משכנתא ל־40 שנה: פתרון מדומה לבעיה אמיתית
לפני כשבוע נשמעה אמירה מעניינת מאוד שעברה מתחת לרדאר: מנהלת סקטור הנדל"ן של בנק הפועלים ציינה כי בעתיד יהיו משכנתאות שינתנו ל-40 שנה וההורים שייטלו אותן, למעשה "יורישו" אותן הלאה לילדים. כלומר, הילדים יקבלו בית בירושה, אך בנוסף לו יקבלו גם את חובת התשלום החודשי עבורו.
הצעה זו של בנק הפועלים לא עלתה בחלל ריק: העלאת הריבית במשק בשנים האחרונות ורמת האינפלציה הגבוהה בהשוואה לעשור האחרון, הובילו לגידול משמעותי של גובה ההחזר החודשי המוטל על הלווים. לכן, מבין המגבלות הרגולטוריות לנטילת משכנתא, הפכה מגבלת שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה להיות משמעותית מאוד עבור הלווים. מגבלת ההחזר החודשי עומדת כיום על 40% מההכנסה הפנויה בהתאם להוראות בנק ישראל ועל כשליש בהתאם למדיניות ניהול הסיכונים של הבנקים.
כדי להתמודד עם בעיה זו, החלו הלווים להאריך בהדרגה את המשכנתאות שנטלו, בכדי להפחית את רמת ההחזר החודשי שעליהם לשלם. אך בפועל במקרים רבים, גם ההארכה למקסימום האפשרי, שעומדת כיום על 30 שנה, אינה מספקת כדי לעמוד במגבלת שיעור ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה.
הארכת המשכנתא ל-40 שנה תקטין במידה נוספת את ההחזר החודשי, שכן ככל שהפריסה ארוכה יותר, ההחזר בכל חודש יהיה קטן יותר. אך יחד עם זאת, הארכת ההלוואה לא תפתור את בעיית הדיור לכשעצמה, אלא רק תדחה אותה לדורות הבאים. להלן יוצגו חמישה חסרונות מרכזיים להצעה שהעלה בנק הפועלים:
1) ראשית, יש לזכור כי הארכת תקופת ההחזר מעלה את העלות הכוללת של ההלוואה, לאור הריבית המשולמת על יתרת ההלוואה שטרם נפרעה. לכן, ככל שההלוואה ארוכה יותר, הקרן תפרע בקצב איטי יותר. במצב זה, הלווה הממוצע סבור שהוא "מרוויח" גמישות רבה יותר, אך בפועל, הוא מתחייב למסלול שבסופו ישלם מאות אלפי שקלים נוספים, בשל הריבית המצטברת. כסף זה היה יכול לשמש לחינוך הילדים או להשקעה, ובמקום זאת הוא עשוי "להתבזבז" על מימון חוב שהתארך מעל המתוכנן.
2) בנוסף, ארבעה עשורים הם כמעט קריירה שלמה. מי יכול לדעת כיצד יראו הכלכלה הישראלית ושוק העבודה, אשר אמור ליצור את ההכנסה ממנה תוחזר המשכנתא, בעוד 40 שנה? בנוסף, מי יכול לדעת מה צפוי להיות שיעור האינפלציה במשך 40 שנה? עליות חדות בריבית או משברים כלכליים עלולים להפוך הלוואה שנראתה סבירה בעת שנלקחה, לעול כבד מאוד בהמשך הדרך.
3) חשוב לזכור שמשכנתא הנלקחת ל־40 שנה היא אינה רק התחייבות פיננסית, אלא מעיין "מס" קבוע לאורך כל חיי התא המשפחתי. משפחה שתמצא תחת עול מסוג זה תתקשה לקחת סיכונים שיאפשרו לה גם צעדי צמיחה, כמו: מעבר דירה, הקמת עסק, או יציאה לחופשה ממושכת.
4) הורשה לילדים של התחייבות כה משמעותית כמו משכנתא מעלה שאלה מהותית בפני עצמה – האם יהיה זה הוגן כלפי הילדים להטיל עליהם חוב כזה שלא בחרו לקחת?
5) לבסוף, הארכת המשכנתא ל-40 שנה יוצרת בעיה מבנית, שעלולה להשפיע גם על מחירי הדיור באופן כללי. ככל שהמגבלות על המימון יהיו "רכות" וגמישות יותר, כך יגבר התמריץ ביחס לנטילת משכנתא, אשר יגרום לעליית מחירי הדיור בארץ.
נראה כי הארכת תקופת המשכנתא לא באמת תפתור את מצוקת הדיור בישראל, אלא רק תסווה אותה. ההחזר החודשי הנמוך יאפשר לבנקים להעניק הלוואות גדולות יותר ללווים, והדבר עלול להביא בסופו של דבר דווקא לעליית מחירי הדירות. הציבור יקנה “יכולת החזר” מדומה והמחירים יזנקו בהתאם.
לסיכום, משכנתא ל־40 שנה יכולה אולי להיראות כמו "גלגל הצלה" עבור אלו המנסים כיום לרכוש דירה, אך בפועל היא עלולה ליצור עול כבד על התא המשפחתי ועל הדורות הבאים. שוק הנדל"ן בישראל סובל כעת מהריבית הגבוהה ומחפש דרכים להגדלת הנזילות. מצוקה זו מביאה לפתחינו רעיונות יצירתיים כמו "מבצעי הקבלנים", שכבר זכו לביקורת מבנק ישראל, ורעיון המשכנתאות ל-40 שנה. במקרה האחרון, במקום לטפל בשורש הבעיה, באמצעות הגדלת היצע הדירות ונקיטת פעולות להורדת המחירים - בוחרים להעביר את הנטל לדורות הבאים.
שמואל בן אריה הוא דירקטור וסמנכ"ל השקעות - שוק מקומי, פיוניר ניהול הון
לחברת פיוניר ולכותב אין עניין אישי ביחס לאמור בכתבה. האמור אינו מהווה תחליף לניהול ו/או שיווק השקעות אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם
