בשנתיים האחרונות התשואה על נדל"ן מניב נותרה יציבה - 6.5%-7%
על פי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, הירידה בדמי השכירות מקזזת את היציבות במחירי הנכסים. המשמעות: כדאיות נמוכה לרכישה ממונפת של נדל"ן מניב
סקר שיעורי התשואה לנכסים מניבים, שהשמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם היום, מגלה ששיעורי התשואה בשוק הנדל"ן העסקי נותרו יציבים ובטווח של 7%-6.5%, בין המחצית השנייה של 2022 ועד למחצית הראשונה של 2024. ההסבר שלו הוא שהירידה המשמעותית בדמי השכירות מאז המחצית השנייה של 2022, אל מול יציבות מסויימת במחירי הנכסים, ממתנת את שיעורי התשואה, ומותירה אותם ברמות נמוכות באופן יחסי.
שיעור התשואה מבטא בפועל את היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת נכס לבין שוויו, בפרק זמן מסוים. סקר שיעורי התשואה משקף את שיעורי התשואה הריאליים על בסיס נתוני דמי שכירות ועסקאות בשוק, ומהווה אינדיקציה מרכזית בקביעת שיעור ההיוון הכולל, שמשמש להערכת שווי נכסי מקרקעין.
על פניו, שוק הנדל"ן העיסקי, המתייחס לבניית משרדים, מסחר, תעשיה ואיחסון, התמודד בתקופה שנבדקה עם לא מעט אתגרים. העלאת הריבית והמשבר בענף ההייטק בתחילת 2023, הובילו להתמתנות הביקושים, לצד גידול משמעותי בהיצע שטחי המשרדים שבנייתם הסתיימה בתקופה זו. כתוצאה מכך, החלה מגמה של ירידה הדרגתית בדמי השכירות ואף פינוי וצמצום שטחים מושכרים. המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 החריפה את המשבר בענף. האטת הצמיחה במשק המשיכה לצמצם את הביקוש לשטחי משרדים. כל המגמות האלה המשיכו גם במחצית הראשונה של 2024.
שוק הנדל"ן המסחרי הושפע בעיקר מהעלאות הריבית, מה שהוביל להתמתנות בצריכה הפרטית, השפיע על ההכנסות בענף, וגרם לירידה מסוימת בדמי השכירות, בעיקר בקניונים ובמרכזים מסחריים גדולים. המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 העמיקה את אי הוודאות הכלכלית ופגעה בפעילות המסחר באזורים שנמצאים בקו העימות. עם זאת, מרכזי המסחר השכונתיים המשיכו להנות מביקוש יציב.
בשונה מתחומי המשרדים והמסחר, שוק התעשייה והלוגיסטיקה שמר על יציבות ואף רשם עלייה בביקושים. העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני, שהואצה בתקופת מגפת הקורונה, הגבירה את הביקוש לשטחי אחסון והפצה, במיוחד במיקומים הסמוכים לעורקי תחבורה ראשיים. הביקוש הגובר, לצד היצע מוגבל של קרקעות מתאימות וסביבת ריבית כמעט אפסית הובילו לעלייה מתונה בדמי השכירות, אך בעוצמה נמוכה בהשוואה לעליית ערך הקרקעות. המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 חיזקה את הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה, בעיקר בשל השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות.
עם זאת, כאמור, על אף כל אי הוודאות, התשואה עומדת על 6.5-7%. השמאי הממשלתי קובע על בסיס הסקר שערך כי המצב הנוכחי, של תשואה קבועה, יוצר פער אפסי ואף שלילי בין שיעורי התשואה לבין עלות המימון, מה שמגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישה ממונפת עבור משקיעים פרטיים, חברות נדל"ן מניב וגופים מוסדיים. לדבריו, מבדיקה שנערכה ניתן לקבוע כי חלק משמעותי מהרוכשים בתקופת הבדיקה הם משתמשי קצה, הרוכשים נכסים בעיקר לצורך שימוש עצמי ולא בהכרח משיקולי תשואה.
תמיר בן שחר, מחברת היעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, סבור שנכון היה להתייחס לכל שוק נדל"ן בנפרד. לדבריו, "מה שקורה בשוק המשרדים, שונה לחלוטין משוק המסחר והלוגיסיטיקה". בן שחר מדגיש כי במשרדים יש עודף היצע ושמשקיעים פרטיים יכולים לנצל את ההזדמנות ולרכוש משרדים במחיר אטרקטיבי ובעיקר לשימוש עצמי; בהתייחס למסחר - בישראל בונים פי 3 מקיבולת כח הקניה, ולכן, התוצאה הצפויה היא שהקניונים הגדולים החדשים יתפסו את מקום הישנים. כך ביג פאשן גלילות, ביג פאשן פתח תקווה וסטאר הגדול באילת. אלה יחוללו סגירה של שטחים מתחרים במקומות נחותים או כאלה השייכים ל"דור הישן" של מרכזי ושטחי מסחר בישראל; בהתייחס למרלו'גים, הוא מעריך כי מחירי הקרקע הגבוהים ושיעור הריבית יובילו לירידה בכדאיות ההשקעה הנדל״נית לעומת השקעה תפעולית בהקמת מרלו״ג לשימוש עצמי.
יובל רודריג סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן, מציין כי לכאורה, על פי ממצאי השמאי הממשלתי, למרות שהריבית במשק זינקה מ-0.1% ל-4.5%, שיעורי התשואה בנדל"ן המניב נותרו כמעט ללא שינוי. לדבריו: "מדובר בתוצאה מפתיעה, אך כאשר בודקים את שיטת הבדיקה המתבססת רק על נכסים הנמצאים בתפוסה מלאה ניתן להעריך כי הנכסים שנבדקו הם נכסים המציגים ביקושים חזקים עם שוכרים טובים בחוזי שכירות ארוכי טווח. ייתכן שאם היו נבדקים נכסים עם תפוסה חלקית, או נכסים שבהם עזבו לאחרונה חלק מהשוכרים, התמונה היתה אחרת. אפשרות נוספת היא שמשך הזמן לתמחור מחדש של הנכסים המניבים לוקח תקופה ארוכה של הפנמה, ולכן, טרם משתקף מנתוני ההשוואה בסקר של השמאי הממשלתי הראשי. לדעתי, לא ניתן להתעלם מהקושי שקיים כיום בשוק הנדל"ן המסחרי כתוצאה מהריבית הגבוהה".
