המנכ"ל של לבייב מוכר את י-ם לאלפיון העליון: "רוצה להגיע אפילו ל-100 אלף שקל למ"ר"
10 שנים אחרי הסדר החוב הענק שמחק לנושים לפחות 3 מיליארד שקל, וארבע שנים אחרי שחברת היהלומים שלו הורשעה בהברחת יהלומים והלבנת הון והוא נמנע מלהגיע לישראל, לב לבייב חוזר לעסקים כרגיל. וכמיטב המסורת הגרנדיוזית, זה קורה עם המגדל מנקר העיניים והגבוה בירושלים. מנכ”ל LEVEL ONE, אמנון מרחב, מספר לכלכליסט על הקשר עם האדריכלים של מגדל בורג’ חליפה בדובאי, על מגורי “יוקרה” ודוחה את הטענות לפגיעה במרקם העירוני או באתרי הנצחה
"לב לבייב הוא הבעלים של פרויקט עין כרם טאוור (Ein Karem Tower), שזכה לכינוי בורג' חליפה הירושלמי, לאחר שרכש את חברת LEVEL ONE", מספר אמנון מרחב, מנכ"ל החברה, בריאיון לכלכליסט, שמסמן את חזרתו של הטייקון לעסקי הנדל"ן בישראל. את החברה, ששמה הקודם היה די.וי. איבורי, הקים היזם החרדי אילן רוזנטל. לחברה כעת יש שלושה פרויקטים ועוד כמה בצנרת. מרחב מספר, כי "לבייב הצטרף לחברה בקיץ 2024, אז הוא רכש כ־35% מבעלי המניות אילן רוזנטל ובנק מזרחי טפחות. בינואר השנה הוא קנה את שאר המניות. כיום 98% מהחברה בידי לב לבייב בשרשור דרך חברת ממורנד, וכ־2% שייכים לעו"ד דרור וקסלר, היועץ המשפטי של לבייב כמעט שני עשורים. וקסלר עומד בראש משרד שפועל ממתחם הבורסה ברמת גן ובין לקוחותיו גם חברות מקבוצת לבייב".
את שווי החברה מרחב מסרב לחשוף. "זו חברה פרטית", הוא אומר, “שנשענת על המוניטין והאיתנות הכספית של קבוצת לבייב". אלא שהמוניטין של לבייב בישראל לא מזהיר בלשון המעטה. ב־2009 אפריקה ישראל בשליטתו נכנסה להסדר חוב בעקבות חובות של 7 מיליארד שקל, וב־2016 במסגרת הסדר חוב נוסף, אפריקה ישראל נקלעה לחדלות פירעון, נמחקה מהבורסה, ובוצעה תספורת של 40% לחוב שבידי מחזיקי האג"ח. בספטמבר 2022 חברה של לבייב חתמה על הסדר טיעון בפרשה, שבה נחשדו בכירים בחברה שבשליטתו בהברחת יהלומים מרוסיה לישראל (ראו מסגרת).
"לבייב הזרים באופן אישי קרוב למיליארד שקל. כל העניינים המשפטיים נסגרו והסתיימו ללא שום רבב. הוא איש עסקים מצליח ופילנתרופ. כל הבנקים ומוסדות פיננסיים עובדים או מעוניינים לעבוד איתנו. לקבוצת לבייב יש ניסיון בבניית עשרות אלפי דירות, יש להם ניסיון בייזום, במימון ובביצוע, הם עושים דברים כאלה גם בעולם. זה יתרון עצום מבחינתנו. יש להם פעילות נדל"ן באירופה ובאמירויות".
אמנון מרחב (60)
תפקיד:
מנכ”ל LEVEL ONE
השכלה:
עורך דין
מגורים:
מודיעין
מצב משפחתי:
נשוי ואב ל־4
תפקידים קודמים:
מנכ”ל משרד הכלכלה עד ספטמבר 2024 ומנכ”ל עיריית ירושלים – שניהם תחת ניר ברקת. מנכ”ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ
מרחב, לשעבר מנכ"ל משרד הכלכלה, הובא לנהל את הפעילות של LEVEL ONE. לדבריו, החברה שונה ממתחרותיה, מכיוון שהיא מקדמת "מגורי יוקרה ואולטרה־יוקרה לירושלים". אחד מהם הוא “מגדל בורג' חליפה הירושלמי”, שעתיד להיות בן 42 קומות, וספג התנגדויות רבות בעת אישור התוכנית.
