ניתוח
הנתון בדו"חות מזרחי טפחות שצריך להדליק נורה אדומה בשוק הנדל"ן
סך החשיפה של מזרחי טפחות לענף הבינוי והנדל"ן חצה לראשונה את רף 100 מיליארד השקלים, ובמקביל עלה היקף האשראי לענף שנמצא תחת מעקב או השגחה ב־20.6% במחצית. האטה ממושכת במכירת דירות עלולה לפגוע גם במנוע המרכזי של הבנק: תיק המשכנתאות, שכבר מושפע מהתמתנות האינפלציה וירידת הריבית
בנק מזרחי טפחות סגר אתמול את עונת הדו"חות הכספיים של הבנקים הגדולים לרבעון השני של 2026 עם ירידה של 1.7% ברווח הנקי, שהסתכם בכ־1.43 מיליארד שקל, ועם תשואה להון שנשחקה מ־17.8% ברבעון המקביל אשתקד ל־16% ברבעון הנוכחי.
בדומה למגמה בשאר הבנקים, גם אצל מזרחי טפחות התמתנות האינפלציה וירידת ריבית בנק ישראל בלמו את מגמת רווחי השיא של השנים האחרונות, למעט לאומי, שהציג רווח שיא לבנק בישראל של 2.83 מיליארד שקל. זאת, בתוספת המס המיוחד בהיקף של כ־3 מיליארד שקל שהטיל משרד האוצר על הבנקים. הרווח לפני מס של מזרחי טפחות צמח ב־0.54% ל־2.43 מיליארד שקל.
הבנק, בניהולו של משה לארי, הודיע על חלוקת דיבידנד במזומן בשיעור של 50% מהרווח הנקי, כמו לאומי והפועלים, בסך של 714 מיליון שקל. אך בשונה מלאומי, הפועלים ודיסקונט, לא כל הדיבידנד חוזר לציבור: בעלי השליטה בבנק – אייל עופר (21.01%) והאחים דודי ודרורית ורטהיים (20.28%) – יגרפו יחד מהחלוקה הנוכחית כ־295.8 מיליון שקל.
המאפיין הבולט ביותר של מזרחי טפחות הוא תחום המשכנתאות. מזרחי מחזיק בתיק המשכנתאות הגדול במערכת – כ־253 מיליארד שקל, המהווים קרוב ל־40% מתיק המשכנתאות בישראל. אך בעוד שבשנים של אינפלציה גואה התיק, שנהנה מהצמדת הקרן למדד, דחף את שורת הרווח למעלה, בסביבה של התמתנות באינפלציה מזרחי הוא הנפגע העיקרי במערכת: עודף הנכסים צמודי המדד הופך אותו לרגיש ביותר לכל ירידה בקצב עליית המדד ביחס למתחריו. ואכן, אף על פי שתיק המשכנתאות צמח ב־8.7% מאז יוני אשתקד ותיק האשראי הכולל עלה ב־12.5%, הכנסות הריבית נטו ברבעון קטנו ב־2.6% ל־3.01 מיליארד שקל.
על הפגיעה הזו פיצה הבנק באופן חלקי באמצעות שני מנועים: זינוק של פי ארבעה בהכנסות מימון שאינן מריבית (שהסתכמו ב־171 מיליון שקל לעומת 43 מיליון שקל ברבעון המקביל, בעיקר הודות לשיערוכי נגזרים ורווחים מתיק ניירות הערך), לצד ירידה של 2.7% בהוצאות התפעוליות, הודות לירידה בהפרשות לשכר ולבונוסים.
נהירת הלווים הוותיקים
כל מי שביקש לקבל כמה הצעות מחיר למשכנתא בשנים האחרונות נחשף, כנראה, לתחרות העזה שמתחוללת בענף. אומנם מרווח הריבית שגובה הבנק על משכנתא נמוך ביחס להלוואות אחרות, אך בסוף מדובר בהלוואה גדולה וארוכת שנים, עם בטוחה משמעותית ועם מוסר תשלומים גבוה, והבנקים מסתערים עליה.
השוואה בין שלושת הבנקים הגדולים (לפי נתוני המגזר הפיקוחי של בנק ישראל) מעלה כי בראייה שנתית, מזרחי טפחות הוביל את צמיחת תיק המשכנתאות עם עלייה של 8.7%, ל־252.3 מיליארד שקל נטו, לעומת 7.6% בלאומי ו־6.5% בהפועלים. עם זאת, במחצית הראשונה של 2026 לאומי הגביר קצב והציג צמיחה של 4.0% (ל־159.8 מיליארד שקל), לעומת 3.4% בהפועלים ו־3.3% במזרחי.
מקורות הצמיחה בכל בנק היו שונים: לאומי הוביל בצמיחה של ביצועי משכנתאות חדשות (הכוללות רכישת דירות ומעבר לקוחות מבנקים מתחרים), עם זינוק של 25.6% בביצועים החדשים במחצית הראשונה לסך של 15.65 מיליארד שקל. לשם השוואה, במזרחי טפחות, שמרכז את היקף הפעילות הגבוה ביותר, צמחו הביצועים החדשים ב־7% בלבד (ל־19.78 מיליארד שקל), ובהפועלים נרשמה צמיחה מתונה של 3.5% (ל־12.69 מיליארד שקל).
