לא על הריבית לבדה: קרנות הריט לדיור להשכרה יצליחו להפוך מאכזבה להצלחה?
אף שהריבית מכבידה, מגוריט ואזורים ליבינג, שבתחילת דרכן איכזבו את המשקיעים, רשמו שיפור בתוצאות ובשנה האחרונה הכו את מדדי הבנצ'מרק. שרון תוסייה כהן, מייסד רנט איט, שנרשמה למסחר השנה: "השוק הבין שגם בריבית הנוכחית אפשר לנצל את הביקוש לדיור להשכרה ארוכת טווח"
בנק ישראל החליט להותיר לפני כשבועיים את הריבית במשק על כנה, והנחיל אכזבה מסוימת לרבים שכבר ציפו להורדתה, בהם משקיעי הנדל"ן, אחד התחומים הרגישים ביותר לגובה הריבית במשק, שכעת נושאים את עיניהם לסיום המלחמה בעזה, מה שעשוי להקל על בנק ישראל להוריד את הריבית כבר בחודש הבא. הריבית הגבוהה היא אחד הגורמים שהכי מכבידים על תחום הדיור להשכרה – שבו פועלות כיום שלוש קרנות ריט נסחרות, שעד כה בעיקר איכזבו את משקיעיהן: מגוריט, שנסחרת בבורסה מאז 2016; אזורים ליבינג, שנסחרת מאז 2020; ורנט איט, שבאוגוסט רשמה את מניותיה למסחר.
בקרוב עשויה להצטרף אליהן גם אבו פמילי ריט, שבשליטת צחי אבו. גם היא כיום חברה מדווחת, אחרי שהנפיקה אג"ח, לאחר שביולי התקשרה בהסכם מיזוג עם השלד הבורסאי הודיית הארץ. קרנות הריט רוכשות נכסים מניבים על מנת להשכיר אותם ולחלק את הרווח בין המשקיעים, שעבורם רכישת מניות הקרנות עשויה להוות תחליף להשקעה ברכישת דירה על מנת להשכירה. תחליף שמאפשר גמישות ונזילות גבוהה לצד הטבות במיסוי.
כאמור, הקרנות הוותיקות לא הסבו נחת למשקיעים. מיומה הראשון כחברה נסחרת, בספטמבר 2016, השיגה מניית מגוריט תשואה של 6.4% בלבד, בעוד מדד ת"א־125, המדד המייצג של הבורסה, ניתר ב־163.6%. התשואה המצטברת של מניית ריט אזורים ליבינג, שהחלה להיסחר בפברואר 2020, היא שלילית בשיעור של 35% כשבפרק הזמן הזה מדד ת"א־125 קפץ ב־100%, ומדד ת"א־מניב ישראל, שהושק בסמוך להנפקת אזורים ליבינג (ושבו כלולה גם מגוריט), עלה ב־50%. אולם ב־12 החודשים האחרונים חל שינוי והמניות של שתי הקרנות הניבו תשואה עודפת על השוק. מגוריט זינקה ב־143.7% וריט אזורים ליבינג עלתה ב־69.6%, זאת בשעה שמדד ת"א־125 עלה ב־59.4% ומדד ת"א־מניב ישראל עלה ב־59.6%.
שוק הדיור להשכרה בישראל הכיל, נכון לסוף 2024, כ־852 אלף דירות, 28.8% מסך הדירות. זאת, לאחר שב־2023 עמד על 24.3%. 81% מהמחזיקים בדירות המושכרות הם אנשים פרטיים ורק 4% מהדירות מוחזקות על ידי חברות, שקרנות הריט בהן.
"הריבית שעלתה שיבשה את המודל"
שרון תוסייה כהן, שהקים את קרן רנט איט, סיפר בשיחה עם כלכליסט כי "מי שעוסק בתחום יצא לדרך עם שלושה מרכיבים חיוניים שלהם ציפה: רווח מהפער בין הריבית לתשואה, יכולת לרכוש את הנכסים בדיסקאונט בגלל שרוכשים בכמויות, והערכה לגבי התפתחות שוק הדיור בישראל לאורך זמן. הריבית שעלתה בחדות החל מ־2022 שיבשה את המודל ובמהלך 2023 ותחילת 2024 שוק ההון לא ידע לעכל את החברות הפועלות". כך, כאשר הריבית הגיעה ליותר מ־4% והתשואה הממוצעת על דיור להשכרה ל־3%, מודל הפעילות פשוט לא התכנס.
