דעה
בנק ישראל מודאג, ורוצה להגביל את חגיגת ההלוואות בשוק הדיור
מה עומד מאחורי ההמלצות של בנק ישראל למימון דיור למגורים, ושל הצעת פרופ' אבי שמחון לקידום מס מיוחד על רווחי הבנקים
השבוע שחלף היה גדוש בבשורות לשוק הדיור בישראל והראשונה שבהן - טיוטת המלצות למימון הדיור למגורים שפרסם בנק ישראל.
ההמלצות המרכזיות שעולות מהטיוטה מתמקדות במספר מישורים עיקריים: בראש ובראשונה, הגבלת המינוף של משקי הבית, כך שסך ההחזרים על כלל ההלוואות לדיור לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה. בנק ישראל למעשה מבקש לצמצם את היקף ההלוואות “לכל מטרה” המיועדות לדירת מגורים, תחום בו שיעור הפיגורים הנו גבוה מהממוצע. בנוסף, מציע בנק ישראל להעלות את מחירי הדירות בתוכניות לזכאים, מ-1.8 ל-2.1 מיליון שקל, ולאפשר, במקרים חריגים, פריסת משכנתאות למשך תקופה ארוכה יותר מ-30 שנה.
נתמקד בצעד הראשון - נוכח שיעור הפיגורים בהלוואות "לכל מטרה", שהינו כפול משיעור הפיגורים במשכנתאות ונוכח הפרקטיקה לפיה הלוואות אלו משמשות כחלק מההון העצמי, המהווה בסיס למשכנתא, מנסה בנק ישראל להבטיח שלא תהיה בעיה תזרימית שוטפת להתמודדות עם סך האשראי שנלקח ומגובה בדירת המגורים.
נציין, כי כאשר הבנק מעמיד דירה לפירעון, מאחר שלא שולמה הלוואה "לכל מטרה" שנלקחה וגובתה בבטוחה עליה, קיימות לכך השלכות על מכלול ההלוואות שאותה דירה משמשת כבטוחה לגיבוין והדבר "יכניס" גם את המשכנתא העיקרית לפירעון.
שיעור ההחזר מההכנסה: המגבלה שהפכה לאתגר
ההנחיה של בנק ישראל אינה מגיעה בחלל ריק. לאחר עליית הריבית הגדולה בתחילת העשור, הפכה תקרת מגבלת ההחזר מהכנסה הפנויה להיות המגבלה העיקרית לגובה המשכנתא הנלקחת לרכישת דירה. המגבלה על גובה ההחזר החודשי גורמת גם לכך שההלוואות יהיו תנודתיות יותר: בעת לקיחת המשכנתא, המסלולים התנודתיים יותר, כמו מסלול צמוד פריים, יהיו הזולים יותר במונחי החזר חודשי, בהשוואה למסלולים המבטיחים יציבות בטווח הארוך.
אתגר נוסף נובע מהעלייה המהירה והחדה ביוקר המחיה, אשר שוחקת את ההכנסה הפנויה. ההשפעה על היכולת לעמוד בהחזר ההלוואות החודשי בתרחיש זה היא כפולה: בתרחיש של אינפלציה, לווים שלקחו מספר הלוואות יכולים למצוא את עצמם נאבקים תזרימית להחזירן, שכן לאחר ההתייקרות, החלק של המחייה השוטפת נותר החלק הקטן יותר של ההכנסה הפנויה.
בנוסף, ברוב המקרים, האינפלציה תלווה גם בהעלאה של ריבית בנק ישראל, שתייקר את החזרי ההלוואות. נזכיר ש"הלוואות ללא מטרה" הן יקרות יותר ממשכנתאות לרכישת דירה, דבר שהופך את התוספת להחזר החודשי למשמעותית יותר.
למעשה, הוראה זו מגיעה לאחר שהתפרסם כי בספטמבר 2025 עמד היקף המשכנתאות בפיגור על כ-4.1 מיליארד שקל, עלייה של כ-33% לעומת ספטמבר אשתקד. שיעור המשכנתאות בפיגור מתוך תיק המשכנתאות עמד על כ-0.65%, לעומת כ-0.53% באותה תקופה בשנה הקודמת.
אבסולוטית, אולי מדובר בשיעור קטן מהתיק גם לאחר הגידול, אך נראה מההנחיה החדשה של בנק ישראל שהוא מודאג מהכיוון בו מתפתח השוק, אינו רואה שיפור ביכולת הציבור להתמודד עם יוקר המחיה ושם דגש על ה"הלוואות לכל מטרה", המהוות חלק מההון העצמי. עבור רוכשי הדירות מדובר במקורות נוספים שיצטרכו למצוא כדי לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירות.
לסיום, נתייחס בקצרה גם להצעה שהעלה פרופ' אבי שמחון, ראש המועצה הלאומית לכלכלה ויועץ ראש הממשלה, לקידום מס מיוחד על רווחי הבנקים בגובה של כשלושה מיליארד שקל בשנה, שיועברו ישירות לרוכשי הדירות לטובת סבסוד המשכנתאות שנטלו.
על הצעה זו נאמר בעדינות שני דברים: ראשית, שנת בחירות הייתה תמיד קרקע פורייה להצעות שונות ומשונות. ככל שמחירי הדיור והקשיים של זוגות צעירים לרכוש דירה הפכו להיות משמעותיים יותר, כך הפך שוק הדיור להיות נושא בולט בהבטחות טרם הבחירות ולהצעות "לפתרונות מהירים", כחלופה לעבודה סיזיפית לפתיחת החסמים ולטיפול בצד ההיצע בשוק.
לבסוף, סוכנויות הדירוג העלו בשבוע שעבר את אופק הדירוג של הבנקים בישראל לחיובי, תוך שהם מציינים את חוזקת המערכת. הסיכון העיקרי לדעת הסוכנויות עלול להגיע מכיוון החקיקה והרגולציה. כלומר, כדי לשגשג, צריכה המערכת הפיננסית בישראל פחות הצעות כמו זו של פרופ' שמחון ויותר צעדים אמיתיים לפתרון הבעיות המבניות הקיימות כיום בשוק הנדל"ן.
שמואל בן אריה הוא דירקטור ומנהל השקעות ראשי שוק מקומי – פיוניר ניהול הון
לחברת פיוניר ולכותב, שמואל בן אריה, אין עניין אישי ביחס לאמור בכתבה. האמור אינו מהווה תחליף לניהול ו/או שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.