מנגד, במזרחי טפחות חלה פעילות מיחזורים פנימיים משמעותית: היקף ההלוואות שמוחזרו בתוך הבנק זינק במחצית ב־38.8% לסך של 8.66 מיליארד שקל – קצב יותר מכפול מזה של לאומי, ויותר מפי שלושה מזה של הפועלים. הזינוק במיחזורים משקף את נהירת הלווים הוותיקים לסניפים במטרה להתאים את מסלולי ההלוואה לסביבת הריבית היורדת: במזרחי טפחות רק 17.9% מהתיק צמודים לפריים – מה שמחייב את מרבית הלווים לבצע מיחזור אקטיבי כדי להוזיל את ההחזר.
נורת אזהרה לסיכוני האשראי
בחינת איכות האשראי מעלה כי שיעור החובות שאינם צוברים ריבית (NPL) – הלוואות בפיגור עמוק של 90 יום ומעלה שהבנק הפסיק להכיר בהכנסות בגינן – עומד בתיק המשכנתאות של מזרחי טפחות על 1.03% לעומת 0.96% ברבעון המקביל אשתקד. מדובר בשיעור גבוה מזה של המתחרים (0.72% בהפועלים ו־0.57% בלאומי), הנובע מפרופיל סיכון הכולל שיעור מימון ממוצע (LTV) גבוה יותר – 55.5% משווי הנכס במזרחי לעומת כ־49%-45% אצל המתחרים – וכן מוותק התיק, שמטבעו צובר הליכי גבייה משפטיים ממושכים. לצד זאת, שיעור המחיקות החשבונאיות נטו בתיק הדיור של מזרחי עמד על 0%, נתון הממחיש כי השעבוד על דירות המגורים מונע מהבנק הפסדים סופיים בפועל.
לצד תיק המשכנתאות למשקי בית, מזרחי טפחות העמיק את פעילותו מול היזמים בענף הבינוי והנדל"ן. סך סיכון האשראי הכולל של הבנק לענף חצה לראשונה את רף 100 מיליארד השקלים והגיע ל־101.6 מיליארד שקל – זינוק של 20.5% בתוך שנה. "סיכון אשראי" משקף את מלוא החשיפה הכספית של הבנק לענף – כלומר הסכום המרבי שהבנק עלול להפסיד במקרה של כשל כללי של הלווים. נתון זה מורכב מ־54.9 מיליארד שקל הלוואות ישירות שהועמדו בפועל לקבלנים, לצד 46.7 מיליארד שקל בהתחייבויות עתידיות ומסגרות פתוחות.
הדו"ח מציף נורת אזהרה ראשונה בקרב היזמים, כשסך האשראי לענף הנדל"ן שאינו בדירוג ביצוע רגיל (אשראי הנמצא תחת מעקב מיוחד או בהשגחה) עלה במחצית ב־20.6% ל־5.74 מיליארד שקל, והוא מהווה כעת 5.65% מכלל החשיפה לענף (לעומת 4.64% ביוני אשתקד). מתוכו, האשראי המסווג כבעייתי ברמת סיכון גבוהה יותר (אך שהלווים עדיין עומדים בתשלומי הריבית בגינו, "אשראי בעייתי צובר") טיפס ב־25.2% ל־318 מיליון שקל.
הבנק עצמו מונה בדו"ח שורה של אתגרים המעיבים על הקבלנים, ובראשם מלאי של כ־84 אלף דירות לא מכורות בישראל (שכ־55% מהן מרוכזות במחוזות תל אביב והמרכז) והתארכות משך הבנייה. השאלה המרכזית סביב ענף הנדל"ן היא האם ומתי ההאטה במכירת דירות חדשות תגיע בעוצמה גם לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות המשיך להציג ביצועים גבוהים בעיקר בזכות עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני שנתיים ושלוש.
כדי לעודד רכישות ולסבסד עלויות מימון מבלי להוריד את מחירי הדירות באופן רשמי, הקבלנים הציפו את השוק במבצעי 20/80, שבהם הרוכשים שילמו מקדמה קטנה בלבד במעמד החוזה, ונדרשים ליטול את המשכנתא העיקרית ולהשלים את יתרת התשלום רק בעת קבלת המפתח.
אלא שהמנגנון הזה יצר "השהיה" בסיכון: אם הקיפאון במכירת דירות יימשך והקבלנים יתקשו לחסל את מלאי הדירות המצטבר, שוק המשכנתאות יאבד את מנוע הצמיחה המרכזי שלו. במצב שבו התמתנות האינפלציה וירידות הריבית שוחקות ממילא את מרווחי המימון, מנוע הצמיחה המשמעותי של מזרחי יעמוד בפני אתגר משמעותי.
