בעלי דירות במתחמים פגועי טילים יוכלו למכור אותן ליזם
על פי הערכות, יש כ־1,000 דירות במתחמים שהוגדרו לשיקום עקב לחימה, בדרך של התחדשות עירונית. כעת, לאחר אישור החוק וההכרזה על רוב המתחמים, הדיירים שירצו בכך יוכלו להתחיל בהליך המכירה ליזם; את מחיר הדירה יקבע השמאי הממשלתי
בעלי דירות שמתגוררים במתחמים שנפגעו במהלך אחד מסבבי הלחימה, והמדינה הכריזה עליהם כמתחמים לשיקום בדרך של התחדשות עירונית, יוכלו למכור את דירתם במידה שיבחרו בכך. סדר הפעולות של הממשלה בנושא שיקום המבנים היה אמנם איטי למדי — החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית אושר רק ב־30 למרץ 2026 (ונכנס לתוקף ב־5 לאפריל) — אך לאחר אישורו בוצעו כמה פעולות שסיפקו רוח גבית לקידום המתחמים.
ההכרזות הראשונות של המתחמים פורסמו בסוף חודש מאי ותחילת יוני 2026, ועד כה אושרו המתחמים: ערד — הקנאים/שמעון, דימונה — יוספטל, רחובות — מתחמי טלר וביל"ו, תל אביב — יהודה הלוי, רמת גן — תרצה, ובני ברק — מתחם ברנדשטטר. מדובר בכ־1,000 דירות סך הכל.
דיירי המתחמים שנפגעו המתינו לחקיקה מתאימה שתאפשר להם הקלות משמעותיות בקידום השיקום. החוק נגע בכל ההיבטים, הוא קבע לוח זמנים קשיח שכבר נכנס לתוקף במתחמים שהוכרזו. בין השאר, ההכרזה על המתחם לשיקום תהיה חייבת להתבצע להבא בתוך 60 ימי עבודה ממועד הנזק. בשלב הגשת התוכניות, החוק מחייב את הרשות המקומית להגיש תוכנית בתוך שלושה חודשים מההכרזה, להפקיד אותה בתוך שישה חודשים ולאשרה בתוך שנה בלבד. החוק גם איפשר להוסיף מבנים שלא נפגעו במגרשים סמוכים, ומבחינת הסכמת הדיירים לפרויקט, החוק הוגמש לעומת המסגרת הסטנדרטית של התחדשות עירונית, וקבע כי היזם ייבחר ברוב של 51% בכל בניין לעומת 66% בתמ”א 38 או פינוי בינוי רגילים.
תוספת של 4 מ"ר
אחת הנקודות הקריטיות לנושא קידום הפרויקטים הייתה בצד הקנייני, שגם אליו התייחס החוק. הוא מאפשר לבעל דירה, שלא מעוניין להמתין למימוש הפרויקט, למכור את הדירה ליזם ולקבל תמורה כספית מיידית ואף הקלות במיסוי. כאמור, זוהי בחירה של בעל הדירה, הוא יכול להמתין כפי שקורה בכל פרויקט התחדשות עירונית רגיל, עד שהדירה תהיה מוכנה, אך בשל הנסיבות, החוק מעניק לבעלי דירות במתחמים הללו הטבה של אופציה למכירת הדירה באופן מיידי. זו הטבה שניתנה עד כה רק לקשישים שביקשו למכור ליזם את דירתם.
על פי לוח הזמנים הקנייני, לאחר אישור המתחמים, לבעלי הדירות יש עד 15 ימים על מנת למלא מסמכים הנוגעים לשווי דירתם ולהעביר אותם לשמאי הממשלתי, שהוא האחראי על קביעת שווי הדירות. הכוונה היא להעברת מידע ייחודי על הדירה שנפגעה במידה שיש כזה. השמאי יקבע את שווי הדירה שיקבלו הדיירים במקרה כזה, לפי תחשיב של דירה חדשה באותו האזור ובתוספת של 4 מ"ר לשטח הדירה הקיימת.
מאחר שסביר כי השמאי יגיע בדרך כלל למחיר למ"ר שיהיה זהה לכל הדירות בבניין, הפנייה אליו תתבצע בדרך כלל כשמדובר בדירה מיוחדת שיש לה, להערכת הבעלים, שווי שונה. כעבור 40 ימים ממועד ההכרזה, השמאי יעדכן את בעלי הדירות בשוויין, ואלה מביניהם שירצו למכור, יוכלו להגיש ערר על השומה עד 75 ימים ממועד ההכרזה. בכל מקרה, הצטרפות לעסקת המכירה תוכל להתבצע עד 95 ימים מההכרזה.
הלוואה ללא ריבית ליזם
במידה שבמתחם פועלים כמה יזמים, בחירת היזם תיקבע לאחר 95 יום ממועד ההכרזה בהתאם למספר החתימות שכל יזם גיבש, לא כולל הסכמי מכירה. במידה שהיזם מגיע להסכמה של 51% מבעלי הדירות לפני מועד זה, הוא יידרש להציג לפחות 20% הסכמים שלא למכירה, אך יתר ההסכמים עם הדיירים כאמור יכולים להיות בצורה של בקשות למכירת הדירה.
מתוך כ־1,000 דירות, שכאמור אמורות לפי ההערכות להיות במתחמים, לא ניתן לדעת כמה בעלי דירות יהיו מעוניינים למכור באופן מיידי. במשרד האוצר נערכים לאפשר ליזמים מסגרת מימונית נוחה מהרגיל של הלוואות בהצמדה למדד בלבד וללא ריבית, על מנת שיוכלו לרכוש את הדירות מבעליהן.
***
איך זה עובד?
שאלות ותשובות לבעל הדירה
לאחר המכירה ליזם, האם יש חובה לנצל את הכסף שקיבלתי כדי לרכוש דירה?
אין חובה לנצל את הכסף לרכישת דירה, ואולם ככל שבעל דירה לא ירכוש דירה חליפית בתנאים הקבועים (בסכום שהוא לפחות 75% מהסכום שיתקבל ותוך 12 חודשים), הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח לפי חוק השיקום.
האם קיים פטור ממס רכישה למי שבחר באופציה של מכירה וירכוש דירה אחרת?
בעל דירה שבחר בהסכם יציאה ועמד בתנאי החוק לרכוש דירה חליפית בסכום של לפחות 75% מהסכום שהתקבל בהסכם היציאה עד תום 12 חודשים מהיום שבו קיבל את התשלום עבור זכויותיו, יהיה זכאי לפטור ממס רכישה עבור רכישת הדירה החליפית.
מתי המדינה מפסיקה לשלם לי את דמי השכירות והיזם מתחיל לשלם?
חובת תשלום דמי השכירות על ידי המדינה מסתיימת במועד מסירת המקרקעין ליזם, וממועד זה היא מתנהלת בדומה לכל עסקת פינוי ובינוי אחרת.
אם בחרתי למכור, האם יש לי תקופת חסד עד לרכישת דירה אחרת שבה אני מקבל מהיזם דמי שכירות?
מרגע שקיבלת את מלוא התשלום על הדירה (הסכם היציאה), הבעלות בדירה עוברת ליזם והוא רשאי להפסיק את תשלום דמי השכירות. יחד עם זאת, ניתן, לבקשת בעל דירה, לדחות את מועד התשלום על הדירה, ובמקרה כזה, יהיה על היזם לשלם לו את דמי השכירות עד למועד התשלום הנדחה.
מקור: הרשות להתחדשות עירונית
