הפסד כבד לעיריות ת"א וירושלים: לא ייהנו מהיטל השבחה בשורת פרויקטי תמ"א 38
ביהמ"ש העליון דחה את ערעור העיריות וקבע: בעת חישוב היטל ההשבחה תיבדק עליית שווי המקרקעין אחרי תמ"א 38 - הפוטרת מההיטל; בכך יתבטל בפועל ההיטל ברובעים 3 ו-4 בת"א וברחביה בירושלים; השופט אלכס שטיין: "עליית הערך אשר נובעת מתמ"א 38 אינה מכוננת אירוע מס המוגדר בחוק כהיטל השבחה"; העיריות צפויות לאבד מאות מיליוני שקלים
בית המשפט העליון דחה היום (ה') את בקשת הערעור של עיריות ת"א וירושלים, שנתמכו ע"י היועצת המשפטית לממשלה, על פסקי דין של בתי המשפט המחוזיים בערים אלו. הוא קבע כי בעלי הדירות בפרויקטי התחדשות מבנית (במתכונת תמ"א 38) ברובעים 3 ו-4 בתל אביב וברחביה בירושלים, לא ישלמו היטל השבחה, או שישלמו היטל השבחה מינורי.
בית המשפט קבע כי יש להתחשב בשווי שוק של תמ"א 38 כמצב קודם. דהיינו, בעת חישוב היטל ההשבחה תיבדק עליית שווי המקרקעין אחרי תמ"א 38 - הפוטרת מהיטל השבחה. העיריות לעומת זאת רצו שהיטל ההשבחה של תוכניות ההתחדשות כדוגמת תוכנית הרבעים, יכללו גם את התוספת לפי תמ"א 38. קשה להפחית בחשיבות ההחלטה, שמשמעותה המעשית היא אובדן של מאות מיליוני שקלים לקופת העיריות.
ברקע הדברים, בין היתר, פסק דין של שופט בית המשפט המחוזי בת"א, יעקב שקד, שניתן בתחילת חודש ינואר 2024. פסק הדין קיבל חלקית ערעור מנהלי שהוגש נגד החלטת ועדת הערר המחוזית וקבע כי אין לראות בעליית השווי שנגרמה בשל תמ"א 38 כחלק מ"המצב הקודם" בעת גביית היטל השבחה על זכויות המוענקות מכוחה של תוכנית לפי סעיף 23, דוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב. על ההחלטה הגישה העירייה ערר לבית המשפט העליון, בחודש מרץ 2024, שבו טענה כי "מדובר בפגיעה שעלולה להיות אנושה בקופה הציבורית, ומקור מימון קריטי לפיתוח צרכי ציבור. ובחשיבות לא פחותה - מדובר בתוצאה המסכלת את תכלית היטל ההשבחה ואת תכלית התמ"א".
שופט בית המשפט העליון, אלכס שטיין, החליט במקרה הזה לקבל עמדת שופטי בתי המשפט המחוזיים: "סבורני כי בעת שומת 'המצב הקודם' של מקרקעין לצורך גביית היטל השבחה אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים, אם ישנה כזאת על-פי הכרעת השמאי. עליית הערך אשר נובעת מתמ"א 38 ככזאת, מבלי שהוצא היתר בנייה, אינה מכוננת אירוע מס המוגדר בחוק כהיטל השבחה. בהתאם לכך, הכללתה בשומה של 'המצב הקודם' אינה מובילה להתעשרות של בעל המקרקעין לחלוק עם הציבור. ההיפך הוא הנכון: נטרול ההשפעה הנובעת מכוח אישורה של תמ"א 38 על שווי המקרקעין, באופן אשר גורר אחריו חיוב בהיטל השבחה בגין עליית ערך זו, הוא אשר חורג מגבולות הדין לנוכח היעדרו של קשר סיבתי בין התעשרותו של בעל המקרקעין לתוכנית המשביחה".
לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד עו"ד קמנקוביץ-זלמנוביץ, שמייצג מאות בעלי בניינים ודירות בתחום תוכניות הרובעים בתל אביב: "ברשויות מקומיות שונות אושרו לפני מספר שנים תוכניות התחדשות עירונית באזורים ספציפיים, שמיישמות את עקרונות תמ"א 38 - ביניהן תוכניות רובע 3 ו-4 בתל אביב ובשכונת רחביה בירושלים. תוכניות אלו הציפו שאלה עקרונית: האם במכירת דירות עליהן חלות תכניות עירוניות כאלו יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 כמצב קודם באופן אשר מבטל הלכה למעשה את ההשבחה. הכרעת בית המשפט העליון אימצה למעשה את העמדה אותה הובלנו, לפיה יש להתחשב בזכויות התמ"א כמצב קודם בהתאם לשווי השוק שלהם, כאשר בחינה זו מעלה באופן חד משמעי כי תוכניות עירוניות מפורטות כגון תוכניות הרובעים לא השביחו את המקרקעין, ואין לגבות בגינן תשלום השבחה".
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, מסר לכלכליסט: "הכרעת בית המשפט העליון היא מהפכה בהיטלי השבחה בישראל ביחס לשווי הזכויות הנוספות הנובעות מתמ"א 38 במצב הקודם. העיריות התעלמו מהזכויות הנובעות מתמ"א 38 במצב הקודם וחייבו בעת מכירת אלפי בעלי דירות ישנות בהיטלי השבחה, שבתל אביב כדוגמה הגיעו לכ-300 אלף עד 400 אלף שקל לדירה. לאורך כל השנים טענו כי במבחן השמאי יש להתחשב בזכויות התמ"א ואין לגבות היטלי השבחה בגינן. בית המשפט העליון העניק כעת לטענותינו חותמת סופית. להערכתי, להכרעת בית המשפט עשויות להיות אף השלכות רוחביות לא רק ביחס לדירות ישנות הנכללות בתמ"א 38 אלא גם בכל תוכנית התחדשות עירונית".
עו"ד אייל קוצ'ינסקי ציין בהמשך לפסיקה כי "ביהמ"ש העליון, באמצו את פסיקת בתי המשפט המחוזיים, החזיר את עולם היטל ההשבחה לבסיסו האיתן, הנותן משקל מכריע לשווי השוק של המקרקעין, ודחה את ניסיון הרשויות לגבות היטל השבחה בגין תוספת שווי שכלל אינה קשורה לתכנית שאושרה על ידן. מעבר למשמעות הכבירה של פסק דין על מאות ההליכים התלויים ועומדים בעניין תכניות הרובעים, אשר המתינו שנים לפסיקה זו, אני סבור שלהחלטה זו תהיה גם השפעה ישירה גם על מאות הערעורים התלויים ועומדים בפני ביהמ"ש העליון בעניין תכנית השימור של תל אביב, שכן בהליכים אלו אימץ ביהמ"ש המחוזי דווקא את עמדת העירייה, אשר נדחה כאמור כעת".
