ממחזרת חוב לקראת ההנפקה: איסתא נכסים תגייס 150-200 מיליון ש' באג"ח
החברה הבת של איסתא מרכזת את פעילות הנדל"ן שלה; חייבת לחברה האם כמיליארד שקל בהלוואות בעלים בריבית של 7.4%; לאומי פרטנרס נכנסה כשותפה בה אשתקד, ובעלת השליטה איסתא התחייבה לקדם את הנפקתה של החברה הבת בבורסת ת"א עד ליולי 2027
הלוואות בריבית של 7.4% דוחפות את איסתא נכסים להכניס רגל לאחוזת בית. זרוע הנדל"ן של איסתא, שלאומי פרטנרס השקיעה בה אשתקד לפי שווי של 1.2 מיליארד שקל ומכוונת להנפיק אותה בשנתיים הקרובות - מבקשת לגייס על פי הערכות כ-150 עד 200 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ראשונה.
תמורת ההנפקה מיועדת בחציה לפירעון הלוואות, מהן גם כאלו שניתנו על ידי בעלת השליטה, שהריבית עליהן מגיעה עד ל-7.4%. חציה השני מיועד למימון פעילותה השוטפת - הן בתחומי הנדל"ן המניב בישראל ובחו"ל והן בנדל"ן היזמי בתחום המגורים.
ביולי 2024 נכנסה לאומי פרטנרס כשותפה בחברה, כשרכשה 4.99% ממניותיה בתמורה של 65 מיליון שקל, וקיבלה אופציות לרכישת עוד 3% נוספים בתמורה שעשויה להגיע ל-39 מיליון שקל נוספים. עסקה ששיקפה לאיסתא נכסים שווי של 1.24 מיליארד שקל.
במסגרת ההתקשרות התחייבה בעלת השליטה, קבוצת איסתא שבשליטת אחישי גל (29.6%), לקדם את הנפקתה של החברה הבת בתוך שלוש שנים. כך שפרסום התשקיף והנפקת האג"ח כעת מהווים כצעד ראשון לכך.
איסתא נכסים פועלת בתחום הנדל"ן המניב ומחזיקה בנכסי מלונאות, לוגיסטיקה, משרדים ומסחר בשווי של כ-1.65 מיליארד שקל. מגזר המלונאות הוא העיקרי בפעילותה, ובו היא פועלת כיום בישראל ובקפריסין, כחלק מכך בשותפות (50%) עם פתאל בשלושה מלונות בקפריסין, ושניים נוספים בהקמה בקפריסין וביוון.
ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מנכסיה המניבים הגיע במחצית הראשונה של 2025 ל-47 מיליון שקל, אחרי 99 מיליון שקל ב-2024, תוך שיפור של 14% מהיקפו ב-2023.
השיפור נרשם הן בנכסיה הזהים, שהושכרו לאורך שתי התקופות, והן בעקבות תחילת הנבה ממספר נכסים חדשים. ה-AFFO (רווח תזרימי תפעולי מתואם), המדד המרכזי לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, הגיע ל-13 מיליון שקל במחצית הראשונה. זאת אחרי שב-2024 עמד על 57 מיליון שקל, שיפור של 13% ביחס לקודמתה.
לחברה חובות של כ-2.2 מיליארד שקל, מהם 984 מיליון שקל הלוואות בעלים שקיבלה מאיסתא, שנושאות ריבית של 7.4%. היתרה מורכבת מהלוואות בנקאיות ואשראי מגופים מוסדיים בריבית שנעה בין 6.5% ל-7.1%, ומכאלה שצמודות מדד.
איסתא היא בעלת השליטה בחברה עם החזקה של 88%, והיא מספקת לה שירותי ניהול שונים בתמורה לדמי ניהול קבועים של 1.8 מיליון שקל בשנה (ב-2024 ו-2025 נקבעה בהם הנחה של 600 אלף שקל ו-300 אלף שקל בהתאמה). מחציתם עבור כהונתו של נבו גל, בנו של בעל השליטה והמשנה למנכ"ל איסתא, כיו"ר החברה הבת.
מנכ"ל החברה שמעון סיבוני, מחזיק ב-8.8% מהמניות והוא המשתכר הבכיר בה. ב-2024 הגיעה עלות שכרו ל-6.3 מיליון שקל, לאחר 7.4 מיליון שקל ב-2023 ו-10.2 מיליון שקל ב-2022. עם כניסתה של לאומי פרטנרס לחברה ביולי אשתקד עודכנו תנאי כהונתו.
דמי הניהול החודשיים הועלו מ-110 אלף שקל ל-150 אלף שקל ונקבעה תקרה של 3.5 מיליון שקל למענק השנתי המירבי שלו. במקביל הוא קיבל חבילת אופציות בשווי של 14.5 מיליון שקל, ממנה מימש כמחצית. כחלק מהקצאת האופציות הוא ויתר על מענקים בשווי של 10.6 מיליון שקל.
החברה פועלת גם בתחום הנדל"ן למגורים, הן בייזום פרויקטים בתוכניות ממשלתיות (מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה) והן בהתחדשות עירונית. היא מקימה כיום חמישה פרויקטי תמ"א 38 שבהם 125 יח"ד לשיווק, ומהן 90 כבר נמכרו.
בהתאם להאטה בשוק הנדל"ן למגורים מתחילת השנה היא חתמה בהם על 6 חוזים בלבד.
בנוסף היא מקימה 283 יח"ד בפרויקט מחיר למשתכן בירושלים ובו מכרה כבר 277 יח"ד.
בשני פרויקטים נוספים, במסגרת תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מופחת בירושלים וברמת גן, שלהם כבר התקבל היתר חפירה ודיפון, היא מקימה 616 יח"ד, ועתידה להתחיל להקים שלושה פרויקטים נוספים שבהם עוד כ-600 יח"ד.
תחום הבנייה למגורים הניב לה ב-2024 הכנסות של 407 מיליון שקל לעומת 285.5 מיליון שקל בקודמתה. אולם ב-2023 היא סיימה את הקמתם של שלושה פרויקטים בעלי רווחיות גבוהה, ולכן רווחי הפעילות בה עמדו על 21.5 מיליון שקל. זאת בעוד ב-2024, בה היא הקימה פרויקט אחד, הם הגיעו ל-8.3 מיליון שקל בלבד.
במחצית הראשונה של 2025 ההכנסות בתחום עמדו על 166 מיליון שקל והרווח על 4.5 מיליון שקל.