מה הופך פרויקט ליוקרתי?
"את עין כרם טאוור תכנן משרד האדריכלים האמריקאי אדריאן סמית' + גורדון גייל (AS+GG), שהיו חלק מצוות התכנון של בורג' חליפה בדובאי, לכן הפרויקט שלנו קיבל את הכינוי בורג' חליפה הירושלמי. אנחנו שמים דגש על תכנון מיטבי של הדירות והשירותים שבעלי הדירות מקבלים בתוך הבניין. כל הפרויקטים שלנו יכללו מרכז בריאות מאוד איכותי, וכמובן שהמיקום מאוד טוב. זו תוכנית של עירוב שימושים, עם 5,000 מ"ר של שימושים ציבוריים, בהם יוקם מרכז תרבות בקנה מידה עירוני, אולי אפילו ארצי. יש שם גם 10 אלף מ"ר למלונאות. נקים מלון שינוהל על ידי רשת בינלאומית, כרגע אנחנו במשא ומתן עם כמה רשתות. החברה הזו היא גם זו שתנהל את מגדל הדיירים".
בפרויקט נוסף בירושלים, פורסט (Forest), ייבנה מגדל על חורבות מרכזיית בזק בקריית היובל. "המגדל משקיף על הכפר השבדי ומעיין עין כרם ממערב. ממזרח פארק האסבסטונים, שעיריית ירושלים משפצת ב־100 מיליון שקל שנתרמו על ידי קק"ל והשביל בו מוביל עד לגן החיות התנכ"י", אומר מרחב, "אדריכל הפרויקט הוא אבנר ישר. הסיפור כאן הוא תכנון שדומה לטרסות. בקומות הפודיום יש 3,000 מ"ר שטח ציבורי שבהם יהיה מרכז כושר וספא פתוח לקהל הרחב. זה בנוסף לחדר הכושר והבריכה שיהיו פתוחים רק לדיירי המגדל. מעבר תת־קרקעי יחבר את המרכז הקהילתי למרכז הכושר הציבורי. בפרויקטים יש גם שטח מסחר שבו יוקמו מסעדות, ויש שם גם חלל עבודה משותף. אז זה מין סביבה אורבנית. בפורסט יש כמעט 1,200 מ"ר לטובת דיירי הבניין, בין היתר בריכה, חדר כושר, לאונג' דיירים. זה בניין שאנרגטית הוא מאוד חסכוני. זה מדבר מאוד לאנשים, לא רק בגלל החיסכון הכלכלי, אלא גם בכך שדייר ירגיש יותר נעים בבית".
בכמה עלות הבנייה בפרויקטים האלה יקרה יותר מאשר בפרויקט קונבנציונלי?
"ב־25%-20% יותר".
אז כמה יעלה לקנות דירה שם?
"בפרויקט פורסט דירות יימכרו בכ־55 אלף שקל למ"ר, בעין כרם טאוור זה יגיע ל־90 אלף שקל למ"ר"
בעין כרם טאוור יש 24 אלף מ"ר של מגורים, בחישוב גס ההכנסות החזויות הן מעל 2 מיליארד שקל.
"אתה יכול להכפיל את השטח למגורים גם ב־100 אלף שקל למ"ר. אני רוצה להגיע לכמה שיותר. גם בתור מנכ"ל עירייה (מרחב כיהן כמנכ"ל עיריית ירושלים בשנים 2019-2014 בימים שבהם ניר ברקת היה ראש העיר — א"ג) אמרתי שאני רוצה שהיזמים בעיר ירוויחו כסף, כי בסוף יזם שמשקיע מיליארדים בפרויקט נדל"ני, משקיע בעיר, גורם לאוכלוסייה טובה וחזקה להישאר בה, לא לנטוש, או לעבור אליה. הוא מייצר מקומות עבודה וארנונה".
בשני הפרויקטים יחד אתה צריך למכור כמעט 400 דירות יוקרה באותה שכונה, יש מספיק ביקוש לדיור מהסוג הזה?
