פאניקה מיותרת: הפיגור בתשלומי המשכנתא הוא הבעיה האחרונה בשוק הדיור
העלייה בפיגורי תשלום המשכנתא שפורסמו על ידי בנק ישראל אולי נשמעת מדאיגה, אולם כשבוחנים את המספרים מאחוריה ומשווים אותה לעולם מגלים תמונה אופטימית בהרבה. בינתיים, הצעדים שהבנק עצמו הטיל – בדמות הגבלת הטבות הקבלן והותרת הריבית על כנה – משמרים את מחירי הדיור הגבוהים
רגע לפני השנה העברית החדשה יצא בנק ישראל בבשורה חדשה: היקף הפיגורים במשכנתאות חצה את רף ה-4 מיליארד שקל – מה שעל פניו מעיד על קושי משמעותי בקרב משקי הבית. אמנם אי אפשר להתעלם מהנטל הפיננסי הגובר על רקע הריבית הגבוהה ויוקר המחייה, אך מבט מעט מעמיק יותר מכניס את הנתון המאיים הזה לפרופורציות: סך כל תיק האשראי לדיור שהעמידה המערכת הבנקאית בישראל עומד על כ-630 מיליארד שקל נכון לרבעון שני של 2025.
לאור זאת, מדובר בפועל בכ-0.6% מסך תיק המשכנתאות בכלל הבנקים – נתון שדווקא אמור להשביע רצון ולאותת על יציבות, בפרט לנוכח הסביבה המאקרו-כלכלית הנוכחית.
בהקשר זה מן הראוי לזכור כי בעלי משכנתאות עוד סוחבים עימם "גיבנת" מתחילת מהעשור. כבר בשנת 2020, עם פרוץ מגפת הקורונה, הוקפאו החזרי משכנתאות לנוכח חוסר הוודאות. ב-2023, כשכבר נראה היה שהשוק מתאושש, פרצה מלחמת חרבות ברזל – שהובילה לסבב נוסף של הקפאות ודחיות משכנתא. משמעותם של הליכים אלו היא פריסה ארוכה יותר של המשכנתא או לחילופין עלייה בהחזר החודשי עם תום הקפאה. לשם המחשה, משק בית שמחזיר מדי חודש 7,000 שקל משכנתא והקפיא אותה לחצי שנה, מחזיר את הסכום (42 אלף שקל) לאורך כל תקופת ההחזר. לכל זאת יש להוסיף שכלל אין ודאות שמשקי הבית חזרו לימי טרום קורונה. רבים משרתים במילואים, נאלצים עדיין להתמודד עם השלכות כואבות ולכן טרם חזרו לכושר ההשתכרות המלא שלהם.
התמונה מתחדדת עוד יותר כאשר בוחנים את שיעור הפיגור במשכנתאות בהשוואה עולמית. בעוד ששיעור הפיגור בישראל עומד בישראל כאמור על 0.6%, בארה"ב עומד שיעור הפיגור על 4%, בבריטניה כ-1.23% ואילו באירופה עומד על מתחת ל-1%. לאור כל התהפוכות שהשוק עבר, ובהתחשב בהשלכות המלחמה, נוטלי המשכנתאות בישראל מפגינים חוסן ראוי להערכה.
לכך גם נכון להוסיף שנכון להיום אופן הדיווח על פיגורי משכנתאות מעוות – ולא כולל התייחסות כלשהי לעומק הפיגור. דיווח על מקרה של פיגור "ראשון" (כלומר לאחר 90 יום מיום התשלום) מדווח באופן זהה לפיגור רצוף של שנתיים או לתשלום לא רציף של המשכנתא (תשלום החזר חודשי אחד לאחר שלושה חודשים של פיגור). כל אלו משקפים תמונה חלקית, לא מדויקת וכזו שאולי מעוררת פאניקה – אך לא סביב הדברים הנכונים.
תנודות פיקטיביות
הדיון לגבי היקף פיגורי המשכנתאות הוא ראוי ונכון, אך באותה נשימה יש לבחון אותו בהקשר רחבו יותר, וביחס לכל התהליכים בשוק הדיור. מחירי הדיור, הם ללא ספק הגורם המרכזי בדיון שכזה, שכן הם אלו שגורמים בראש ובראשונה למשכנתאות הגבוהות, לסיכון הגבוה בשוק ולקושי האמיתי לרכישת דירות.
לפני כחצי שנה הודיע בנק ישראל על הגבלת הטבות הקבלן ומבצעי 20-80 וזאת במטרה להגן על רוכשי הדירות. אלא שבפועל הצעד הזה יצר בעיה: מחירי הדירות החדשות אולי ירדו במעט והקבלנים מעניקים הטבות בצורות אחרות (כמו ריבית אפסית על המשכנתא) כדי להתמודד עם זה. מאידך, מחירי דירות יד שנייה מזנקים כיום ולעיתים אף חוצים את מחירי הדירות החדשות. התוצאה, לאורך זמן, היא תנודה פיקטיבית שחוזרת חלילה ומדי תקופה מאזנת אותה לטובת דירות חדשות או דירות יד שנייה. במילים אחרות, מחירי הדיור נשארים גבוהים.
זו בדיוק הסיבה שבגללה נדרשת הסתכלות הוליסטית על שוק הדיור. כזו שמצד אחד מספקת את ההגנה הדרושה והחשובה על ציבור רוכשי הדירות, אך בו בעת מייצרת פתרונות ומדיניות ארוכת טווח. פרסום נתוני על פיגור במשכנתאות ומעקב אחריו הוא בהחלט קריטי, אך צעדים פרקטיים, בעלי השפעה ארוכת טווח חשובים אפילו יותר.
לירן סלע הוא מנכ"ל ומייסד חברת סלע השקעות, משכנתאות ופיננסים
