עיריית חיפה מתנגדת לתוכנית פינוי-בינוי שהיא עצמה קידמה בקריית אליעזר
הוועדה המקומית תדון ביום רביעי בהמלצה להתנגד לפרויקט של 474 יחידות דיור במקום 98, למרות שהתוכנית אושרה בוועדה המחוזית. מהנדסת העיר טוענת כי מכפיל של 4.8 יגרום לקריסת התשתיות העירוניות. יזמים מזהירים כי מדיניות החדשה של העירייה מאיימת על כדאיות פרויקטי ההתחדשות בעיר
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה תדון בישיבתה ביום רביעי הקרוב בהמלצת מהנדסת העיר, אדר' אורית מרץ, להתנגד לתוכנית ההתחדשות למתחם הגנה/יואב בקריית אליעזר. התוכנית, שמציעה פינוי בינוי של 98 יחידות דיור והקמת 474 יחידות דיור חדשות נדונה בוועדה המחוזית חיפה שהחליטה על הפקדתה בחודש יולי האחרון.
יש להבהיר התנגדות הוועדה המקומית לתוכנית שקודמה בשיתוף פעולה איתה, ושאושרה ע"י הוועדה המחוזית אינה דבר שגרתי. הסיבה להתנגדות, מתוך המכתב שנשלח לחברי הוועדה: "אם יאושרו בשכונה מתחמים במכפילים העולים בהתמדה מהמכפיל המומלץ בתוכנית האב (של השכונה, ג.נ), התשתיות העירוניות לא יעמדו בכך ועיריית חיפה לא תוכל לספק לתושבים רמת שירות נאותה".
התוכנית, כפי שהופקדה, מציעה הריסת 5 מבנים קיימים, ובהם 98 יח"ד קיימות, והקמת שני מגדלים בני 33 קומות, להם מבנה מסד מקשר בן 6 קומות, ומבנה נפרד בן 10 קומות. התוכנית קבעה כי לפחות 25% מיחידות הדיור יהיו קטנות. כמו כן, במחצית מהן בשטח מעל 120 מ"ר יתאפשרו דיוריות (יח"ד להשכרה). בנוסף, מוצעים 1,250 מ"ר שטחי מסחר בחזית מגרשי המגורים, 1,050 מ"ר שטחים ציבוריים בנויים, ו-200 מ"ר נוספים למסחר במגרש עצמאי. מגישת התוכנית היא חברת קרדן נדל"ן, ועל התכנון משרד האדריכלים גיורא גור.
ברקע הדברים, היקף ההתחדשות בשכונת קריית אליעזר, אחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הגדולים בארץ. מדובר בשכונת שיכונים של כ-950 דונם, שבנייתם החלה בשנות ה-50 והיו בה נכון לשנת 2020 כ-5,000 יח"ד. תוכנית האב לשכונה, שאושרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה ב-2021 מציעה התחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי ותוספת בנייה חדשה בהיקף של 9,500 יח"ד במימוש מלא. בהתייחס למתחם ההגנה/יואב-וזה רחוק מאד מהתוכנית שהופקדה - מציעה תוכנית האב בינוי של עד 10 קומות, במקדם התחדשות (מכפיל יח"ד) 3.5.
מתוך הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית בספטמבר 2024: "לעניין טענות הוועדה המקומית כי התוכנית מציעה מכפיל גבוה של יח"ד חדשות וכי יש להוריד את המכפיל על מנת שלא ליצר תקדים של מכפיל גבוה, מה שלא יאפשר מתן מענה לשטחי ציבור, הוועדה בחנה בכובד ראש את בקשת הוועדה המקומית, אך לאור התייחסות שמאית הוועדה, אשר בחנה את הבדיקה הכלכלית שנערכה בהתאם לתקן 21 כמקובל, הוועדה הבינה כי הדבר יגרום לאי כלכליות של הפרויקט. מדובר בהפרש של כמה עשרות יח"ד בין המכפיל המקובל על נציגי הוועדה המקומית של 4.4 לבין יחידות הדיור המוצעות שלא ישפיעו על מתן מענה לצרכי ציבור".
מהנדסת העיר חיפה טוענת מנגד כי מכפיל של 4.83 (כלומר, 4.83 יח"ד חדשות על אחת ישנה, ג.נ) גדול על כושר הנשיאה של השכונה: "בכל התוכניות בקריית אליעזר המכפילים שאישרה הוועדה המקומית הלכו וירדו. כך, החל מ-4.5 בתוכנית רוטשילד, וכלה ב-3.83 בתוכנית מתחם 8. הווה אומר, המכפיל הינו חריג לתוכנית שמגיעה להפקדה השנה ואינו תואם את מדיניות העירייה, הגם שהמתחם הינו סטנדרטי לחלוטין, לא מציע תועלות ציבוריות מיוחדות ואינו חוסה תחת מעמד חריג. בנוסף, אם יאושרו בשכונה מתחמים במכפילים העולים בהתמדה מהמכפיל המומלץ בתוכנית האב, התשתיות העירוניות לא יעמדו בכך ועיריית חיפה לא תוכל לספק לתושבים רמת שירות נאותה".
יש לציין כי התנגדות עיריית חיפה למכפילים שעליהם ממליצה הוועדה המחוזית, שתואמו עם העירייה בעבר הלא רחוק, הופכת לסדרתית. בתחילת אוגוסט (11.8.25) דנה הוועדה המקומית חיפה בהסרת הסטטוס שלה כמגישת תוכנית, ובהתנגדות מטעמה לתוכנית ההתחדשות של מתחם החותרים, גם היא בקריית אליעזר, שהופקדה באפריל 2024. במקרה זה מדובר בבנייה של 533 יח"ד במקום 109 - מכפיל של 5. יזם התחדשות עירונית הפועל בחיפה מסר לכלכליסט שתוכניות שמאושרות עם רווח יזמי של 15% לא ריאליות ואין להן סיכויי התממשות. לדבריו, בשנתיים האחרונות עלו מחירי הביצוע ב-20%, בעוד שמחירי המכירה בחיפה עלו רק ב-4%. מדיניות עיריית חיפה גוזרת על תוכניות הפינוי בינוי, שהיא עצמה קידמה, "סכנה קיומית".
אורנה מור, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית חיפה הבהירה בשיחה עם כלכליסט כי תוכנית האב לשכונת קריית אליעזר חזתה מימוש של 60%, אך עם חלוף השנים נוכחה העירייה לדעת כי המימוש הוא מקסימלי, של 100%, וכרגע לכל 30 המתחמים בשכונה יש תוכניות פינוי בינוי - בשלבים שונים של קידום. "כל אחת מהתוכניות שעוברת את מכפיל ה-4 יוצרת מצב שבו העירייה לא תוכל לתת שרותים סבירים לתושבים החוזרים והחדשים. כבר עכשיו אנחנו בדפיציט של שטחי ציבור וגנים ופארקים. בנוסף, כבר עכשיו יש ניצנים של הצעות תכנוניות עם מכפילים נמוכים. מנגד, יש יזמים, כמו במקרה של מתחם ההגנה/יואב, שרוצים לקדם התחדשות עם מכפיל 4.8. התפקיד שלנו זה לראות את התמונה המלאה, ולא לאפשר מצב שבו כל הקודם זוכה".
