פסק הדין התקדימי בעניין תמורות בפינוי-בינוי: "יסכל ויעכב פרויקטים"
פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי "מתן תמורה שווה ליחידת דיור בגדלים שונים אינה שוויונית ומפלה", והמליץ על תשלום איזון במקום תוספת שטח; עו"ד איצקוביץ' מזהיר משיבוש רווחיות הפרויקטים וקושי של יזמים להוציאם לפועל
פסק דין של שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס, מעורר בימים האחרונים עניין רב, בשל ההחלטה התקדימית לקבל את טענתה של אחת מדיירות פרויקט התחדשות עירונית ברמת גן, שלא הסכימה לשתף פעולה עם הצעת היזם לתמורה אחידה של 12 מ"ר. השופט הס קבע כי "במקרה שבו קיימות במצב הקיים דירות בגדלים שונים, מתן תמורה שווה לכל יחידת דיור אינה שוויונית, מפרה את עיקרון השוויון ומפלה". במקרה של הדיירת ברמת גן, שדירתה הייתה גדולה יותר מאחרות, המליץ השופט כי התמורה לא תתבטא בשטח אלא ב"תשלום איזון".
תקן 21, שגובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועודכן לאחרונה ב-2022, קובע כי התמורה לדייר בפרויקט תהיה דירה חדשה הכוללת מרפסת, מחסן וחניה, ששטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת על פי היתר, וככל שקיימת מדיניות תמורה לבעלי הדירות, התוספת תחושב בהתאם למדיניות זו. אם אין מדיניות תמורה, התוספת תחושב במדרגות של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו-25 מ"ר.
במסמך שפרסמה הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2020, היא קובעת כי "תמורה ראויה היא תוספת של 12 מ"ר ומרפסת. תמורה זו משקפת תוספת של חדר ומרפסת, המהווה שיפור משמעותי באיכות החיים ובערך הנכס, בנוסף לשדרוג הנובע מעצם קבלת דירה חדשה, ממוגנת, מחוזקת, עם חניה, ועל פי רוב גם מחסן. עם זאת, במקרים שבהם הדירות הקיימות קטנות במיוחד (עד 52 מ"ר) ותוספת של 12 מ"ר בלבד תביא לדירה קטנה במצב הסופי, מוצע להגדיל את התוספת עד 25 מ"ר לדירת תמורה בגודל מינימלי של 65 מ"ר".
עו"ד ישי איצקוביץ', מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'נסקי, מסביר כי לרשויות המקומיות יש אינטרס להגביל את התמורה שיקבלו בעלי הדירות: "יש להבין כי כל תוספת שטח מתורגמת לזכויות בנייה. הרשויות המקומיות לא רוצות צפיפות יתר וחוששות ליצור מפלצות. עם זאת, בכל רשות יש מדיניות אחרת ביחס לתמורות. רוב הרשויות, כולל הוועדות המחוזיות, נצמדות להמלצת הרשות להתחדשות עירונית והולכות על 12 מ"ר. אבל בירושלים המדיניות היא 25 מ"ר. בתל אביב יש גם פרויקטים שבהם מקבלים הדיירים 0 מ"ר תוספת".
איצקוביץ' מסביר כי הסוגיה היא משפטית: "השאלה היא האם נכון לקבוע שוויון יחסי או שוויון פורמלי. זו שאלה כבדת משקל שאפשר להתווכח עליה. עד כה, כשהפרקטיקה דיברה על תמורה קבועה, הדיפרנציאציה בין הדיירים נעשתה באמצעות קומות. כלומר, מי ששווי דירתו היה גבוה יותר קיבל קומה גבוהה יותר, או מיקום".
הוא אינו מעריך שחוזים שכבר נחתמו ייפתחו מחדש. לדעתו, הבעיה העיקרית תיווצר עם פרויקטים שנחתמו על ידי רוב נדרש אך יש בהם סרבנים בעלי דירות גדולות. כשיגיעו אלה לבית המשפט, יוכלו עורכי דינם להפנות לפסק דינו של השופט הס. בעיה נוספת עשויה להתעורר בפרויקטים עתידיים. תקן 21, שתכליתו חישוב מידת הכלכליות של הפרויקט, אינו מכיר בתשלומי איזון. החשש הוא שהכרה בתשלום איזון תביא לשיבוש הרווחיות ולקושי של יזמים להוציא פרויקטים לפועל. לחלופין, עלול להיווצר מצב שבו, אם לוקחים את סטנדרט ה-12 מ"ר כממוצע, יהיו דיירים שיקבלו דירות קטנות יותר — רק כדי לפצות את הדיירים בעלי הדירות הגדולות יותר.
לאיצקוביץ' ביקורת על החלטת השופט הס: "הוא הלך ופיצח את הסוגיה על פי דיני השמאות הרגילים. כביכול מי שמביא יותר לפרויקט יקבל יותר. זה נכון אולי בעסקאות קומבינציה. ב-25 השנים האחרונות למדנו שפרויקטי התחדשות עירונית הם לא עסקאות נדל"ן רגילות. הם לא דומים לשום דבר אחר. בתי הדין ותיקני החקיקה הבינו עד כה שצריך לפרש את הדין הקיים בהתאם למאפייני ההתחדשות העירונית, לא כמו עסקאות קומבינציה. בסופו של דבר, בעסקאות פינוי בינוי יש צבר אנשים שאין ביניהם קשר, שחלקם נגררו לפרויקט. לפרש את הדין ולהחיל אותו על התחדשות עירונית יסכל ויעכב את הפרויקטים. גם ככה קשה להגיע להסכמים".
החשש שלו הוא שפסק הדין התקדימי ייצור מכשול למימוש פרויקטים: "זה רק יגדיל את הוויכוח בין הדיירים לבין עצמם, בין הדיירים לבין היזם, ומול הרשויות. בסופו של דבר, על מנת שפרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל צריך שכל העולמות המעורבים ישתלבו יחד: קניין, חוזים, תכנון, מימון, מיסוי, חברה. אם לא תהיה סינרגיה, הפרויקט לא יצא לפועל".