"זה יקרה בשני שלבים. בשלב ראשון 150 דירות בפרויקט פורסט ובעוד שנה ויותר נתחיל למכור את הדירות בעין כרם טאוור. אפשר להגיד שקהל היעד הוא כסף ישן ירושלמי. זאת אומרת, רופאים, פרופסורים, אנשי עסקים ירושלמים שמחפשים את הנישה שאנחנו מגדירים מגורי יוקרה ואולטרה־יוקרה, אבל היא כמעט ולא קיימת בירושלים. אפשר לספור על פחות מאצבעות יד אחת פרויקטים כאלה".
תפנו לקהל בינלאומי?
"כמובן. היהדות האמריקאית האורתודוקסית כבר יודעת גם היא לעבור למגדלים".
על המגרש שבו מתוכנן מגדל עין כרם (בורג' חליפה) יש מבנה ציבור ובו פועלת ישיבה, איך הצלחתם לקדם תוכנית שתאפשר להרוס את המבנה ולבנות במקומו מגדל עם 42 קומות?
"על המגרש הזה כבר היתה עוד לפני כן תב"ע (תוכנית בניין עיר — א"ג) ששינתה את הייעוד ממבני ציבור למגורים. אפשר היה לבנות שם מעל 100 דירות, כבר יצאו היתרי בנייה, אך הבעלים הקודם של המגרש החליט לא לממש אותם".
יש מקרב המתנגדים לפרויקט כאלה שרומזים לקומבינות, בעיקר לאור העובדה שהתוכנית צמחה מ־100 ל־240 דירות, איך עשיתם את זה?
"העננה שניסו לייצר כאן היא כלום. אילן רוזנטל הגיע עם חזון, בתקופה שבה הוא רכש את המגרש, הוועדה המחוזית ירושלים החלה לקדם מדיניות של ציפוף לאורך קווי הרכבת הקלה. המדיניות הזו מאפשרת שהשטח הבנוי במגדל יהיה גדול פי 12 משטח המגרש. המדיניות אינה מיוחדת למגרש הזה, ובעקבותיה נבנים כעת כ־400 מגדלים בירושלים. התוכנית הזו נבדקה על ידי כל הערכאות התכנוניות, מקומית, מחוזית וארצית, כולן דחו את העררים וקבעו שהפרויקט ראוי ונכון".
גובה המגדל אינו יוצא דופן?
"מבחינת היקף זכויות הבנייה, עוד לפני שאושרה התוכנית החדשה, אפשר היה להקים שלושה בניינים נמוכים יותר, ואז אדם שהיה יורד בתחנת הר הרצל של הרכבת הקלה, היה רואה רחוב רגיל עם שורה של חנויות שמסתירות את הנוף. אז באה הוועדה מחוזית, ואמרה, בואו נאסוף את כל הזכויות שיש לכם, נוסיף זכויות שמגיעות לכם בעקבות מדיניות הרכבת הקלה, ובמקום לפרוס אותן במאוזן נמתח לגובה, כך אתה מקבל מרפסת נוף פתוח. שטח המגרש שלנו הוא שבעה דונם, אבל המגדל תופס במפלס הרחוב רק כ־700 מ"ר. כמו מקל של ארטיק. ועל טרסות במורד ההר, באופן שלא מסתיר את התצפית, יהיה מרכז תרבות וחנויות. לכן זה נכון בראייה אורבנית".
אחת הטענות של המתנגדים היתה כי גובהו הרב של המגדל יפגע באתרי ההנצחה הר הרצל ויד ושם בכך שהוא יגמד אותם. נטען כי האתרים האלה משתלבים בנוף, ואילו המגדל מעקר את הרעיון התכנוני הזה.
"כל חלקות הקבר בהר הרצל במורדות הצפוניים לא משקיפות אלינו, הן משקיפות לשכונות אחרות של ירושלים. גם מרחבת הטקס לא רואים את המגדל, רק אנשים שיעמדו בקצה הרחבה אולי יראו אותו. לכן הוא בכלל לא מפריע לנוף. ארגון יד לבנים הגיש התנגדות ברוח דומה, והסיר אותה ברגע שאנשיו הבינו מה מיקום המגדל. בתוכנית המקורית המגדל הגיע ל־195 מטרים, הוועדה המחוזית החליטה להוריד 30 מטר מהגובה האבסולוטי. יש בו כעת 42 קומות, כל אחת מהן בגובה סטנדרטי, ובהן 240 דירות. בהתחלה היה רעיון ליצור קומות גבוהות יותר, בעקבות החלטת הוועדה המחוזית הן בגובה סטנדרטי".
