כך איידה שיכון ובינוי 2 מיליארד שקל בתוך שנתיים מהשקעות בדיור להשכרה
חברת הנדל"ן ספגה את מרבית הפחתות השווי בשני פרויקטים בשדה דב. זאת בעקבות מכרזים שנערכו בזמן האחרון לקרקעות במתחם, ובהם זכו פרשקובסקי ואפריקה מגורים, שדרדרו את המחירים לרמות נמוכות בהרבה מאלה שהחברה שילמה ב־2022-2021
הבור השחור של פרויקטי הדיור להשכרה של שיכון ובינוי, חברת התשתיות, הנדל"ן והאנרגיה שבשליטת נתי סיידוף, העמיק ב־931 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2024, והפחתות השווי על חמשת הפרויקטים במכרזים שבהם זכתה ב־2022-2020 מצטברות כבר לסכום של 2.03 מיליארד שקל. הגורם המשפיע העיקרי על ההפרשה ברבעון הוא מכרזים שנסגרו בשבועות האחרונים לקרקעות בשדה דב בתל אביב, כולל במכרזים של דיור להשכרה, שבהם זכו חברות הנדל"ן פרשקובסקי ואפריקה מגורים, שנקבו במחירים נמוכים בהרבה מאלה שהציעה שיכון ובינוי עבור שתי הקרקעות במתחם, שבהן זכתה ב־2021 וב־2022.
שיכון ובינוי החלה לרשום הפחתות שווי בשל חמשת הפרויקטים - בלוד (נופי בן שמן), אור יהודה, דרך השלום בתל אביב ושני פרויקטים בשדה דב - כבר ברבעון האחרון של 2022, ומאז הן נמשכות ברצף. ההפחתה האחרונה היא הגבוהה ביותר. היא מהווה 46% מהמחיקות המצרפיות על כל החמישה, וגבוהה ביותר מפי שניים מהמחיקה הרבעונית הגבוהה שקדמה לה, ברבעון השני של 2023 — 429 מיליון שקל.
התקופה שבה שיכון ובינוי התמודדה וזכתה במכרזים, רק לפני שלוש עד חמש שנים, היתה שונה מאוד בשוק הנדל"ן הישראלי. היא התאפיינה בריבית נמוכה שבעקבותיה התנפלו יזמים וחברות על מכרזים לרכישת קרקעות, ובאופטימיות בכל הנוגע לתשואות האפשריות מפרויקטי דיור להשכרה.
אולם השילוב בין שדה דב והריבית שעלתה, מרמה של 0.1% עד אפריל 2022 ועד 4.5% כיום (לאחר הורדה של 0.25% מרמת השיא שנרשמה במאי 2023), שינה את תמונת המציאות עבור חברות הנדל"ן, וכבר הוביל לנפילתו של יזם אחד, חנן מור. זאת לאחר שרכש באוגוסט 2021 קרקע בשדה דב, שיועדה להקמת 381 דירות, מהן 77 להשכרה ארוכת טווח בתמורה ל־1.5 מיליארד שקל, והתקשה לעמוד בתנאי המימון שנטל לשם כך.
הנפגעת המשמעותית הנוספת היא שיכון ובינוי, שמרבית ההפחתות שרשמה מיוחסות לשני פרויקטי השכירות הבולטים שלה בשדה דב. בדצמבר 2021 היא זכתה במכרז של רמ"י ודירה להשכיר להקמת 324 דירות ברובע, המיועדות להשכרה ארוכת טווח ומחציתן במחיר מפוקח, שערכו נקבע על 80% ממחיר השוק החופשי. החברה שילמה תמורת הפריוקט כ־830 מיליון שקל, ונטלה לשם כך הלוואה של 820 מיליון שקל לשנתיים במרווח קבוע על בסיס ריבית הפריים (באותה עת 1.6%). באפריל 2022 זכתה במכרז דומה ובו 511 דירות תמורת 1.2 מיליארד שקל. למימון הרכישה נטלה הלוואה של מיליארד שקל לשלוש שנים בריבית פריים בתוספת מרווח של 1.5%-0.5%.
שלבי ההקמה הראשוניים בפרויקט הראשון החלו רק באוגוסט 2024 , אף שלפי התנאים שיכון ובינוי אמורה להשלים את הקמתו בסוף 2025. הקמת הפרויקט השני, שמיועדת להסתיים על פי תנאי המכרז ב־2027, טרם החלה.
המחיקה הגדולה של שיכון ובינוי מגיעה במקביל לשלושה מכרזים שנסגרו באחרונה ונוגעים לפרויקטים להשכרה בשדה דב. מדובר באלה שבהם זכו פרשקובסקי ואפריקה מגורים, ונסגרו בשווי נמוך בהרבה מאלה שבהם זכתה שיכון ובינוי, והם הגורם העיקרי למחיקה. זאת מכיוון שתוצאותיהם הצביעו על "ירידה משמעותית בערכי השווי לקרקעות למגורים ובפרט במיזמים לדיור להשכרה ארוכת טווח", כך על פי הערכת השווי ששיכון ובינוי צירפה לדו"חות השנתיים.
