סגור
מתחם שדה דב שטח בנייה
מתחם שדה דב שהפך לשטח בנייה (צילום: אוראל כהן)
בלעדי

אפקט גינדי: גם חן ואיתי גינדי ורמי שבירו מורידים מחירים בשדה דב

אחרי גינדי החזקות, גם קרובי המשפחה חותכים מחירים: חן ואיתי גינדי ורמי שבירו, להם פרויקט משותף ברחוב איינשטיין על גבול שדה דב, ישיקו בימים הקרובים מבצע במסגרתו מחירי הדירות ירדו מ-75 אלף שקל למ"ר; המחיר ההתחלתי למ"ר יהיה 59 אלף שקל בקומות הנמוכות ללא הצמדה למדד ועם חניה - אך יוגבל ככל הנראה ל-100 דירות

התחרות בין חברות הבנייה בשדה דב, לאחר השקת פרויקט של גינדי החזקות, מובילה לירידה נוספת במחירי הדירות. לכלכליסט נודע כי חברת חן ואיתי גינדי, קרובי המשפחה של בעלי חברת גינדי החזקות, ורמי שבירו, להם פרויקט משותף ברחוב איינשטיין על גבול שדה דב בתל אביב, ישיקו בימים הקרובים מבצע במסגרתו מחירי הדירות ירדו בכ־25%. המחיר ההתחלתי למ"ר בפרויקט יהיה 59 אלף שקל בקומות הנמוכות. כל עלייה בקומה תוביל להוספה של 40 אלף שקל למחיר הסופי של הדירה.
למעשה כדי ליצור מחירון אטרקטיבי, החברות יחתכו בשני מרכיבים: ראשית, עד עתה דירות בפרויקט נמכרו במחיר ממוצע של 75 אלף שקל למ"ר. שנית, עלייה של קומה הובילה להתייקרות של 80 אלף שקל במחיר הסופי, וכאמור המרכיב הזה נחתך בחצי.
נראה כי המבצע, שנולד בעקבות הקמפיין של קרובי המשפחה של חן ואיתי גינדי - חברת גינדי החזקות, שכבר מציעה דירות בשדה דב במחיר שמתחיל ב־49 אלף שקל למ"ר – יוגבל ל־100 דירות.
לשבירו וחן ואיתי גינדי יתרון בכך שהפרויקט שלהם במצב בנייה מתקדם, ועל פי המתכונן הדירות יימסרו לקונים תוך פחות מארבע שנים, באוקטובר 2029. זאת בעוד שהמתחרים עדיין לא הוציאו היתר בנייה, וההערכות הן שהפרויקט יושלם בעוד כשמונה שנים. פער הזמנים יחסוך לקונים את עלויות המשכנתא, כ־7% לשנה, במשך ארבע שנים.
בנוסף, לכלכליסט נודע כי חן ואיתי גינדי צפויים לוותר גם על הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. על פי חוק אפשר להצמיד עד 40% ממחיר הדירה למדד זה, ואכן בעסקאות שמציעה גינדי החזקות קיימת הצמדה כזו.

גולת הכותרת של הפרויקט: בריכה אולימפית

הפרויקט של חן ואיתי גינדי ושבירו כולל 650 דירות, ובו מגדל עם 39 קומות ובניינים עם 22 ו־14 קומות בתכנון האדריכל משה צור, והוא נבנה בימים אלה על רחוב איינשטיין 4, 6 ו־8, וכן בבניין מספר 15. כמצופה מפרויקט באזור יהיו בו מתקני בריאות וספא. גולת הכותרת היא בריכה אולימפית, באורך 50 מטר, כמותה יש רק במכון וינגייט ובבית הלוחם. כמו כן, בפרויקט יוקמו חדר כדורסל וחדר כושר.
רשמית הפרויקט ממוקם בשיכון ל', אך הוא שוכן בקצה המערבי של רחוב איינשטיין על הגבול של מתחם שדה דב ובמרחק עשרות מטרים בודדים מהפרויקט של גינדי החזקות, שיבנה במפגש של המשכו של רחוב איינשטיין עם המשכו של רחוב אבן גבירול, בבניינים שכתובתם תהיה כנראה איינשטיין 1 ו־2.
משום שהמגרשים של חן ואיתי גינדי ושבירו נקנו לפני חמש שנים, יש להם מרווח נשימה שמאפשר להם להוריד מחיר, לצמצם סיכון ולהמשיך להרוויח. זאת בעוד שיזמים אחרים שפועלים באזור יתקשו להוריד מחירים בלי לסיים בהפסד.
ראשית, בתקופה שהאחים גינדי ושבירו החלו לבנות, ריבית בנק ישראל היתה קרובה לאפס והלוואות ליזמים ניתנו בריבית של כ־3%. הריבית הנוחה הזו ליוותה אותם במשך השנים הראשונות בהן תכננו את הפרויקט והחלו את החפירות. הריבית החלה לעלות בפברואר 2022 והגיעה לשיאה בסוף אותה שנה.
בנוסף, הם קנו את המגרשים שעליהם נבנה הפרויקט בשלוש עסקאות ב־2020, בשיאה של מגפת הקורונה בתקופה של חוסר בהירות ודשדוש מסוים בשוק הנדל"ן. הם שילמו יותר מ־900 מיליון שקל, על פי מפתח של כ־1.5 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור. זאת כאשר במכרזים האחרונים שנסגרו במרץ השנה ובסוף 2024 היו יזמים שקנו מגרשים לפי 2 מיליון שקל ליחידה ואף יותר מכך.
גינדי החזקות, שקנתה במחיר אטרקטיבי יחסית, שילמה כ־1.2 מיליארד שקל עבור 708 דירות - כלומר כ־1.7 מיליון שקל לדירה. במכרזים שנסגרו באוגוסט 2021 יזמים קנו במגרשים במחירים גבוהים אף יותר, כ־2.8 מיליון שקל, לקרקע ליחידת דיור.

ההשקה של גינדי החזקות יצרה תחרות בריאה

היבטים נוספים שמספקים לחן ואיתי גינדי ולשבירו מרווח הם העסקאות שהחברות ביצעו עד עתה ואפשרו להן להכניס כסף לקופת הפרויקט. בשוק מעריכים כי הם מכרו כבר כ־200 דירות, כאמור במחיר ממוצע של כ־75 אלף שקל למ"ר, ובמאי 2024 מכרו לכלל ביטוח מחצית משטחי המסחר במתחם (בסך הכל יש בו כ־8,000 מטר רבוע) בתמורה ל־260 מיליון שקל.
הורדת המחירים האגרסיבית היא תוצאה של תחרות בריאה שנוצרה עם השקת הפרויקט של גינדי החזקות וההבטחה להנחה של עד 35% ממחיר השוק. מומחים ששוחחו עימנו מעריכים כי תוך ימים ספורים הקמפיין הזה הניב לחברה כ־400 עסקאות. אך הוא גם יצר מודעות לאזור שדה דב וגם במשרדי המכירות של יזמים אחרים באזור מרגישים התעניינות מוגברת.