שיכון ובינוי מציגה: כך נחתך שווי הפרויקטים בשדה דב ב־2 מיליארד שקל תוך 4 שנים
אחרי שנרכשו ביותר מ־2 מיליארד שקל ושוויים נאמד ב־2.5 מיליארד שקל בסוף 2022 - ולא נמצא להם שותף - שני פרויקטי הדיור להשכרה ימוזגו לשלד לא פעיל בשווי של 270 מיליון שקל
ארבע שנים אחרי שנכנסה לבור של פרויקטי הדיור להשכרה בשדה דב ודיממה בהם יותר מ־1.3 מיליארד שקל, ושנתיים וחצי אחרי שנאלצה לוותר על הניסיון להכניס להם שותף, שיכון ובינוי נדרשת, במהלך זריז, למזג אותם עם שלד בורסאי. חברת התשתיות, הבנייה והאנרגיה שבשליטת נתי סיידוף (34.9%) התקשרה במזכר הבנות למיזוגה של החברה־הבת (100%) שמחזיקה בשני הפרויקטים - קרן הריט שיכון ריט - עם השלד הבורסאי קונטיניואל.
עם השלמת המיזוג תחזיק שיכון ובינוי ב־89% מהממוזגת ובשליטה בה, כשבכוונתה לרדת מהם בהמשך, אולם לוחות הזמנים לכך לא נקבעו. השלמת המיזוג כפופה להסדרת שימור מעמדה של החברה כקרן ריט. זאת מאחר שממועד הקמתה בתחילת 2022 נגזרת תקופה של 48 חודשים שבמהלכם היא נדרשת, עבור שימור תנאיה כקרן שכזו, להירשם כחברה ציבורית - שעון החול שמתקתק עבור שיכון ובינוי ודחף אותה לביצוע המיזוג. תנאים אלה עשויים לאפשר לה בהמשך לקבל דיבידנדים שוטפים מרווחי החברה הממוזגת (קרן ריט נדרשת לחלק 90% מרווחיה כדיבידנד לבעלי המניות), ובעיקר להרחיק את החוב על שני הפרויקטים, שנאמד כיום בכמיליארד שקל, ממאזנה.
מזכר ההבנות קובע לחברה הממוזגת שווי של 270 מיליון שקל. מאחר שהיא תחזיק בשני נכסים בלבד, הפרויקטים להשכרה בשדה דב שאותם שיכון ובינוי תעביר אליה. השווי המדובר משקף לשני הפרויקטים שווי דומה (בניכוי התחייבויות), שמבטא את ירידת הערך הדרסטית ששיכון ובינוי ספגה מאז שנכנסה אליהם בסוף 2021 ובתחילת 2022.
ארבע שנים אחורה, הריבית במשק הייתה כמעט אפסית ועודדה חברות ויזמים להתנפל על מכרזים לרכישת קרקעות ולהביט באופטימיות על התשואות האפשריות מפרויקטי דיור להשכרה. אחת מאלו שעשו כן הייתה שיכון ובינוי, שתחת המנכ"ל הקודם תמיר כהן התמודדה וזכתה בדצמבר 2021 במכרז של רמ"י ודירה להשכיר להקמת 324 דירות ברובע שדה דב המיועדות להשכרה ארוכת טווח ומחציתן במחיר מפוקח. היא שילמה תמורת הזכייה בפרויקט כ־830 מיליון שקל, ונטלה לשם כך הלוואה של 820 מיליון שקל.
באפריל 2022, עדיין בסביבת הריבית הנמוכה, אך בסמוך מאוד לתחילת רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל, היא זכתה במכרז נוסף באותו אזור להקמת 511 דירות להשכרה ארוכת טווח תמורת 1.2 מיליארד שקל. כאשר למימונו היא נטלה הלוואה של מיליארד שקל.
בסוף 2022 הוערך שווי שני הפרויקטים ב־2.5 מיליארד שקל. אולם, הריבית שעלתה עד למאי 2023 בחדות ל־4.75% העצימה את עלויות המימון על הפרויקטים וערערה, כפי שעשתה לכל שוק הדיור להשכרה, את מודל הפעלתם. שכן ברמת ריבית כזו, התשואה מדיור להשכרה פשוט אינה מספיקה.
