברי צחי אגסי, מנכ"ל 770 משרדים, מתקפת 7 באוקטובר היתה נקודת מפנה. "אנחנו רואים התכווצות של חברות SaaS וחברות גיימינג, בעוד שחברות כמו רפאל, אלביט והתעשייה האווירית הופכות לשוכרות הגדולות בשוק. תחום הדיפנס־טק אינו טרנד אלא תוצאה של שינויים גיאופוליטיים, וכשליש מההשקעות בהייטק הישראלי כבר מופנות אליו".
רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג ישראל ודירקטור בחברות ביטחוניות, מצביע על עסקת אלביט בנס ציונה, שבה שכרה החברה כ־40 אלף מ"ר לתקופה ארוכה, כדוגמה לשינוי. לדבריו, קיים יחס הפוך בין הצטמצמות ההייטק המסורתי לבין הצמיחה של חברות הסייבר והדיפנס־טק.
לדברי מנהל בחברה המחזיקה מבני משרדים, החברות הביטחוניות הן שוכרות יציבות יותר ודורשות שטחים גדולים יותר. בנוסף, בשל הרגישות הביטחונית, עבודה היברידית כמעט שאינה קיימת אצלן. הן משקיעות מאות אלפי ואף מיליוני שקלים בכל קומה לצורך הקמת חדרים נקיים, מעבדות ומערכות אבטחה, ולכן גם מבקשות תקופות שכירות ארוכות יותר. "בעבר הן פעלו בעיקר בקמפוסים מחוץ לתל אביב, וכיום הן נכנסות גם לעיר כדי להתחרות על הטאלנטים. במובן הזה הן הפכו לגוגל ולאמזון המקומיות".
למרות העלייה בביקושים, בענף מדגישים כי שוק המשרדים עדיין נותר שוק של שוכרים. היצע המשרדים הקיים והמתוכנן עדיין גבוה משמעותית מהביקוש, וגם באזורי הביקוש בתל אביב נבנים שטחים רבים שטרם אוכלסו. לכן בעלי הנכסים ממשיכים להתחרות על כל שוכר, גם בתקופה שבה חברות הביטחון הפכו למנוע הצמיחה המרכזי של שוק המשרדים.
