בנק ישראל שוקל: החזר המשכנתא הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה
במסגרת טיוטת הוראות חדשה שהועברה לבנקים, בנק ישראל מבקש לרסן את המינוף של רוכשי הדירות ולצמצם את הסיכון למערכת הפיננסית. לראשונה, כלל ההחזרים על הלוואות לדיור – לרבות הלוואות "לכל מטרה" בשיעבוד דירה – ייספרו יחד ויוגבלו לתקרה של 40% מההכנסה הפנויה. בנוסף, תורחב ההטבה לרוכשי דירות מוזלות, ותתווסף גמישות בהחזרי משכנתא במקרי חירום
בנק ישראל שלח החודש לבנקים טיוטת הוראות חדשה שנועדה לצנן את שוק האשראי לדיור, על רקע חשש מרמות מינוף גבוהות של משקי הבית והתרחבות בשוק ההלוואות לכל מטרה. מדובר בצעד דרמטי מבחינת לווים ובנקים כאחד: לפי הטיוטה, ההחזר החודשי הכולל על הלוואות לדיור לא יוכל לעלות על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
עד היום הבנקים נהגו לבחון כל הלוואת דיור בנפרד. כאשר לווה ביקש הלוואה נוספת, הם חישבו את יכולתו לעמוד בהחזרים על בסיס ההכנסה שנותרה לאחר ניכוי ההחזר הקיים. כך נוצר מצב שבו לקוח שכבר משלם משכנתא של 8,000 שקל מתוך הכנסה חודשית של 20 אלף שקל (כלומר 40%) עדיין יכול היה לקבל הלוואה נוספת, משום שנותרה לו הכנסה פנויה של 12 אלף שקל. כעת, לפי ההוראה החדשה, כל ההחזרים שינתנו בשיעבוד אותו הנכס לאותו הלווה ייספרו תחת אותה תקרה. המשמעות היא שאותו לווה כבר לא יוכל לקחת הלוואת דיור נוספת, גם אם בבנק אחר.
המגבלה תחול על הלוואות "לכל מטרה" בשיעבוד נכס קיים – הלוואות שהפכו נפוצות בשנים האחרונות ומשמשות לעיתים למימון שיפוצים, הון עצמי לילדים או הוצאות צרכניות. לפי נתוני התאחדות יועצי המשכנתאות, שיעור הפיגורים בהלוואות "לכל מטרה" עומד על 1.2% מכלל תיק המשכנתאות – כפול מהשיעור במשכנתאות רגילות – אך לא נרשמה עלייה בנתון זה בתקופה האחרונה.
באוגוסט האחרון הלוואות "לכל מטרה" היוו כ־7% מהביצועים החדשים במערכת הבנקאית, כך לפי ההתאחדות. היקף המשכנתאות לדיור ירד מכ־117 מיליארד שקל ב־2022 ל־93 מיליארד שקל ב־2024, בעוד ההלוואות "לכל מטרה" דווקא צמחו מ־4.7 מיליארד ל־7.6 מיליארד שקל ב-2024. מתחילת השנה ניתנו הלוואות לדיור בהיקף כולל של 77.8 מיליארד שקל, והלוואות "לכל מטרה" בהיקף של 5.5 מיליארד שקל. נתונים אלה מדגישים את המעבר של הציבור לאשראי זול יותר בשעבוד דירה – מגמה שבנק ישראל שוקל כעת לרסן.
לצד ההחמרה בחישוב יחס ההחזר, נותרו בתוקף גם מגבלות על שיעורי המימון (LTV). במהלך הקורונה, ב־2020, בנק ישראל אפשר להעלות זמנית את שיעור המימון בהלוואות "לכל מטרה" מ־50% ל־70% כדי להקל על לווים שנפגעו כלכלית. כיום חזרה המגבלה הרגילה ל־50%, אך נותרה הקלה נקודתית במסגרת מתווה "חרבות ברזל", המאפשרת חריגה של עד 200 אלף שקל מעבר ל־50% ולא יותר מ־70% משווי הנכס.
הטיוטה כוללת גם שורה של עדכונים נוספים. רוכשי דירות במסגרת תוכניות מוזלות כמו "מחיר למשתכן" או "מחיר מטרה" ייהנו מהרחבת ההטבה: שווי הדירה לצורך חישוב יחס המימון ייקבע לפי הערכת שמאי (ולא לפי המחיר המוזל ששילם הרוכש) עד שווי של 2.1 מיליון שקל, במקום 1.8 מיליון שקל כיום. המשמעות היא שיותר רוכשים יוכלו לקבל מימון של עד 75% משווי הדירה, ולדרוש הון עצמי קטן יותר.
שינוי נוסף שנשקל הוא שבמקרים חריגים – למשל כאשר תשלומים נדחים במסגרת מתווה ממשלתי או הסדר חוב – ניתן יהיה לפרוס את יתרת המשכנתא כך שהתשלום האחרון יחול גם מעבר ל־30 שנה ממועד מתן ההלוואה. מדובר בהבהרה שמעניקה לבנקים גמישות תפעולית, אך אינה משנה את מגבלת התקופה הרגילה.
למרות הניסוחים הנחרצים, מדובר עדיין בטיוטה שנשלחה לבנקים לקבלת הערות. בבנק ישראל צפויים לבחון את ההתייחסויות לפני שיקבעו את הנוסח הסופי, ועשויים לרכך חלק מהסעיפים לפני כניסתם לתוקף.
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, אומרת בתגובה כי "השינוי הדרמטי בחישוב יחס ההחזר בהלוואות נוספות לדיור עשוי לדחוף משפחות רבות לחפש פתרונות אשראי יקרים יותר. ההחלטה להטיל מגבלות נוספות ולצמצם את אפשרויות המימון במסגרת הלוואה לכל מטרה מחמיצה את ייעודה ולמעשה שולחת את הלווים לחפש הלוואות יקרות יותר ולא מפוקחות מחוץ לשוק המשכנתאות – דווקא עכשיו, כאשר הציבור מתחיל להתאושש מהמלחמה הארוכה ומהשלכותיה על המשק".
