שאלות ותשובות
כל מה שצריך לדעת על החוק החדש לשיקום מבנים שנהרסו
איך משקמים אזורים שנפגעו מטילים, מי מקבל את ההחלטות, איך זה קשור להתחדשות עירונית ומהן הזכויות של בעלי הדירות והיזמים? שאלות ותשובות על החוק החדש לשיקום והתחדשות של מבנים שנהרסו במלחמה • כלכליסט עושה סדר
חודש מתחילת המלחמה מול איראן שגרמה לפגיעה קשה במאות בניינים בישראל, הכנסת אישרה ביום שלישי האחרון את הצעת החוק ל"שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות". מדובר במהלך ראשון מסוגו לשילוב שיקום מבנים שנפגעו במלחמה, עם התחדשות עירונית מתחמית. כלומר, לא שיקום של בניין בודד, אלא של אזור שלם, ומתוך ראייה מתכללת. החוק מסדיר את ההתנהלות מול התושבים שבתיהם נפגעו, שכניהם, הרשויות המקומיות, מוסדות התכנון ומשרדי הממשלה, וקובע יעדים, לוחות זמנים ואופן פעולה.
מהו "אזור שיקום והתחדשות"?
לאחר קבלת המלצה מצוות מייעץ הכולל נציגי ממשלה, ראש הרשות המקומית ונציג אקדמיה, הממשלה רשאית להכריז על "אזור שיקום והתחדשות" במקומות שבהם קיימים בניינים הרוסים ויש הצדקה לשקמם באמצעות התחדשות עירונית. ההכרזה תיעשה בתוך 60 ימי עבודה ממועד הנזק, ותפורסם באתר מינהל התכנון וכן על ידי הרשות המקומית, כולל פנייה ישירה לבעלי הדירות באזור.
מהם גבולות "אזור השיקום וההתחדשות"?
השטח שישוקם במסגרת החוק החדש יכלול לפחות שלושה בניינים ובהם 12 יחידות דיור. גבולות האזור יכולים לכלול גם מגרשים סמוכים, ואף מבנים שלא נהרסו — בכפוף לחוות דעת של מהנדס הרשות ומתכנן המחוז.
עם זאת, מספר הבניינים שלא נהרסו לא יעלה על 25% מכלל הבניינים במתחם, וזאת כדי למנוע החלה לא מוצדקת של החוק. ניתן לכלול גם מבני ציבור ומגרשים ריקים. מרגע ההכרזה, לא ניתן יהיה לקדם היתרי בנייה פרטניים במתחם.
איך מקודמת התוכנית?
החוק קובע לוחות זמנים קשיחים: הגשת תוכנית בתוך 3 חודשים, הפקדה בתוך 6 חודשים ואישור בתוך 12 חודשים.
אם הוועדה המקומית לא עומדת בלוחות הזמנים, הסמכות עוברת לותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור), שלה מוקצים עד 12 חודשים לאישור. בנוסף, ניתן לקדם היתר בנייה גם ללא הסכמה של כלל בעלי הזכויות.
האם בעלי הדירות צריכים לשלם היטל השבחה?
לפי החוק, שיעור היטל ההשבחה (תשלום שבעל מקרקעין נדרש לשלם של עליית שווי הנכס) הוא 25% מגובה ההשבחה. עם זאת, הרשות המקומית רשאית להעלות אותו ל־50% או לקבוע פטור מלא.
איך נקבעת שומת הדירות במתחם ההתחדשות?
השמאי הממשלתי הראשי יערוך שומה לדירות שניזוקו בתוך 35 יום ממועד ההכרזה. השומה תיקבע לפי שווי של דירה חדשה דומה באזור, ובהתאם לערך הדירה לפני המלחמה. בעל דירה יקבל את השומה בתוך 40 יום, ויוכל להגיש השגה בתוך 75 יום ממועד ההכרזה.
אזור השיקום צריך לכלול לפחות שלושה בניינים ובהם 12 דירות. הוא יכול לכלול גם מגרשים סמוכים, ואף מבנים שלא נהרסו. עם זאת, מספר הבניינים שלא נהרסו לא יעלה על 25% מכלל הבניינים במתחם
איך בוחרים יזם?
בדומה לפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית, בעלי הדירות הם שבוחרים בעצמם את היזם שיבצע את הפרויקט כולו. היזם שייבחר הוא זה שהצליח להשיג את מספר החתימות הגבוה ביותר של בעלי דירות. החוק קובע כי היזם ייבחר ברוב של 51% בכל בניין, או רוב מיוחד של 80% מכלל בעלי הדירות במתחם. לרשות הדיירים עומדים 95 ימי עבודה ועוד 30 ימים נוספים לבחירת יזם. אם לא נבחר יזם — המתחם חוזר למסלול הרגיל.
מה קורה אם ישנם בעלי דירות שלא רוצים להשתתף בפרויקט?
בעלי דירות שלא מעוניינים להמתין לבנייה יכולים למכור את זכויותיהם ליזם ולקבל תמורה כספית מיידית. התמורה תיקבע לפי שווי דירה חדשה דומה באזור, בתוספת "מענק יציאה" — שליש ממדיניות התמורות או תוספת של 4 מ"ר. מי שרוכש דירה חלופית בתוך 12 חודשים יקבל פטור ממס רכישה ודחייה בתשלום מס שבח (אם הדירה החדשה יקרה יותר). הסכום שישולם לבעל הדירה יוצמד למדד המחירים לצרכן עד למועד התשלום בפועל.
ומה קורה אם פרויקט השיקום אינו כלכלי ליזם?
המדינה, באמצעות קרן הפיצויים (מס רכוש), תסייע במימון רכישת זכויות מדיירים שבחרו למכור. בנוסף, היא תעניק גיבוי כלכלי לפרויקטים שאינם כדאיים, בגובה הפיצוי שהיה משולם עבור הנזק. אם הבנייה לא תושלם בתוך 6 שנים, היזם יידרש להחזיר את הסיוע למדינה.
