אמות נגד המגדל של ספי צביאלי בכניסה לירושלים: "המתחם מיועד לבנייה נמוכה"
הוועדה המחוזית תדון בשבוע הבא בתוכנית לבניית מגדל בן 32 קומות במתחם הרכב הצפוני ברובע העסקים החדש בכניסה לירושלים, לצד שישה מבנים לשימור. אמות, שזכתה במכרז לבניית מגדל סמוך בן 40 קומות, דורשת להגביל את הבנייה ל-8 קומות בלבד
הוועדה המחוזית ירושלים תדון בשבוע הבא בתוכנית מתחם הרכב הצפוני ברובע העסקים בחדש בכניסה לירושלים. התוכנית מציעה בין היתר בניית מגדל בן 32 קומות, אלא שחברת אמות, שזכתה במכרז לבניית מגדל סמוך, דורשת לבטל את התוכנית - או לצמצמה לשמונה קומות בלבד.
תוכנית מתחם הרכב הצפוני (הידוע גם כמתחם J) משתרעת על שטח של קרוב ל-3 דונם ברחוב יפו, ליד התחנה המרכזית לתחנת הרכבת יצחק נבון, בו שכנו בעבר משרדי מינהל הרכב הממשלתי. היא כוללת שימור של שישה מבנים היסטוריים נטושים, שהוקמו בתקופת המנדט, כשזכויות הבנייה ירוכזו במגדל בן 32 קומות באגף המזרחי של התוכנית ובו 200 דירות.
התוכנית היא יוזמה של היזם ספי צביאלי וחברת הלל מלונאות, שזכו בשטח במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב-2022, בתמורה ל-79 מיליון שקל. התוכנית המופקדת, שבה ידונו בשבוע הבא, היא תיקון, או ניסיון להשבחה, של תוכנית ביוזמת רמ"י, שאושרה ב-2021 ומציעה שימור של ששת המבנים, תוספת של שתי קומות מעל המבנים הקיימים, שיקום ושיפוץ של מבנה אחד ללא תוספות בנייה שיוקצה לטובת שימושים ציבוריים, והריסת שני מבנים לטובת פיתוח כיכר עירונית רחבה. יש לציין כי שימור המבנים לא היה מובן מאליו, ולפי תוכניות מוקדמות הם היו אמורים להיהרס. אדריכל התוכנית המופקדת הוא משה צור.
התוכנית היא חלק מפרויקט רובע הכניסה לירושלים - מיזם משותף של רמ"י , עיריית ירושלים וחברת עדן - החברה העירונית לפיתוח כלכלי. הרובע, ששטחו 300 דונם, יכלול כ-20 מגדלים בני 40-24 קומות, בשטח של 1.5 מיליון מ"ר המיועדים לשטחי תעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים, מבני ציבור ותרבות. הקרקעות בתחום פרויקט הכניסה לעיר הינן בבעלויות שונות, וזה מה שמכתיב את קצב ואופי הפיתוח.
חברת אמות, שהגישה התנגדות באמצעות עורכות הדין אפרת שרון ושילה הרשקוביץ ממשרד פישר, דורשת להגביל את גובה הקומות לשמונה בלבד - או לדחות את התוכנית. אמות, יחד עם אלייד נדל"ן, מקדמת במתחם סמוך (מתחם K), מדרום לתוכנית, מגדל משרדים, מלונאות ומסחר בגובה של 40 קומות ובשטח של כ-103 אלף מ"ר, בהשקעה של כמיליארד שקל. השימושים במבנה הם מלונאות, תעסוקה, מגורים ומסחר. אמות זכתה בשטח של מגדל K, שגודלו כ-4.5 דונם, במכרז רמ"י בשנת 2020, בתמורה ל-180 מיליון שקל ועוד 34 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
בהתנגדות שהגישה אמות נטען כי "טרם שניגשו למכרז ביחס למתחם K, בחנו המתנגדות היטב את התכנון העירוני עבור רובע הכניסה לעיר ובין היתר את התכנון עבור מתחם J. מתחם זה מיועד היה מאז ומעולם לבנייה נמוכה הכוללת את שימור המבנים בו, המהווים חלק בלתי נפרד מאופיו המתוכנן והמיוחד של רובע הכניסה לעיר. על בסיס הנתונים הללו, ערכו והגישו המתנגדות את הצעתן במכרז. המתנגדות מודעות היטב לכך כי תכנון עירוני נתון לשינויים. אולם לא מדובר בשינויים ההופכים את הקערה על פיה באופן כה חד וכל זאת, ללא נימוק או בסיס תכנוני כלשהו".
בבסיס ההתנגדות עומדת הטענה כי הרובע החדש בכניסה לירושלים נועד רק לעסקים: "התוכנית המופקדת קובעת כי ניתן יהיה להקים במתחם J שטחי מגורים וכי שימושי המגורים במגדל המתוכנן יהוו למעלה מ-50% משטח המגדל המתוכנן. כל זאת, כאשר מתחם הכניסה לעיר אמור להיות מוקד עסקי, כלכלי, ציבורי, תרבותי ואקדמי. מדובר ברובע עסקים אינטנסיבי שכמעט אינו כולל שטחי מגורים".
הוועדה מקומית ירושלים, שדנה בתוכנית בינואר 2025, הבהירה שהרעיון לרכז את זכויות הבנייה במגדל, כך שהמבנים ההיסטוריים יישארו נקיים, מקובל עליה, והמליצה לוועדה המחוזית לצמצם את מספר הקומות מ-32 ל-25 וכן לקבוע שרק 15% מהמגורים במגדל יהיו ל"מגורים תומכי תעסוקה" - והשאר למסחר, תעסוקה ומלונאות. המלצות הוועדה המקומית אושררו ע"י מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן, במסמך ששלח לוועדה המחוזית לקראת הדיון בהתנגדויות. את טענת חברת אמות על כך שהקמת המגדל במתחם הרכב הצפוני תפגע בערך הדירות במתחם K, מהנדס העיר דחה בטענה ש"אינה תכנונית".