פרשקובסקי זכתה בפברואר במכרז להקמת 542 דירות להשכרה ארוכת טווח ברובע שדה דב — מחציתן במחיר מפוקח — תמורת 350 מיליון שקל ו־76 מיליון שקל נוספים כהוצאות פיתוח. זאת בנוסף למכרז להקמת 424 דירות נוספות בייעוד ובתנאים זהים תמורת 191 מיליון שקל ו־56 מיליון שקל הוצאות פיתוח. אפריקה מגורים זכתה במרץ במכרז דומה להקמת 390 דירות תמורת 281 מיליון שקל, כולל הוצאות הפיתוח. מחירים אלה אינם ייחודיים לשדה דב. בדומה להם וכבר באפריל 2023 זכתה עזריאלי במכרז להקמת 147 דירות להשכרה בגליל ים, תמורת 85 מיליון שקל ו־19 מיליון שקל נוספים כהוצאות פיתוח, ובמחיר קרקע לדירה של 680 אלף שקל.
בדיור להשכרה רואים כסף גדול אחרי זמן רב
יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי, אמר לכלכליסט כי "האקזיט הגדול בפרויקטים של דיור להשכרה הוא לא התשואה מההשכרה השוטפת אלא מהיכולת למכור את הדירות כעבור 20 שנה. ובגלל מגבלת הזמן הזאת, התמחור של פרויקט דיור להשכרה צריך להיות שונה מזה של מכירה בשוק החופשי, שכן בניגוד לאחרון — שבו אתה רואה את הכסף בסמוך להקמה — בפרויקט דיור להשכרה תראה את הכסף הגדול מהפרויקט רק בחלוף זמן רב. לאור זאת, לפי החישוב שלנו, מחיר הקרקע לדירה שמיועדת להשכרה צריך להיות בשיעור של 40%-30% מזה של דירה המיועדת למכירה".
בהתאם, הערכת השווי שצירפה שיכון ובינוי מלמדת כי מחיר הקרקע הממוצע לדירה בשני הפרויקטים שבהם זכתה פרשקובסקי עומד על 559 אלף שקל, בעוד בקרקעות ששווקו באותו מועד למכירה בשוק החופשי הוא נע בין 1.56 מיליון שקל ל־2.17 מיליון שקל. זאת בזמן שהמחיר ששיכון ובינוי שילמה עבור פרויקטי הדיור להשכרה שלה ב־2022 שיקף מחיר של 2.3 מיליון שקל לקרקע עבור כל דירה בפרויקט — גבוה מכל אחד מהמכרזים שנסגרו בפברואר למכירה בשוק החופשי.
הערכת השווי העדכנית, שבעקבותיה בוצעו המחיקות ברבעון, כבר מייחסת לשני הפרויקטים מחיר ממוצע לקרקע לדירה של 1.16 מיליון שקל ו־1.14 מיליון שקל, ושווי פרויקט של 512 מיליון שקל ו־677 מיליון שקל — סה"כ 1.2 מיליארד שקל. זאת לעומת שווי מוערך של 1.9 מיליארד שקל בסוף 2023 (765 מיליון שווי הפרויקט הראשון ו־1.145 מיליארד שקל שוויו של השני).
העובדה שהמחיר העדכני בפרויקטים של שיכון ובינוי נותר גבוה, אפילו בשיעור משמעותי, מזה שנקבע במכרזים האחרונים, נובעת מהבדל במנגנון פיקוח המחירים שנקבע במכרזים, שעומד לטובתה של שיכון ובינוי (במכרזיה נקבע המחיר המפוקח על שיעור ממחיר השוק החופשי, בעוד במכרזים החדשים הוא סכום קבוע) וכן מכך שהפרויקטים שלה נמצאים בשלבים מתקדמים יותר, ביצוע ראשוני באחד ותכנון מתקדם בשני.
שיכון ובינוי אינה חברת הנדל"ן היחידה שספגה הפחתות שווי על פרויקטי הדיור להשכרה שלה, ומרבית החברות בתחום נאלצו להפחית את שווי הפרויקטים שנכנסו אליהם בעקבות הריבית שעלתה. כך, למשל, ג'י סיטי בשליטת חיים כצמן מחקה כבר 47% משווי פרויקט הדיור להשכרה בתל השומר, שבמכרז להקמתו זכתה ב־2021. אולם את מרבית ההפרשות, מתוך מחיקה מצטברת של 250 מיליון שקל, היא רשמה כבר ב־2023, בעוד ב־2024 הוסיפה להן 28 מיליון שקל בלבד.