בעקבות זאת החלה החברה בספטמבר 2022 במאמצים לאתר גופים שיואילו להיכנס כשותפים עימה בשני הפרויקטים בשיעור של 40%, כך שההתחייבויות עליהם, שהוערכו אז בהיקף של 1.8 מיליארד שקל, יירדו ממצבת התחייבויותיה. בין היתר היא ניהלה מגעים עם מנורה מבטחים לכך. אולם, כמה חודשים מאוחר יותר היא הודתה בכישלון המאמצים ובסוף יוני 2023 שיכון ובינוי חדלה מלסווג את הפרויקטים כמועמדים למכירה.
במקביל, נדרשה החברה לסדרה של הפחתות שווי כבדות עליהם, כחלק משיערוכים שליליים שנדרשה בנוגע לחמשת פרויקטי הדיור להשכרה שאליהם נכנסה במהלך 2022-2020. לצד שדה דב גם בדרך השלום בתל אביב, בלוד (נופי בן שמן) ובאור יהודה. מהרבעון האחרון של 2022 ועד לסוף הרבעון השלישי ב־2025 שיכון ובינוי מחקה מערכם שווי מצטבר של 2.2 מיליארד שקל. לדו"חותיה הכספיים לשנת 2024 צירפה החברה הערכות שווי ספציפיות לשני הפרויקטים בשדה דב, שנקבו עבורם בשווי משותף של 1.2 מיליארד שקל - נפילה של 1.3 מיליארד שקל מהשווי שהוערך להם בסוף 2022. כך שעיקר המחיקות שבוצעו מחמשת פרויקטי הדיור להשכרה נרשמו באותם שניים בשדה דב.
התסכול מכישלונם של הפרויקטים הוביל את סיידוף להתבטא באופן חריף ביוני 2024, ולקבוע בראיון לכלכליסט כי "מה שקנינו בשדה דב היה לא לעניין, אידיוטי, הזוי. זו היתה טעות חמורה לקנות בנייני דיור להשכרה לפני שהריבית התחילה לקפוץ". ראיון ששבוע אחריו הודיע המנכ"ל כהן על התפטרותו, ובמקומו מונה עמית בירמן לתפקיד.
בעוד ששעון החול כאמור מתקתק לקראת התפוגגות תנאיה של קרן הריט, האפשרויות שהחזיקה שיכון ובינוי בידיה לא היו מלהיבות. שכן תחום הדיור להשכרה מעורר ספקנות בשוק, וזו הגבילה את יכולתה להביא את החברה־הבת להנפקה. קרנות הריט הוותיקות למגורים, מגוריט ואזורים ליווינג, סבלו מקשיים רבים על רקע הריבית שעלתה, ואף שנרשמו עליות במניותיהן בשנה האחרונה, מאז שהחל המסחר בהן הן הניבו למשקיעיהן תשואה שלילית. על רקע זה סבלה קרן הריט לדיור להשכרה רנט איט מביקושים נמוכים בניסיון ההנפקה שהובילה לפני שלושה חודשים, וביטלה אותו לבסוף. בקרן ייחסו זאת בעיקר למתיחות מול איראן אך ההערכות בשוק הצביעו על מצב שוק הדיור להשכרה והריבית שכאן להישאר כגורמים המשמעותיים יותר. במקביל, קרן הריט למגורים של צחי אבו, אבו פמילי ריט הפכה לנסחרת בעקבות מיזוג דומה לזה שמבקשת שיכון ובינוי לעשות, וזכתה אומנם להיענות בהנפקת מניות שביצעה בהמשך, רק לאחר שאבו בעצמו רכש במסגרתה מניות ב־52 מיליון שקל.
קונטיניואל, יעד המיזוג, עסקה בפיתוח תוכנה לניתוח וניטור תקשורת לכלי רכב, הונפקה בדצמבר 2021 לפי שווי של 20 מיליון שקל ומכרה בפברואר 2023 את פעילותה ההפסדית בתמורה ל־9 מיליון שקל ונותרה מאז כשלד ללא פעילות. ניסיון מיזוג במאי 2023 עם רשת בתי הקפה אילנ'ס לא צלח ומאז היא עמדה על המדף בחיפוש אחר הזדמנויות נוספות.