הופתעת מההתנגדויות או מעוצמתן?
"לא, כי זה חלק ממציאות החיים במדינת ישראל. לא הופתעתי כי אני מכיר את ירושלים וחלק מהמתנגדים, את יוסי חביליו (סגן ראש העיר שהיה בין המתנגדים — א"ג) וגם אחרים. אני באמת מכבד את כולם. אני חושב שהמדיניות של התחדשות עירונית שעיריית ירושלים מובילה נכונה מאוד. היא מתמקדת באזורים הנכונים, שומרת על מקומות שיש בהם ערכים היסטוריים, תכנוניים, עמוקים. צריך לזכור שלירושלים אין עתודות שטח נוספות, לכן הסיכוי שלה להתחדש, לצמוח ולמשוך אוכלוסיות חדשות וחזקות הוא מתוכה באמצעות התחדשות עירונית. חביליו לא מתנגד רק למגדל הזה, הוא מתנגד למרבית המגדלים. זו טעות כי במקום למשוך אוכלוסייה טובה, יצרנית, פלורליסטית, מישראל ומהעולם לירושלים, המדיניות שהוא מציע היתה מבריחה את האנשים האלה".
הרווח שלכם מהתוכנית הוא מובן, השאלה היא מה היא נותנת לעיר ולתושבים?
"בשתי התוכניות שלנו יש מספיק מקום לייצר מבני ציבור מאוד משמעותיים, זו תועלת שכונתית ועירונית גדולה".
הוועדה המחוזית חייבה אתכם ש־20% מהדירות יהיו קטנות, כ־55 מ"ר, חלקן להשכרה. אבל אם תמכרו ב־90 אלף שקל למ"ר גם הדירות הקטנות ביותר יעלו 5 מיליון שקל, זה לא בדיוק בר־השגה.
"היום באזור קריית היובל נבנות אלפי דירות בהליכים של התחדשות עירונית. רובן ככולן בנות־השגה. אנחנו מראש אומרים ששני הפרויקטים שלנו שהם אולטרה־יוקרה, אבל הם לא מזיזים את המחט אחורה מבחינת ההיצע האדיר של דירות, זה לא שהמגדלים האלה תופסים את מקומן. בסוף השוק ידבר, וזה טוב שיש דירות להשכרה גם לעשירון העליון. הוועדה המחוזית עשתה נכון שהיא מפזרת פה תמהיל, אבל אסור להטעות את הציבור עם הטענה שזה על חשבון אוכלוסיות מקומיות שידן לא משגת".
אתה לא חושש שייווצרו כאן דירות רפאים, מי שקנה לא יגור בהן כל השנה ומצד שני לא ישכיר כי לא ירצה או כי לא יוכל כי המחיר לא יהיה נגיש?
"אני ממש לא מודאג מהטענה הזו. יש כאן עירוב שימושים. יהיו דירות קטנות, דירות להשכרה, עסקים, משרדים, אתה מקבל מתחם נושם ולא איזה בניין סגור, כמו למשל כפר דוד ליד ממילא, שבו נצרב המושג הזה ‘דירות רפאים’. כפר דוד הוא מין אזור סגור, אין בו מסחר, תעסוקה, אלא רק דירות אולטרה־אולטרה יוקרה, שרובן ככולן פונות לתושבי חוץ. פה בשני המגדלים האלה מאוד הקפדנו לייצר את עירוב השימושים הזה שייתן וייב של חיות ואקשן".
אילו פרויקטים נוספים אתם מקדמים?
"הפרויקטים בקריית היובל הם העיקריים בפורטפוליו של החברה, אנחנו בונים גם בביתר עילית 200 דירות, ובמגרש הזה בכניסה לעיר (מאחורי תחנת הדלק פז — א"ג) שבו שוכנים המשרדים מתוכנן פרויקט גדול. כל המגרש הזה הוא שלנו, כולל הבניין שמעליו שבו כרגע אולפנה לבנות. יש כאן זכויות לבניית כ־100 אלף מ”ר ויש שאיפה גם לחבור למד"א, לחבר את שני המגרשים לתוכנית אחת, לייצר כניסה לעיר הרבה יותר יפה ומשמעותית".