אולם לדבריו, "השוק הבין שגם ברמת הריבית הנוכחית יש כלים המאפשרים לנצל לטובה את הביקושים הגבוהים לדיור להשכרה יציבה וארוכת טווח, כדי להצליח. התפוסות גבוהות ומתקרבות ל־100%, ומחירי השכירות שניתן לגבות עולים. כאשר לאורך זמן גם מבנה השוק למגורים והביקוש לדיור העלו את שווי הנכסים. השינוי בחוק עידוד השקעות הון, שהאריך את משך הזמן שנדרש להחזיק דירה להשכרה לפני מכירתה מ־5 ל־15 שנים, הביא לכך שהרבה שחקנים שנכנסו לתחום לטווח קצר ויזמו הקמת פרויקטים החליטו לצאת ממנו. זה מאפשר לשחקנים אחרים לנצל את ההזדמנות, להיכנס בנעליהם ולרכוש את הנכסים. כיום גם קיימות הזדמנויות הנגזרות ממחירי קרקע אטרקטיביים במכרזי 'דירה להשכיר'".
הוא הוסיף כי "האסטרטגיה של רנט איט היא רכישת פרויקטים בשלבי הקמה מתקדמים. כך, היא לא נושאת בעלויות המימון של שלבי ההקמה, וההשקעה בפרויקטים מניבה תשואה מהרגע הראשון. הריבית הכבידה מאוד על היזמים והקבלנים, ואיפשרה לנו להציע להם עסקת מזומן בתמורה לדיסקאונט יותר משמעותי. כשיש דיסקאונט רציני ומחירי השכירות במגמת עלייה, אפשר להשיג תשואה גבוהה יותר מהשכרת הדירות ובכך לשרת את החוב. במקביל, נוצר לחברה רווח הון מההנחה המשמעותית ומהתפתחות מחירי הנכסים לאורך זמן". למעשה, אף שהתשואה מההשכרה עצמה נותרת נמוכה יחסית (גם אם היא עולה במעט בהתאם לעליית מחירי השכירות), השילוב שלה עם עליית שווי הנדל"ן מאפשר להתגבר על מכשול הריבית הגבוהה ולהציג למשקיעים תשואה.
2 צפייה בגלריה
שרון תוסייה כהן מייסד רנט איט לצד פרוייקט שכונת הפרחים בקרית גת. "כשיש דיסקאונט רציני אפשר להשיג תשואה גבוהה יותר"
(צילומים: יניב כהן, Rent It)
קושי אחר שהשפיע על הקרנות בשנות פעילותן הראשונות נובע מכך שהיצע נכסי הדיור להשכרה המניבים שהיה קיים בשוק בתחילת דרכן, היה מצומצם. כך, היקף הנכסים המניבים שלהן נותר נמוך ומכך גם התזרים שניתן להפיק ממנו, והן נאלצו להשקיע הון רב ומינוף גבוה ברכישת וייזום נכסים ולהמתין ולשאת בעלויות המימון עד שהנכסים יאוכלסו ויניבו. לדוגמה, ב־2019 החזיקה מגוריט ב־306 דירות מוכנות שהניבו לה הכנסות של 14 מיליון שקל. כאשר ב־2024 מספרן עלה ל־876 וההכנסות מהשכרתן ל־68 מיליון שקל. בהתאם, ב־2024 תזרים המזומנים של מגוריט מפעילותה השוטפת בניכוי הוצאות המימון היה חיובי בפעם הראשונה והגיע ל־35 מיליון שקל. בחברה העריכו שבעקבות קבלת מספר רב של דירות ב־2025, התזרים יעלה.
בעוד מגוריט התמקדה בשנים האחרונות ברכישת נכסים שאחרים יזמו, למשל בעסקה מחודש מרץ לרכישת 47 דירות תמורת 190 מיליון שקל בפרויקט הסוללים שמקימות מבנה ותדהר בתל אביב, אזורים ליבינג התמקדה בעיקר בייזום פרויקטים. זאת, במחשבה שכך תוכל ליהנות ממחיר זול יותר מבחלופת הרכישה. אולם החברה נחשפה לעלויות המכבידות, לנוכח הריבית הגבוהה, של מימון רכישת הקרקעות והקמת הנכסים. בשני פרויקטים שבהקמה כיום בלוד (בן שמן) ובירושלים (צומת פת), שבמכרזים להקמתם זכתה במחירים גבוהים טרם העלאות הריבית, בתקופה שבה מחירי הקרקעות הגיעו לשיא, היא רשמה הפרשות משמעותיות לירידת שווי. במכרז בלוד היא זכתה ב־2021 בתמורה ל־411 מיליון שקל ובסוף 2024 שוויו הוערך ב־259 מיליון שקל. במכרז בירושלים היא זכתה ב־2022 בתמורה ל־364 מיליון שקל ובסוף 2024 שוויו הוערך ב־308 מיליון שקל.
