הטלטלה בג'י סיטי והדמיון לאוריון הביאו לביטול הנפקת החברה הבת החדשה
ג'י סיטי כיוונה להעביר 3 נכסים ואת החוב עליהם לנגה - חברה חדשה שאותה רצתה להנפיק כדיבידנד בעין לבעלי המניות שלה. אולם נפילת מניית ג'י סיטי הובילה לכך שבמקום לצמצם מינוף, המהלך היה מעלה אותו. במקביל, מהלך דומה שביצעה בחברת אוריון הוליד מניה שירדה בפחות משנה ב-56%, וההתלהבות בשוק הגיעה בהתאם לכך
ג'י סיטי כיוונה להעביר שלושה נכסים, ואת החוב עליהם, לרשותה של חברה חדשה, ולהנפיק אותה בחלוקת דיבידנד בעין לבעלי המניות שלה. אולם, הטלטלה שאחזה במניית ג'י סיטי בחודשים האחרונים הביאה לכך שעלות המהלך הפכה יקרה מדי והוציאה ממנו את העוקץ. כאשר ברקע לכך גם תגובה שלילית של השוק כלפי מהלך דומה קודם שביצעה בדצמבר וסימני שאלה שעלו לגבי הדמיון ביניהם. התוצאה: ההנפקה ירדה בשלב זה מהפרק, ותיבחן בהמשך. כאשר ג'י סיטי עשויה בכלל להנפיק אג"ח חדשים במקומה.
ג'י סיטי, חברת הנדל"ן המניב שבשליטתו של חיים כצמן (באמצעות נורסטאר) משקיעה מזה תקופה ארוכה מאמצים בניסיון להביא להקטנת המינוף שלה. כך, מסוף 2022 היא יצאה לתוכנית מימוש נכסים בשווי של למעלה מ-7 מיליארד שקל, ובסוף הרבעון הראשון של 2026 הודיעה על כוונתה לממש כאלה נוספים בשווי של 6.1 מיליארד שקל.
המאמץ הוליד בסוף השנה שעברה חברה חדשה בשם אוריון נכסים מסחריים, שאותה ג'י סיטי הקימה ושלה היא העבירה שלושה נכסים מסחריים בפולין, עם החוב עליהם, ומיד לאחר מכן הנפיקה אותה למסחר בתל אביב בדרך של חלוקת מניותיה כדיבידנד בעין לבעלי המניות שלה עצמה. כאשר לטובת מימון רכישת הנכסים והחוב עליהם מג'י סיטי, הנפיקה אוריון שתי סדרות אג"ח וגייסה במסגרתן 1.3 מיליארד שקל, ובנוסף קיבלה מג'י סיטי הלוואה של 25 מיליון יורו (שהוגדרה כנחותה ביחס לחוב למחזיקי האג"ח).
באוגוסט השיקה ג'י סיטי מהלך דומה, והקימה חברה חדשה בשם נגה נכסים מסחריים, שלה היא התכוונה למכור שלושה מרכזי קניות בפינלנד בשווי של 423 מיליון יורו שמוחזקים על ידי סיטיקון, החברה־הבת שלה שפועלת בצפון אירופה. מהלך שהיה אמור לנתק את הנכסים ואת החוב עליהם מידיהן של סיטיקון וג'י סיטי ולהעביר אותם לרשותם של בעלי המניות של ג'י סיטי.
אולם הטלטלה שעברה על מניית ג'י סיטי בתקופה האחרונה, הובילה למהפך באומדן העלות תועלת של המהלך מבחינתה של החברה. ביטול העסקה לאחר כניסתו של צחי אבו לשליטה בה בקיץ, וסימני השאלה בנוגע ליכולתה להשלים את תוכניות מימוש הנכסים שלה שהתגברו אחרי הבחירות לנשיאות ברזיל, הובילו לנפילה של 35% בערכה של מניית ג'י סיטי בארבעת החודשים האחרונים. ירידת שער המניה הובילה לכך ששווי החלוקה שאותה היא תכננה לבצע - במסגרת הדיבידנד בעין לבעלי המניות בהנפקת של נגה – היה צפוי להגיע לשווי של 80 מיליון יורו. בשווי שכזה, ולאור מצב מנייתה ושוויה שלה, המהלך היה גורע, לפי החישוב שג'י סיטי ערכה, כ-290 מיליון שקל מההון העצמי שלה, ומביא בכך גם לעלייה במינוף. וכך תוצאתו של מהלך שנועד להביא לירידה במינוף נהייתה הפוכה והייתה מביאה רק לעלייה בו.
מעבר לכך, גם התגובות בשוק לאפשרות מימוש המהלך היו ספקניות. עבור ג'י סיטי יתרונות המהלך – בתקופה בה היא יזמה אותו - היו ברורים, בהקשר להורדת המינוף ולאפשרות לצמצם ולרכז מאמצים ניהוליים רק בנכסים שנחשבים עבורה (ועבור סיטיקון בהקשר הספציפי) כנכסי ליבה. אולם עבור בעלי המניות שלה, המהלך נשא סימני שאלה. שכן הם היו אמורים לקבל, מבלי שניתנה להם אפשרות להתמקח על התמורה, נכסים שנמצאים הרחק מהם – ומכך יכולתם להעריך את שוויים ולבקר את ההתנהלות בהם נמוכה. זאת, בחברה בעלת מינוף גבוה, ולצד תלות גבוהה בנכסים שמשוערכים ביורו, בזמן שעיקר החוב של החברה מוגדר בשקלים, מכך גם תלות חזקה בתנודות שערי החליפין.
סימני השאלה הללו הועצמו על רקע חוסר ההתלהבות שבו התקבלה אוריון, שהונפקה בדצמבר לפי תנאים וסיפור רקע דומים, בשוק. חוסר התלהבות שמתבטא במחיקה של 56% משער המניה מאז הנפקתה. כאשר לצידה, גם נרשם מאבק בין קבוצה מבעלי המניות, שאליה חבר מור השקעות, ובין הנהלת ודירקטוריון החברה, שהעצים את סימני השאלה בנוגע לתוחלת ההתנהלות והנכסים שלה. וכך, בעוד יש מהלכים שנתפסים כמהלכי Win Win – וכמספקים יתרונות לשני הצדדים, נפילת מניית ג'י סיטי במקביל לספקות בנוגע לתועלת עבור בעלי המניות החדשים, הפכה את ההנפקה למהלך בעל תוחלת הפוכה.