לא תתרחבו למעמד הביניים ולפרויקטים של התחדשות עירונית?
"החברה שלנו זיהתה נישה שלדעתנו יש בה מעט מאוד היצע. זה הבידול שלנו, וזה היתרון היחסי שלנו. כל העדר רץ עכשיו ובונה בהתחדשות עירונית, אבל יש אנשים, בהם גם תושבי ירושלים, שאין להם מענה".
לבייב: תספורות לנושים ויהלומים מוברחים
בשנות ה־90 של המאה הקודמת לב לבייב היה יהלומן פרטי מהגדולים בעולם. אולם הציבור הישראלי נחשף אליו רק ב־1997 כשרכש את השליטה בחברה הציבורית אפריקה ישראל ממוטי זיסר ואיתן ורטהיימר ב־190 מיליון דולר, לפי שווי של 400 מיליון דולר. לבייב הרחיב את פעילות החברה תוך שהוא מגייס בתוך כעשור חוב של 7.5 מיליארד שקל באג"ח, ו־6 מיליארד שקל בהנפקת מניות. ב־2001 הקים את AFI Development שפעלה כיזמית נדל"ן במוסקבה והקימה קניון ענק בעיר. ב־2007 החברה הונפקה בלונדון לפי שווי של 7.3 מיליארד דולר וגייסה 1.4 מיליארד דולר. המשבר העולמי ב־2008 הוביל לכך שבלונדון שווי המניה צנח ב־85%, ומניות אפריקה ישראל בתל אביב צנחו ב־95% לעומת השיא. במקביל תשואת האג”ח הגיעה ל־50%. ב־2008 החברה רשמה הפסד נקי של 4.9 מיליארד שקל. ב־2009 לבייב פתח במו”מ להסדר חוב של 8 מיליארד שקל. במסגרת ההסדר ובמטרה לשמור על גרעין השליטה לבייב התחייב להזרים 750 מיליון שקל, החוב נפרס שנים קדימה, מחזיקי האג”ח קיבלו מניות אפריקה ישראל, אפי פיתוח ואפריקה נכסים. אבל השווי של הנכסים שקיבלו היה נמוך בכ־15% משווי החוב. החברה המשיכה להפסיד מיליארדים והגיעה ב־2016 להסדר חוב שני של כ־5 מיליארד שקל. ב־2020 היא נמכרה ללפידות קפיטל ואלטשולר שחם, ונמחקה מהמסחר בבורסה בתל אביב. בשורה התחתונה, הנושים, שהם בעיקר הציבור הרחב באמצעות גופי הפנסיה, ספגו תספורת של כ־3 מיליארד שקל, כשלבייב הזרים 750 מיליון שקל.
2 צפייה בגלריה
לב לבייב. בשוק הנדל”ן יש זיכרונות פחות טובים מימיו באפריקה ישראל
(צילום: אביגיל עוזי)
לבייב ממשיך גם כיום להתרועע עם האלפיון העליון, את AFI Developpmnet הוא רכש מאפריקה ישראל ב־2016 במהלך הסדר החוב, כך שהוא מחזיק עדיין בקניון הענק במוסקבה.
באמצעות חברת ממורנד הוא שולט בקבוצת חברות שפועלות בתחום היהלומים, תכשיטים, כרייה וליטוש ובהן LLD Diamonds ו־Leviev Diamonds. ב־2022 בית המשפט אישר הסדר טיעון במסגרתו LLD הודתה והורשעה בהברחת יהלומים בשווי 70 מיליון דולר והלבנת הון, נגזר עלייה קנס וחילוט בסך 25 מיליון שקל. על המנכ"ל ראובן שמאלוב נגזרו 18 חודשי מאסר בפועל, חילוט וקנס של 280 אלף שקל. בבשנות החקירה לבייב שהה ברוסיה וסירב להגיע לישראל. הוא הגיע לארץ ונחקר לראשונה כאשר הסדר הטיעון החל להירקם, בסופו של הליך לא הוגש נגדו כתב אישום.
אמיתי גזית