כיום, הפורטפוליו המניב שהקרנות מחזיקות משפיע לחיוב על שווי הנכסים ועל התזרים מהם. נכון לסוף יוני, מגוריט החזיקה ב־1,175 דירות מניבות בתפוסה של 99% ובכ־1,000 נוספות בייזום, הקמה ושיפוץ. אזורים ליבינג החזיקה ב־770 דירות מניבות בתפוסה של 99% וב־100 דירות בתפוסה של 95%, לצד 98 דירות לקראת אכלוס וכ־750 בהקמה. רנט איט החזיקה ב־340 דירות מניבות בתפוסה מלאה. בהתאם, שווי הנכסים של מגוריט צמח מ־2.8 מיליארד שקל בסוף 2024 ל־3.6 מיליארד שקל בסוף יוני 2025. הכנסותיה משכירות עלו מ־32 מיליון שקל בסוף יוני 2024 ל־38 מיליון שקל כעבור שנה. בעוד העלייה בהכנסות לא מספיקה לשורה תחתונה חיובית, שיערוכים חיוביים בשווי הנכסים, בסכום כפול מההכנסות משכירות, קיזזו את הוצאות המימון והובילו את מגוריט לרווח נקי של 44 מיליון שקל.
גם אזורים ליבינג נהנתה מעלייה בהכנסות, 33 מיליון שקל בסוף המחצית הראשונה של 2025 לעומת 30 מיליון שקל במחצית המקבילה. אולם רווחי השיערוך שלה היו נמוכים, ומאחר שהוצאות המימון הכבידו, היא סיימה את המחצית בהפסד של 13 מיליון שקל.
רנט איט, שהשלימה ב־2024 שלוש עסקאות לרכישת הפורטפוליו המניב שלה, רשמה במחצית הראשונה של 2025 הכנסות של 11.1 מיליון שקל, גבוהות פי 2.5 מבמחצית המקבילה. אולם עם הוצאות מימון של 15.1 מיליון שקל, היא סיימה את המחצית בהפסד של 8.7 מיליון שקל.
2 צפייה בגלריה
ארז רוזנבוך מייסד מגוריט לצד פרויקט של החברה בשכונת ארנונה בירושלים
(צילומים: באדיבות מגוריט, שאול גולן)
סוגיה נוספת שהכבידה על מניות קרנות הריט היא דמי הניהול שגבו, שנחשבו גבוהים במיוחד. הסוגיה הובילה ליחס ביקורתי מהמשקיעים, במיוחד כאשר מספר הנכסים המניבים בפועל של הקרנות היה נמוך. מי שמיקדה תשומת לב שלילית בהקשר זה היתה מגוריט. מאבק שהובילו הפניקס ומור גרם בסוף 2023 להורדת דמי הניהול מ־0.85% משווי הנכסים ל־0.45% מהנכסים בשווי של עד 6 מיליארד שקל, ובשיעור יורד מעבר לכך. שינוי זה סייע בהגברת האמון מצד המשקיעים.
מעבר לכך, הגברת הפעילות של המוסדיים בתחום עשויה לעודד את המשקיעים. באוגוסט שעבר רכשה כלל 49% מחברה־בת של אקרו שעוסקת בדיור להשכרה בתמורה ל־54 מיליון שקל והתחייבה להשקיע 245 מיליון שקל בפרויקטים שלה, ומגדל רכשה 49% מהזכויות בפרויקט של דמרי בתמורה ל־61 מיליון שקל. בדצמבר 2024 מגדל התקשרה עם אזורים ליבינג לרכישת 49% מהזכויות בפרויקט בירושלים בתמורה ל־137 מיליון שקל, וביולי דווח על מגעים מתקדמים שהיא מנהלת להשקעת 350 מיליון שקל בפרויקט דיור להשכרה ברמת השרון.
